Возьмём супружескую пару, которые три года назад купили квартиру за 6 миллионов рублей. Причем, у супруги это стало единственным жильем в собственности, а у супруга - вторым, так как осталась доля в квартире родителей.
По умолчанию, любое имущество, приобретенное в браке имеет статус совместной собственности, если супруги не определили конкретные доли или не составили брачный договор, но может быть оформлено на одного из супругов.
За три года цена квартиры выросла в два раза, то есть стала стоить 12 миллионов рублей. Семья планирует продать квартиру и переехать в более просторную.
Как заплатить минимум налогов в этой ситуации или не заплатить вообще?
Если у каждого из супругов это было единственное жилье, то по истечении трех лет налога бы ни у кого не возникало. Но у одно из супругов есть доля в другой квартире. А значит придётся платить 13%-20% с дохода от продажи, либо ждать еще два года до наступления срока освобождения от налога.
Как вариант, мужу можно продать/подарить долю в квартире родителей и остаться владельцем единственного жилья.
В общем случае, если собственность на квартиру совместная, а квартира оформлена на супруга и у супруга остается доля в другой квартире, а семья торопится переехать, не дожидаясь пяти лет владения, то придётся заплатить 18% (для доходов свыше 5 млн. рублей в год) от 6 миллионов рублей: (цена продажи (12 млн.) - цена покупки (6 млн.) )* 0,18 = 1,08 млн. рублей
Если бы при покупке недвижимость оформлялась в долевую собственность по 1/2 на каждого супруга, то можно было продать долю супруга за 3 миллиона рублей, а супруги за 9 миллионов рублей, получив в итоге, те же самые 12 млн. рублей за квартиру, ведь законодательством не запрещено продавать одинаковые доли по разным ценам. В этом случае дохода с продажи квартиры муж не получает (3 млн.- 3 млн. = 0). А жена получает доход 6 млн. руб. (9 млн. - 3 млн.), но у нее, как владелицы единственного жилья, по прошествии трех лет налога не возникает. Никакой дополнительной финансовой нагрузки у семьи в таком случае нет. Налог = 0. Единственное, такая схема работает, если кадастровая стоимость квартиры, продающейся супругами за 12 млн. не превышает 8,57 млн. Потому что цена продажи, согласно законодательству, не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры.
Если бы квартира была оформлена на супругу, налога также бы не возникло. Так как у неё прошло три года с момента покупки, наступил безналоговый период.
Вот так, одним простым росчерком пера в договоре, можно сэкономить в семье более миллиона рублей.
Поэтому важно заниматься налоговым планированием еще НА ЭТАПЕ ПОКУПКИ.
Но, к сожалению, думать о продаже в момент покупки, удел меньшинства. Вот и не задавайтесь потом вопросом почему две семьи с одинаковым доходом ведут такой разный образ жизни: одни умудряются и квартиру побольше купить, и детей получше одеть, а другие с трудом улучшают свои жилищные условия и живут от зарплаты до зарплаты. В большинстве случае ответ - грамотное планирование! Так что не пожалейте времени, займитесь планированием, в том числе налоговым 😉