Покупка вторички — всегда зона риска, особенно если речь идет о квартирах с непростой историей. Судебные решения последних лет все чаще касаются как раз таких случаев: на первый взгляд — обычная сделка, а потом выясняется, что там есть мина замедленного действия.
Я продолжаю анализировать судебную практику — это ценный инструмент для оценки реальных рисков в сделках с недвижимостью. Некоторые дела становятся по-настоящему показательными и заслуживают отдельного разбора.
История первая: про квартиру «с диагнозом»
Это дело рассматривалось летом прошлого года в Ленинском суде Екатеринбурга. У молодой женщины умерла мать — и оставила ей в наследство квартиру. Но квартира дочери так и не досталась: она получила повестку в суд, потому что изначальный собственник собрался «истребовать из незаконного владения» свое жилье.
Оказалось, что первоначальный владелец квартиры — психически больной человек, с официальным диагнозом «шизофрения». Дееспособности он, однако, лишен не был — и в 2022 году решил продать свою квартиру и переехать в другой город. Квартиру приобрел покупатель за 3,2 млн рублей. На суде он потом говорил, что не просил никаких справок, потому что продавец выглядел адекватно и вел себя как совершенно здоровый человек. Однако почему-то этот покупатель потом быстро продал эту квартиру за 3,5 млн рублей — как раз вот этой женщине, которая впоследствии умерла.
Наследница пыталась доказывать в суде, что ее мать была добросовестным покупателем — и не могла знать, что там было с этой квартирой раньше. Но суд все-таки признал сделку недействительной и вернул квартиру изначальному владельцу: его официальный диагноз стал решающим аргументом в этом споре. «Крайним» опять остался последний покупатель, точнее его наследница.
Как можно было последнему покупателю предусмотреть подобную ситуацию? По большому счету — никак. Да, в этом случае можно и нужно было бы насторожиться из-за того, что квартиру продают через короткий срок после покупки. Это всегда редфлаг. Но на самом деле такой неприятный поворот — признание сделки недействительной из-за психической болезни собственника — мог бы случиться, даже если квартиру продали бы через несколько лет. Возможно, последнюю покупательницу по суду и могли бы признать добросовестной покупательницей — но это, конечно, сейчас будет стоить ее дочери больших хлопот.
Кстати, в суде прозвучал один любопытный аргумент. Когда суд разбирался с первым покупателем этой квартиры, он упирал на то, что продавца не проверили должным образом: мол, ну и что, что он сравнительно молод, выглядит адекватным и имеет водительские права? Вы должны были вбить его имя в поиск — и тогда бы увидели, что у него диагноз, потому что именно благодаря этому диагнозу он получил жилье от администрации вне очереди. Вывод отсюда простой: тщательно проверять надо любого продавца — в том числе «пробивая по интернету».
История вторая: вторая “жена” продала долю первой
История почти детективная и сравнительно свежая: иск рассматривался в прошлом году Сухоложским городским судом.
Супруги, будучи уже в возрасте, разошлись, и муж десять лет жил с другой женщиной. Завещание он составил именно на нее, и когда умер, вторая «жена» пошла к нотариусу и приняла наследство, в частности квартиру. Потом она эту квартиру продала. А потом ее вызвали в суд.
Оказалось, что с первой женой он официально не разошелся — а поскольку квартира была их совместно нажитым имуществом, то жена имела право на ½ доли. Почему-то она не сразу обратилась к нотариусу за наследством после смерти мужа. Может быть, они после разъезда не общались, и узнала она о смерти супруга только спустя какое-то время — но как бы то ни было, в суде жена с удивлением узнала, что квартира продана вместе с ее долей.
В суде же выяснились и другие интересные детали. Вторая «жена» о существовании первой жены знала — но у нотариуса об этом промолчала, и заявила, что о других наследниках ей ничего не известно. Квартиру она продала своему знакомому, а тот подарил ее своей родственнице. Суд в этих хитросплетениях разобрался и решил так: обе сделки признать недействительными — и куплю-продажу, и дарение. При этом 5/8 доли в квартире обязали вернуть жене: 1/2 как супруге, 1/8 — как обязательному наследнику, поскольку она пенсионерка.
В этой истории непонятно, насколько был добросовестен покупатель — и не участвовал ли он в этой схеме сознательно. Но вот обычный покупатель пострадал бы здесь по полной программе. Если вы покупаете квартиру, полученную по завещанию, то на 100% подстраховаться не получится: тут много неочевидных рисков. Но проверьте хотя бы основное.
История третья: дочь выдала себя за мать — и продала квартиру
Честно сказать, волосы шевелились, пока я читала эту историю, которую в прошлом году рассматривал Железнодорожный районный суд Екатеринбурга. Дочь обманула мать: подделала доверенность и продала квартиру, в которой они вместе жили, от ее имени. В итоге дочь осуждена за мошенничество и подделку документов, матери вернули квартиру, а покупатель остался ни с чем. Правда, покупатель тоже оказался сомнительным — так что сочувствовать ему не получается.
Началось все с того, что дочь утонула в кредитах. Чтобы взять очередной займ, ей потребовался поручитель — и дочь решила попросить о поручительстве маму. Та согласилась. Но займ оказался кредитом под залог имущества: сотрудник МФО убедил молодую женщину, что это самый надежный способ. Чтобы взять такой кредит, нужна была доверенность от собственника. И дочь оформила такую доверенность, у нотариуса: назвалась именем матери и предъявила ее паспорт и документы на квартиру.
Кредит ей дали — но потом пошли просрочки. Тогда дочь втайне от матери выставила квартиру на продажу — и к ней очень быстро обратился покупатель, с которым она уже прежде познакомилась в сообществе «кредитных брокеров». Покупатель знал, что квартира в залоге у МФО, что реальный собственник — мать продавца, и готов был купить квартиру без просмотра. Больше того. После покупки он, чтобы мать не узнала о произошедшем, по просьбе дочери заключил с ней фиктивный договор аренды на год — с тем, чтобы она платила ему по 135 тысяч (!) в месяц. А потом, когда она перестала платить, он обратился в суд. Только тогда мать и узнала, что квартира, в которой они живут, ей уже не принадлежит.
Суд определил признать сделку по продаже квартиры недействительной — и вернуть квартиру матери. А насчет возвращения денег покупателю, по сути, сказал: «Разбирайтесь сами». Да, конкретно в этом случае у покупателя у самого «рыльце в пушку» — но в такой же ситуации может оказаться и обычный покупатель: ведь доверенность у продавца была нормальная, заверенная нотариусом. Поэтому золотое правило при сделках с доверенностями — обязательно лично пообщайтесь с собственником. И вообще будьте предельно внимательны.
Если подводить итоги.
В целом я за страхование титула при покупке вторичного жилья: на 100% обезопасить себя в таких сделках невозможно — а страховка дает хотя бы какие-то гарантии. Но при этом проверять ключевые риски все равно надо. Потому что если сделку вдруг все-таки признают недействительной — то сочтут ли вас добросовестным покупателем, зависит именно от этого: насколько тщательно вы или ваш риелтор проверили основные «подводные камни».
