Представьте: вы продали квартиру, чтобы переехать поближе к морю или вложить деньги в бизнес. Вы рассчитывали на определённую сумму — но вдруг оказывается, что треть дохода уходит государству. И не просто уходит, а по новым, более сложным правилам, которые меняют саму логику налогообложения. Именно это ждёт миллионы россиян с 1 января 2025 года, когда вступят в силу поправки в Налоговый кодекс, касающиеся ставок НДФЛ при продаже имущества.
Министерство финансов России 2 августа 2024 года выпустило разъяснительное письмо № 03-04-05/72474, которое официально подтвердило: с 2025 года доходы от продажи недвижимости, ценных бумаг и даже процентов по вкладам будут облагаться по прогрессивной шкале — 13% с дохода до 2,4 миллиона рублей и 15% — со всего, что превышает эту планку. Это не просто техническое изменение в таблице ставок. Это фундаментальный сдвиг в подходе государства к налогообложению капитала — от плоской ставки к дифференцированной, от упрощённой модели к более сложной, но и более справедливой, по замыслу законодателей.
Однако справедливость — понятие относительное. Для одних нововведение станет дополнительным бременем, для других — лишь незначительной корректировкой. Главное — понять, как именно будут работать новые правила, какие лазейки и льготы остаются, и как не попасть в налоговую ловушку. Эта статья — подробный гид по новым ставкам НДФЛ при продаже имущества в 2025 году, написанный для тех, кто хочет сохранить свои деньги, не нарушая закон.
Исторический контекст: как мы пришли к прогрессивной ставке
До 2021 года в России действовала единая ставка НДФЛ — 13% для всех категорий доходов физических лиц. Это было просто, понятно и предсказуемо. Но в условиях растущего социального неравенства и необходимости пополнения бюджета государство начало экспериментировать с прогрессивным налогообложением.
Первым шагом стала ставка 15% для доходов свыше 5 миллионов рублей в год — она появилась в 2021 году и касалась в первую очередь заработной платы и иных доходов, облагаемых по ставке 13%. Однако доходы от продажи имущества, ценных бумаг и процентов по вкладам оставались в стороне — они продолжали облагаться по старой ставке 13%, независимо от суммы.
Всё изменилось с принятием Федерального закона № 372-ФЗ от 30 октября 2022 года, который внес изменения в статью 224 Налогового кодекса. С 2025 года прогрессивная шкала распространяется и на доходы, перечисленные в пункте 6 статьи 210 НК РФ — то есть на доходы от операций с имуществом. Это означает, что теперь даже при продаже одной квартиры человек может столкнуться с двумя разными ставками в рамках одного налогового события.
Минфин в своём письме от 2 августа 2024 года не вводит новых норм — он лишь официально разъясняет, как применять уже принятые законы. И это разъяснение важно: оно снимает неоднозначности, которые могли возникнуть у налогоплательщиков и даже у инспекторов ФНС. Теперь правила чёткие: если ваш доход от продажи имущества превышает 2,4 миллиона рублей, вы платите 13% с первых 2,4 млн и 15% — с остатка.
Как именно будет работать новая ставка при продаже квартиры?
Рассмотрим на примере. Допустим, гражданин купил квартиру в 2023 году за 5 миллионов рублей, а в 2025 году продал её за 8 миллионов. Разница — 3 миллиона рублей — и есть его налогооблагаемый доход (при условии, что он сохранил все документы, подтверждающие расходы на покупку).
Раньше он бы заплатил 13% от 3 миллионов — то есть 390 тысяч рублей. Теперь же налог рассчитывается по-другому:
— Первые 2,4 миллиона облагаются по ставке 13%: 2 400 000 × 0,13 = 312 000 рублей.
— Оставшиеся 600 тысяч (3 000 000 – 2 400 000) облагаются по ставке 15%: 600 000 × 0,15 = 90 000 рублей.
— Итого к уплате: 312 000 + 90 000 = 402 000 рублей.
