Что такое социальный найм: особенности получения, оформление договора

Редакция портала Всеостройке.рф рассказывает, кому положено и как встать в очередь.

В России существуют программы социального найма жилья, позволяющие определенным категориям граждан получить доступ к государственному жилью на льготных условиях. После выполнения необходимых процедур жильё может стать собственностью нанимателя.

Программа социального найма основана на договоре между нанимателем и государством. Государство предоставляет жильё (из федерального или муниципального фонда) для определенных групп населения в обмен на символическую плату за аренду и оплату коммунальных услуг. Важно понимать, что до приватизации квартира остается собственностью государства. Наниматель же платит ежемесячно установленную стоимость и коммунальные платежи.

Важным аспектом договора социального найма является отсутствие необходимости уплаты налогов, поскольку наниматель не является собственником. До момента приватизации жильё нельзя продать или передать по наследству. В случае смерти нанимателя члены его семьи, проживающие в квартире, имеют право заключить договор социального найма с одним из них.

Управление и распределение жилья по договору социального найма осуществляется соответствующими государственными органами. На региональном уровне это региональные правительства, а на местном — муниципальные администрации. Например, в Москве Департамент городского имущества отвечает за предоставление таких квартир. В городах областного подчинения подобные функции выполняют подразделения администраций муниципалитетов — департаменты, комитеты или отделы по управлению имуществом.

Определение малоимущей семьи зависит от среднедушевого дохода и региональных нормативов. Семья признаётся малоимущей, если её среднедушевой доход ниже прожиточного минимума, установленного в конкретном регионе.

Как рассчитать среднедушевой доход

1. Сложите все доходы семьи за последние три месяца (зарплаты, пенсии, пособия и т.д.).

2. Разделите полученную сумму на три, чтобы получить среднемесячный доход.

3. Разделите среднемесячный доход на количество членов семьи. Результат — среднедушевой доход.

4. Сравните полученный среднедушевой доход с прожиточным минимумом в вашем регионе.

Если среднедушевой доход ниже прожиточного минимума, семья может претендовать на статус малоимущей и на соответствующие льготы. При расчёте доходов учитываются все виды доходов, за исключением НДФЛ и алиментов. Регионы могут учитывать и стоимость имущества семьи. В отдельных случаях, даже при соответствии доходов, статус малоимущей может быть не присвоен из-за наличия дорогостоящего имущества (недвижимость, автомобили).

Важные нюансы:

• Различные периоды расчёта

Период расчёта дохода может отличаться в зависимости от конкретной льготы. Например, для субсидий на коммунальные услуги учитывается доход за шесть месяцев, а для единого пособия для беременных и детей — доход за год.

• Учёт различных доходов

В расчёт включаются все доходы, в том числе от аренды, пенсии, пособия, стипендии.

• Состав семьи

В состав семьи включаются супруги, дети до 18 лет (или до 23 лет, если они учатся очно), а также подопечные и усыновленные дети.

• Исключённые лица

В расчёт дохода не включаются военнослужащие-срочники, лица, находящиеся в местах лишения свободы, на принудительном лечении, а также брачные партнёры или дети в браке, независимо от возраста.

Право на социальный найм

Для получения жилья по договору социального найма малоимущие семьи должны удовлетворять дополнительным условиям, прописанным в Жилищном кодексе РФ. Это может быть отсутствие собственного жилья/жилья по социальному найму или недостаточная площадь имеющегося жилья, соответствие региональным нормам. Квалифицированные лица также должны соответствовать другим требованиям по площади, состоянию жилого помещения и здоровью.

Важно учитывать, что условия и нормы могут отличаться в зависимости от региона.

Возможные ошибки при получении государственного жилья

Некоторые граждане, стремясь получить льготное государственное жилье, предпринимают некорректные действия, например, умышленно ухудшают свои жилищные условия. Такой подход чреват негативными последствиями: факт обмана может быть выявлен, что может привести к отказу в предоставлении жилья или, в худшем случае, к длительной отсрочке в получении жилья — до 5 лет.

Другая распространённая ошибка — отказ от предложенного варианта жилья в надежде на более выгодное предложение. Это может привести к значительному увеличению времени ожидания, как показал пример московской семьи, которая отказалась от комнаты в Нахабино и потеряла драгоценное время, затратив более десяти лет на повторное прохождение очереди.

Законодательство (ст. 62 ЖК РФ) определяет, что государство может предоставить не только квартиры, но и дома, части домов или квартир в социальный найм. Важно, что площадь предоставляемого жилья может отличаться в зависимости от региона.

Нормативы площади жилья в Москве

В Москве жильё по социальному найму рассчитывается исходя из 18 квадратных метров на каждого члена семьи. Площадь жилья, уже имеющегося у заявителя (на праве пользования или собственности), вычитается из общей площади предоставляемого жилья. Таким образом, семья из четырёх человек может претендовать на квартиру площадью 72 кв. м, но, соответственно, должна освободить имеющуюся жилплощадь. Или же может сохранить уже имеющуюся квартиру меньшей площади, получив дополнительную жилплощадь.

Предельные размеры предоставляемой жилплощади

Максимальная площадь: 40 кв. м на человека (в случае отдельной комнаты или однокомнатной квартиры).

Для супругов без детей: однокомнатная квартира до 44 кв. м.

Для двух человек, не состоящих в браке: двухкомнатная квартира до 54 кв. м.

Для семей из трёх человек (супруги): двухкомнатная квартира до 62 кв. м.

