По данным ЦБ, больше половины сделок с жильем в России сейчас проходят с привлечением ипотеки — при этом уровень разводов год от года только растет: в прошлом году распалось 8 браков из 10. То есть у нас сотни тысяч семей ежегодно оказываются в ситуации «развод + ипотека». Как в этом случае делить квартиру, которая находится в обременении у банка?
Да, старая шутка: «ничто так не скрепляет брак, как совместная ипотека» — увы, окончательно потеряла актуальность. Мы это видим в ежедневной нашей практике. Бывает, молодые люди покупают квартиру, берут ипотеку — а всего через год разводятся и приходят к нам с вопросом: «Что теперь делать с этой ипотекой и с этой квартирой?»
В большинстве случаев решение, конечно, есть — но бывают и такие случаи, когда помочь чем-то людям очень трудно. Но давайте по порядку.
Почему нельзя просто «поделить пополам»?
Простая схема: все, что нажито в браке, делится пополам — в случае с ипотечной квартирой не работает. Этому есть несколько причин.
- Квартира в залоге у банка. Пока кредит не погашен, квартира находится в обременении — ее нельзя разделить без согласия банка. В ипотеке банк — не «наблюдатель», а полноценный владелец права требования.
- Делить нужно не только «имущество», но и кредит. Например, рыночная стоимость квартиры 10 млн, а оставшийся долг по ипотеке — 6 млн. В итоге разводящиеся супруги делят не «10 миллионов пополам», а чистую стоимость квартиры в 4 млн — и обязательства по кредиту. И это всегда намного сложнее, чем просто «50/50».
- Индивидуальные нюансы в договоре. Ипотека может быть оформлена на одного супруга, но при этом выплачивалась совместными деньгами. Или один внес при покупке квартиры первоначальный внос из добрачных средств. Автоматического равенства тут нет.
- Прописка детей и маткапитал. Если использован маткапитал — у детей должны быть доли. А это значит, что квартира уже не только мужа и жены, но и детей — и поделить ее пополам невозможно.
Так что раздел ипотечной квартиры после развода — задача куда более сложная, чем может показаться на первый взгляд. На практике чаще всего встречаются два сценария: супруги продают квартиру и делят остаток — либо жилье остается за одним из них, а второй получает компенсацию. У каждого варианта есть свои плюсы, риски и подводные камни — разберем их подробнее.
Вариант 1: продать квартиру
Этот план кажется самым очевидным: продать квартиру, погасить ипотеку — а остаток разделить пополам. Таких случаев в нашей практике большинство. Но иногда такой вариант невыгоден для супругов, например:
- Сильная привязка к локации. Чаще всего это связано с детьми, которые ходят в садик или школу рядом с домом — и для них переезд крайне нежелателен.
- Остаток по кредиту слишком велик. В первые годы преимущественно гасятся проценты, тело кредита уменьшается незначительно. И если супруги разводятся через 2-3-4 года после того, как взяли ипотеку — то делить после продажи квартиры им будет особо нечего. Если, конечно, они не гасили ипотеку досрочно.
Вообще, в нынешних экономических условиях надо семь раз подумать, прежде чем продавать ипотечную квартиру — особенно если та взята под низкую ставку. Допустим, супруги брали пять лет назад свежую вторичку под 7–8 % годовых, ежемесячный платеж у них 25 000 рублей. Сейчас на рынке подобных условий нет — и еще долго не будет. Если сейчас каждый из супругов будет покупать себе вторичку — то ставка будет уже около 20%. Низкие ставки возможны только на новостройки, по семейной ипотеке, но ежемесячный платеж там будет намного выше.
Поэтому бывает выгоднее оставить одного из супругов в этой квартире — чаще всего это мама с детьми. Впрочем, жизнь богаче всяких схем. У нас был случай, когда бывшие супруги продавали совместное ипотечное жилье после нескольких лет брака. Причем брали они его без первоначального взноса, так что в итоге после продажи никакого остатка в принципе не предполагалось — цель была просто закрыть кредит по максимуму. И каждому начать жизнь с чистого листа.
Вариант 2: оставить квартиру одному из супругов
Бывает, что бывшие супруги решают оставить жилье за кем-то одним из них. Чаще это мама с детьми, которые уже ходят «по прописке» в школу, садик, прикреплены к местной детской поликлинике. Но ипотека-то совместная, и остро встает вопрос: как теперь быть?
