Покупка квартиры в Москве — это не просто финансовая операция, это реализация мечты, шаг к новому уровню жизни. На фоне этой эйфории юридические формальности могут показаться досадной мелочью. Однако статистика неумолима: по данным риелторских агентств, до 15% сделок на вторичном рынке столицы несут в себе потенциальные риски, которые могут привести к потере денег или даже самой недвижимости. Дьявол, как известно, кроется в деталях, и на московском рынке этих деталей — легион.
Главный враг покупателя — «темное прошлое» квартиры. Речь идет о юридической чистоте. Поверхностной проверки выписки из ЕГРН сегодня катастрофически недостаточно.
Пример: Семья Ивановых приобрела трехкомнатную квартиру в хорошем районе. Сделка прошла быстро, документы казались в порядке. Через полгода на пороге появился мужчина, заявивший о своем пожизненном праве пользования квартирой. Оказалось, что в 90-е годы он отказался от приватизации в пользу своего брата (продавца), и по закону, согласно статье 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», он сохранил это право. Суд встал на его сторону. Ивановы остались с квартирой, в которой прописан посторонний человек, выселить которого невозможно.
Подобных рисков масса: неучтенные наследники, которые могут объявить о своих правах спустя годы; сделки, совершенные по поддельной доверенности; наличие среди бывших собственников несовершеннолетних, чьи права были ущемлены. Особую опасность представляют продавцы, находящиеся в процессе банкротства. Федеральный закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» позволяет оспаривать сделки должника, совершенные за три года до банкротства, если они были заключены по заниженной цене. Купив такую квартиру, вы рискуете быть втянутым в судебные разбирательства и потерять ее.
Еще один аспект — проверка самого продавца. Состоит ли он на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере? Если в будущем продавец или его родственники докажут, что в момент сделки он не отдавал отчет своим действиям, сделку могут признать недействительной на основании статьи 177 Гражданского кодекса РФ.
Самостоятельно провести такую глубокую проверку, не имея доступа к специализированным базам данных и опыта в юридическом анализе, практически невозможно. Это требует не только знания законов, но и понимания, где и как искать информацию. Именно поэтому полное юридическое сопровождение сделки — это не роскошь, а необходимость. Профессиональные компании, такие как «LUC GROUP», берут на себя весь этот сложный процесс. Их юристы не просто смотрят стандартные выписки, а проводят полноценное расследование: анализируют всю цепочку переходов права собственности с момента постройки дома, проверяют каждого собственника на предмет судебных дел и банкротства, запрашивают архивные справки о прописанных лицах. Они знают, какие справки и документы нужно запросить у продавца, чтобы исключить риски, описанные в ГК РФ и других законах. Обращение в «LUC GROUP» — это как нанять опытного лоцмана для плавания в опасных водах: вы гарантированно обойдете все рифы и безопасно доберетесь до цели — вашей новой, юридически безупречной квартиры.