Разница — 12 тысяч рублей. Казалось бы, не так много. Но для человека, который рассчитывал на определённую сумму после продажи, даже такие 12 тысяч могут оказаться критичными — особенно если он планирует срочно вложить деньги в новое жильё или оплатить лечение.
А теперь представим более сложный сценарий: квартира была получена в наследство или в дар. В этом случае расходов на покупку нет, и налогоплательщик может воспользоваться стандартным налоговым вычетом в 1 миллион рублей (статья 220 НК РФ). Допустим, квартира продана за 6 миллионов. Тогда налогооблагаемая база — 5 миллионов (6 млн – 1 млн).
Расчёт налога:
— 2,4 млн × 13% = 312 000 рублей.
— (5 000 000 – 2 400 000) = 2 600 000 × 15% = 390 000 рублей.
— Итого: 702 000 рублей.
Раньше налог составил бы 5 000 000 × 13% = 650 000 рублей. Разница — 52 тысячи. Уже ощутимо.
Важно понимать: прогрессивная ставка применяется не к общей сумме сделки, а именно к налогооблагаемому доходу — то есть к разнице между ценой продажи и расходами на покупку (или минус 1 миллион, если расходов нет). Это ключевой момент, который многие упускают.
Кто попадает под новые ставки? Не только владельцы квартир
Хотя в примерах чаще всего фигурирует недвижимость, изменения касаются гораздо более широкого круга доходов. Минфин в своём письме прямо указывает: новые ставки применяются к доходам, перечисленным в пункте 6 статьи 210 НК РФ. А это:
— доходы от продажи имущества (кроме ценных бумаг);
— доходы от продажи ценных бумаг и операций с ними;
— доходы в виде процентов по вкладам в банках.
Да, вы не ослышались — проценты по вкладам тоже теперь могут облагаться по ставке 15%. Правда, с оговорками. Во-первых, облагаются только те проценты, которые превышают ключевую ставку ЦБ РФ плюс пять процентных пунктов. Во-вторых, прогрессивная ставка применяется только к сумме дохода свыше 2,4 миллиона рублей в год. То есть если вы получили 3 миллиона рублей процентов по вкладу, то:
— 2,4 млн × 13% = 312 000;
— 600 тыс. × 15% = 90 000;
— итого 402 000 рублей налога.
Это, конечно, экзотический сценарий для большинства россиян — чтобы получить 3 миллиона процентов, нужно иметь вклад в несколько десятков миллионов. Но для состоятельных граждан, которые держат крупные суммы на депозитах, это уже реальность.
Что касается ценных бумаг — здесь тоже всё становится сложнее. Раньше инвесторы платили 13% с любого дохода от продажи акций, облигаций, паёв. Теперь — по прогрессивной шкале. Особенно это коснётся тех, кто активно торгует на бирже и получает значительные прибыли. Например, если за год вы заработали на акциях 4 миллиона рублей, то:
— 2,4 млн × 13% = 312 000;
— 1,6 млн × 15% = 240 000;
— итого 552 000 рублей налога вместо прежних 520 000.
Разница — 32 тысячи. Для активного инвестора это может быть сравнимо с комиссией брокера — но всё равно неприятный сюрприз.
Какие льготы и вычеты сохраняются?
Хорошая новость: несмотря на ужесточение ставок, государство не отменяет налоговые льготы. Главные из них:
1. Имущественный вычет в 1 миллион рублей.
Актуален для тех, кто не может подтвердить расходы на покупку имущества — например, при продаже унаследованной или подаренной квартиры. Этот вычет уменьшает налогооблагаемую базу, что особенно важно при высоких ценах на недвижимость.
2. Вычет расходов на покупку.
Если вы сохранили договор купли-продажи, чеки, выписки по банковским счетам — вы можете уменьшить доход от продажи на сумму фактических затрат. Это часто выгоднее, чем стандартный вычет в 1 миллион.
3. Льготный срок владения.