Для семей из трёх человек (без супругов): трёхкомнатная квартира до 74 кв. м.

Для семей из 4–5 человек: 18 кв. м на человека, с возможным увеличением не более чем на 9 кв. м.

Для семей из 6 и более человек: 18 кв. м на человека, с возможным предоставлением нескольких жилых помещений (максимальное превышение площади — 9 кв. м).

Важным условием является наличие отдельной изолированной комнаты для членов семьи, страдающих тяжелыми хроническими заболеваниями. Также заселение разнополых членов семьи (не супругов) в одну комнату возможно только с их согласия.

Как получить жильё по договору социального найма

Чтобы получить помощь от города в поиске жилья, необходимо встать на учёт как нуждающийся в жилом помещении. Процедура может различаться в зависимости от региона. В Москве, например, нет единого шаблона заявления, и оно формируется на основании представленных документов.

Процедура постановки на учёт

1. Заявление

Все члены семьи, проживающие вместе с заявителем, должны подписать заявление.

1. Пакет документов

Для получения жилья нужно собрать пакет документов, подтверждающих ваше право на социальное жильё. В него входят:

• Паспорт заявителя и всех членов семьи;
• Свидетельства о рождении для детей младше 14 лет и паспорта — для остальных;
• Выписка из домовой книги для всех;
• Справка из Росреестра об отсутствии у всех членов семьи жилья;
• Справка о доходах всех трудоустроенных членов семьи;
• Документы, подтверждающие право на льготу (например, справка об инвалидности, заключение о непригодности жилья).

Решение о постановке на учёт или об отказе принимается властями в течение 30 дней. Заявитель будет уведомлен в течение трёх дней. Отказ возможен при отсутствии необходимых документов или при наличии оснований полагать, что заявитель умышленно ухудшил свои жилищные условия (если не прошло 5 лет после таких действий). В случае отказа решение можно обжаловать в суде.

Процесс получения жилья может занять значительное время, так как в очереди могут находиться и другие категории граждан, имеющие приоритет (сироты, ветераны, люди с хроническими заболеваниями, инвалиды, жители непригодных для проживания помещений). Важно сообщить властям о любых изменениях в вашей ситуации (болезнь, рождение детей, ухудшение жилищных условий по объективным причинам), которые могут повлиять на вашу очередь.

Внеочередное предоставление жилья возможно только в исключительных случаях, прописанных в законодательстве. В такие случаи попадают граждане с признанным аварийным жильём, дети-сироты, пострадавшие от радиационных аварий, люди с тяжелыми хроническими заболеваниями, которые представляют опасность для окружающих, и другие категории граждан, определённые законодательно.

После положительного решения о предоставлении жилья с вами заключат договор социального найма, по которому вы получите жильё в бессрочное пользование. Ваши обязанности будут заключаться в соблюдении жилищного законодательства. Подписание договора происходит без участия нотариуса.

Важные моменты при подписании договора социального найма и его правах и обязанностях

Подписание договора социального найма необходимо в строго оговоренный срок — 10 рабочих дней (или 12 рабочих дней, если решение о предоставлении было вручено лично). Просрочка может привести к отказу в предоставлении государственной услуги. Следите за уведомлениями, городская администрация сообщит о готовности договора выбранным вами способом (МФЦ, личный кабинет портала).

Права и обязанности нанимателя жилья по договору социального найма

Права

• Вселение/сдача/разрешение временного проживания: право вселять в жильё других лиц, сдавать его в поднаём или разрешать временное проживание;
• Обмен жилья: возможность обменять занимаемое жильё;
• Требование ремонта/услуг: право требовать своевременный капитальный ремонт помещения, участия в содержании общего имущества дома и предоставления коммунальных услуг.

Обязанности

• Использование по назначению: нельзя использовать жильё для нежилых целей (склад, мастерская, спа-салон);
• Сохранность жилья: обязанность следить за сохранностью и поддерживать жильё в надлежащем состоянии;
• Текущий ремонт: обязанность проводить текущий ремонт;
• Оплата: своевременно оплачивать жильё и коммунальные услуги;
• Изменение условий найма: сообщить наймодателю об изменениях оснований и условий, по которым получено право на социальное жильё.

Права и обязанности наймодателя (государства)

Права:

Требовать своевременной оплаты жилья и коммунальных услуг.

Обязанности:

Передать нанимателю жилье, свободное от любых обременений и прав третьих лиц (например, от прописки других жильцов и возможных судебных споров).

Должным образом содержать и ремонтировать общее имущество дома, где находится сдаваемое внаем жилье.

Проводить капитальный ремонт помещения.

Обеспечить надлежащее качество коммунальных услуг.

Приватизация жилья

Приватизация — добровольное переоформление права собственности на жильё из государственной в частную собственность нанимателя. После приватизации жилец приобретает полное право владения, распоряжения и пользования недвижимостью.

Условия для приватизации:

Приватизировать могут только граждане РФ.

Жильё должно находиться в собственности города.

Отсутствие предыдущей приватизации (с условием): право на приватизацию не было реализовано ранее.

Согласие всех совершеннолетних лиц и несовершеннолетних от 14 до 18 лет, имеющих право на приватизацию.

Приватизация доли не допускается. Вся квартира приватизируется в полном объёме.

Документы для приватизации:

• Паспорт;
• Документы на помещение (от БТИ);
• Договор социального найма.

Ранее мы также писали о том, как перезаключить договор социального найма, а еще все о договоре социального найма и приватизации.