Для банка развод заемщиков принципиально ничего не меняет: есть кредитный договор, есть обязательства по нему — и они должны быть выполнены в любом случае. Кто из них фактически живет в квартире, и как они договорятся между собой исполнять кредитные обязательства — банку все равно.
Поэтому тут надо договариваться. Я вообще всегда принципиально за то, чтобы договариваться и не доводить дело до судов. Иногда бывает просто горько наблюдать за тем, как бывшие супруги вставляют друг другу палки в колеса: мы и хотели бы им помочь, но надо же сесть за стол переговоров, мирно найти лучшее для всех решение. А люди даже видеть друг друга не могут, не то что разговаривать.
Если супруги все-таки способны договариваться, то обычно они выбирают один из двух вариантов.
1. Перевести ипотеку только на жену. Я сейчас условно говорю «на жену», потому что это встречается гораздо чаще — в принципе эту схему можно реализовать и с мужем.
Подаем в банк заявление, чтобы исключить мужа из числа заемщиков. Банк проверит, хватает ли дохода супруги, чтобы тянуть оставшийся кредит. Если да — подписывается дополнительное соглашение, и ипотека становится полностью ее ответственностью. Если женщина пока не работает, например, находится в декретном отпуске — то банку понадобится созаемщик. Обычно им становятся кто-то из родителей или близких родственников.
Предполагается, что ипотека оплачивалась совместными деньгами — поэтому супруг имеет право на соразмерную компенсацию. Тут пространство для договоренностей. Я знаю случай, когда супруга согласилась принять уплаченные мужем ипотечные взносы в качестве алиментов — и они подписали у нотариуса соответствующее соглашение. В другом случае жена просто выплатила эту компенсацию деньгами.
В любом случае соглашение супругов обязательно надо зафиксировать документально: бывает, что решенное на словах интерпретируется сторонами совсем по-разному — и потом бывает источником серьезных конфликтов и судебных разбирательств.
2. Остаться заемщиками вместе. Иногда за ипотеку платят оба, несмотря на то, что фактически в квартире живет один: например, просто договариваются, что через несколько лет жилье продадут, и деньги поделят. Вариант рабочий — но держится он только на доброй воле сторон и порядочности обоих.
Но и тут надо составить какое-то официальное соглашение. Иначе возможны сюрпризы, как с одной нашей клиенткой. Они с мужем развелись — и тот уехал, сказав, что на квартиру не претендует и платить за нее не будет: то есть по документам оставались заемщиками оба — но фактически платила она одна. И вот она погасила ипотеку и пришла к нему за разрешением продать квартиру. Если вы не знали — то знайте: на продажу квартиры, купленной в браке, требуется разрешение супруга, даже если супруг к этому времени уже бывший.
Так вот, она пришла за разрешением. А он сказал: разрешение я дам только в том случае, если ты мне выплатишь миллион. Да, тут можно было судиться и доказать, что фактически ипотеку она выплатила самостоятельно, но она не стала — и отдала требуемый миллион.
Поэтому: документируйте всё. Иногда хорошим выходом становится брачный контракт: в нем можно прописать все до мелочей, что касается ипотеки и квартиры — а составить его можно прямо перед разводом. Мы этот способ используем часто. Да, там надо будет заплатить нотариусу — но зато этот документ заменяет кучу дополнительных соглашений. Да и экономически он часто выгоднее: в брачном договоре, например, можно «отдать» квартиру одному из супругов — это нормально. А вот если супруги после развода будут составлять соглашение о разделе имущества и точно так же «отпишут» квартиру одному из них — то ему придется платить налог: считается, что он получил доход от уже постороннего ему человека.
Вместо вывода
Тема непростая со всех сторон. Я всеми руками за крепкие семьи — и всегда невольно огорчаюсь, когда приходится заниматься вот такими «ипотечно-разводными» сделками. Но жизнь есть жизнь, и ситуации бывают разные.
Главное в таких сделках, повторю — договориться. Если люди, которые разводятся, способны договориться — то можно успешно решить вообще любой вопрос, касающийся ипотечной недвижимости. Да и не только ипотечной. И не только недвижимости.