Если вы владеете квартирой более минимального срока (3 года для наследства, дарения от близких родственников, приватизации; 5 лет — для иных случаев), вы вообще освобождаетесь от уплаты НДФЛ при её продаже. Это правило остаётся без изменений. То есть если вы купили квартиру в 2020 году и продали в 2025 — налог платить не нужно. Это важнейший инструмент для тех, кто не хочет сталкиваться с новыми ставками.
4. Льготы для пенсионеров, инвалидов, многодетных семей.
Хотя прямого освобождения от НДФЛ при продаже имущества для этих категорий нет, они могут использовать дополнительные вычеты или рассрочки по уплате налога — но только при наличии соответствующих оснований и обращении в налоговую инспекцию.
Практические советы: как минимизировать налог в 2025 году
Новые правила — не приговор. Есть несколько стратегий, которые помогут снизить налоговую нагрузку:
Разделите сделку.
Если вы продаете квартиру, находящуюся в совместной собственности, рассмотрите возможность оформления отдельных договоров на каждого собственника. Например, супруги владеют квартирой в равных долях. Если продать её одним договором за 10 миллионов, налогооблагаемый доход (при отсутствии расходов) составит 9 миллионов (минус 1 млн вычета), и налог будет огромным. Но если каждый супруг продаст свою долю за 5 миллионов, то каждый получит вычет в 1 миллион, и налогооблагаемая база каждого — 4 миллиона. Тогда:
— 2,4 млн × 13% = 312 000;
— 1,6 млн × 15% = 240 000;
— итого 552 000 на человека, или 1 104 000 на двоих.
Если бы они продали всё одним договором, налог был бы:
— 9 млн × 13% до 2025 года = 1 170 000.
— с 2025 года: 2,4 млн × 13% = 312 000; 6,6 млн × 15% = 990 000; итого 1 302 000.
Разница — 198 тысяч рублей экономии. Значительная сумма.
Продайте до 2025 года.
Если вы планируете продажу и срок владения уже подходит к минимальному (3 или 5 лет), подумайте о том, чтобы завершить сделку до 1 января 2025 года. Так вы избежите прогрессивной ставки.
Используйте расходы, а не вычет.
Если вы купили квартиру дорого — всегда выгоднее подтвердить расходы, чем использовать вычет в 1 миллион. Особенно если разница между покупкой и продажей невелика.
Не забудьте про декларацию.
Налоговая инспекция получает сведения о сделках из Росреестра. Даже если вы уверены, что налог платить не нужно (например, срок владения больше 5 лет), лучше подать декларацию с нулевым доходом — это защитит вас от претензий в будущем.
Обратитесь к специалисту.
Налоговое законодательство становится всё сложнее. Если сумма сделки значительна, консультация налогового юриста или бухгалтера может сэкономить вам десятки или даже сотни тысяч рублей.
Социальные и экономические последствия: что изменится для рынка недвижимости?
Введение прогрессивной ставки — это не только вопрос личных финансов граждан. Это ещё и экономический сигнал для всего рынка недвижимости.
Во-первых, можно ожидать снижения числа сделок с дорогой недвижимостью. Владельцы элитных квартир и загородных домов, получившие их в дар или по наследству, будут дольше держать имущество, чтобы не платить повышенный налог. Это снизит ликвидность на высоком сегменте рынка.
Во-вторых, возрастёт спрос на юридическое сопровождение сделок. Люди будут активнее искать способы легального снижения налоговой базы — через разделение собственности, оформление дарений, использование инвестиционных схем.
В-третьих, возможен рост «серых» схем — занижение стоимости в договоре, оформление части платежа «в конверте». Хотя это рискованно (налоговая видит рыночную стоимость по кадастру и базам), соблазн сэкономить десятки тысяч может оказаться сильным.
В-четвёртых, государство получит дополнительные доходы в бюджет. По оценкам экспертов, нововведение может принести в казну от 30 до 50 миллиардов рублей в год — в зависимости от активности рынка. Эти деньги, по замыслу властей, пойдут на социальные программы — здравоохранение, образование, поддержку малоимущих.
Но есть и обратная сторона: повышенная налоговая нагрузка может отпугнуть инвесторов, снизить деловую активность, подтолкнуть капитал в тень. Особенно в условиях, когда инфляция и нестабильность уже заставляют людей осторожничать с крупными сделками.
Юридические нюансы: на что обратить внимание
Несмотря на кажущуюся простоту формулы «13% до 2,4 млн, 15% — свыше», на практике возникает множество вопросов.
Вопрос 1: как определяется налоговая база — по одной сделке или по всем доходам за год?
Согласно письму Минфина и нормам НК РФ, прогрессивная ставка применяется к совокупному доходу от всех операций, указанных в пункте 6 статьи 210 НК. То есть если вы продали квартиру и получили 2 миллиона дохода, а потом продали дачу и получили ещё 2 миллиона — ваш совокупный доход 4 миллиона, и налог считается по прогрессивной шкале: 2,4 млн × 13% + 1,6 млн × 15%.
Вопрос 2: а если я продал три квартиры по 1 миллиону дохода каждая?
Совокупный доход — 3 миллиона. Значит, 2,4 млн × 13% + 600 тыс. × 15% = 312 000 + 90 000 = 402 000 рублей налога. То есть даже мелкие сделки могут «сложиться» в прогрессивную ставку.
Вопрос 3: как доказать расходы на покупку?
Нужны подтверждающие документы: договор купли-продажи, акт приёма-передачи, платёжные документы (выписки из банка, расписки, чеки). Если квартира покупалась в ипотеку — подойдут график платежей и справка из банка. Без документов расходы не засчитают.
Вопрос 4: что, если я купил квартиру за 10 миллионов, а продаю за 9?
Тогда у вас убыток — 1 миллион. Налог платить не нужно. Более того, этот убыток можно перенести на будущие периоды и зачесть против доходов от продажи другого имущества — но только в рамках операций с недвижимостью (не с ценными бумагами!).
Вопрос 5: а если я иностранец?
Для нерезидентов РФ ставка НДФЛ при продаже недвижимости остаётся 30% — независимо от суммы и срока владения. Прогрессивная шкала к ним не применяется.
Новая реальность требует новых решений
С 2025 года продажа имущества в России перестаёт быть простой арифметикой. Вместо одной ставки — две. Вместо линейного расчёта — прогрессивный. Вместо предсказуемости — необходимость тщательного планирования.
Это не катастрофа, но и не пустяк. Для кого-то — дополнительные 10–50 тысяч рублей налога. Для кого-то — сотни тысяч. Для рынка — замедление оборота, рост юридической сложности, возможное увеличение теневых схем.
Но главное — государство окончательно отказалось от идеи «плоского» налогообложения капитала. Прогрессивная шкала становится нормой. И, судя по всему, это только начало: в будущем порог в 2,4 миллиона может быть пересмотрен, список доходов, попадающих под повышенную ставку, — расширен.
Что делать обычному человеку? Не паниковать. Изучить правила. Посчитать варианты. Использовать льготы. Обратиться за помощью, если нужно. И, главное, не откладывать решение на последний момент — налоговая не ждёт.
В новой реальности побеждает не тот, кто зарабатывает больше, а тот, кто умеет считать умнее.
P.S. Где найти официальные источники?
Все изменения закреплены в Налоговом кодексе РФ — статьи 210, 220, 224. Разъяснения Минфина доступны на официальном сайте ведомства — письмо № 03-04-05/72474 от 02.08.2024. Также полезно изучить материалы на сайте ФНС России — там регулярно публикуются актуальные разъяснения и калькуляторы для расчёта налога.
Знание закона — лучшая защита от его неправильного применения. Особенно когда речь идёт о ваших деньгах.
Также читайте полезные статьи:
-Одна женщина купила квартиру у другой, но каждая считала вторую мошенницей. В итоге покупатель осталась без денег и без квартиры
-В какие сроки управляющая компания обязана отвечать на обращения жильцов?
-Что остаётся у ребёнка и супруга после развода, кроме обид
Переходите и подписывайтесь на мой телеграм-канал, там много актуальной судебной практики, которая поможет решить ваши правовые вопросы