С наступлением осени такой вопрос задают все чаще. Давайте разбираться.
Почему вообще такой вариант обсуждается?
Тут все просто. С одной стороны, на вкладах физических лиц сейчас около 61 триллиона рублей. И эта сумма растет. С другой стороны, цены на новостройки почти не растут, объем нераспроданных квадратных метров увеличивается. Это вызывает финансовые проблемы у застройщиков, их смежников и кредитующих эти цепочки банков.
Ситуация усугубляется тем, что застройщики не могут пойти на снижение цен. Построенные и строящиеся объекты являются предметом залога банков, а уменьшение стоимости залога влечет или досрочный возврат кредита или переход залога к банку. В первом случае это кассовый разрыв у застройщика, вот втором – возникновение проблемных активов у банка.
Это масштабная проблема, поскольку благополучие финансово-строительных структур обеспечивает благополучие длинных экономических цепочек. Т.е. при крушении или просто заморозке строительных компаний пострадают если не все, то многие. А время идет, и для элементарного сохранения строительных мощностей нужно еще и начинать строить новые объекты. Строительный бизнес строится так, что объем строительства нужно постоянно увеличивать, или, как минимум, не снижать. Будущее строительство – это объем финансирования сегодня. Драматизма добавляет то, что все это происходит на фоне повышенной ставки ЦБ.
Как выходить из этой ситуации?
Для того, чтобы в экономике что-то шевелилось, нужно снижать ставку рефинансирования. Но тут возникают новые риски. Ее снижение повлечет за собой закрытие вкладов, а для резкого роста инфляции достаточно небольшой части этой массы. Поэтому идея расплатиться по вкладам квадратными метрами вроде бы выглядит как логичный выход.
Отсюда популярность мысли, что деньги, которые лежат на вкладах, неизбежно должны перейти строителям и в строительство. Причем, если этого не произойдет естественным добровольным образом, для достижения этой цели будут предприняты соответствующие принудительные меры.
Меры, вроде бы гуманные. Ведь речь идет не о конфискация вкладов, не об их заморозке по кипрскому сценарию, поскольку накопленное остается у собственника, но только не в виде денежных средств, которые могут пойти не в нужном государству направлении, а в виде бетонометров. Которыми можно относительно свободно распоряжаться, даже продать. Ну, и строительная отрасль вздыхает свободно, банки, которые кредитуют строительство, окажутся тоже не в накладе – все рады, все смеются.
Насколько вероятен такой ход событий?
На мой взгляд, не очень. Я не специалист по финансам, но, хорошо знаю механику рынка недвижимости. Основополагающее свойство денег – их ликвидность и универсальность. Деньги можно быстро, часто почти мгновенно, менять на разного рода активы, в то время как конкретные квадратные бетонометры – это всего лишь бетонометры. После насильственного перевода денежных знаков в квадратные метры, значительная часть этих метров тут же окажется на рынке. И мы придем к тому, чего боялись, только с другой стороны.
Думаю, понятно, что это может обрушить рынок недвижимости. А такое обрушение вызовет тот же эффект, что и снижение цен застройщиками. Залоговые активы банков резко снизятся, начнет трясти не только строительный сектор, но и финансовый. И, если это в состоянии понять простой риэлтор, люди, принимающие такие решения, надеюсь, понимают тоже.
Но есть ли какие-то иные реальные пути решения проблемы?
Поставим себя на место регулятора. Какие задачи он решает? Предотвращение выхода за рамки инфляции и недопущение убытков строителей, а также всех, кто связан со строительной отраслью. Есть ли в арсенале регулятора какие-то другие средства решения этих задач кроме насильственного перевода триллионов населения в метры?
Конечно есть.
Есть мягкие и не насильственные методы, ведущие примерно к тому же. Например, те же жилищные вклады. Можно сделать их более привлекательными, чем остальные, сделать более адресными. Например, вы будете иметь возможность положить деньги на депозит с привлекательной ставкой при условии, что средства будут доступны пир покупке у определенного застройщика.
Есть давно анонсированный переход на цифровые деньги с помощью которого можно регулировать потребление и сдерживать инфляцию. Есть и много иных методов.
Ну, и нужно хотя бы примерно представлять, а есть ли по сути проблема? Какие процессы будут происходить при снижения ставки рефинансирования?
Одним из процессов, который запустит заметное снижение ставки, как раз и будет ни что иное как перетекание значительных денежных масс с депозитов в квадратные метры. Второй процесс - ипотека станет более доступной, на рынок потечет больше ипотечных денег, и начнет реализовываться отложенный спрос, который копился все время, пока ставки по ипотечным кредитам были заградительными. И в бетонометры потечет еще больше денег.
Иными словами, значительное снижение ставки ЦБ само по себе запустит переток денег в квадратные метры без всякой принудиловки.
Конечно, не все деньги, которые потекут в рынок недвижимости, пойдут именно застройщикам. Новостройки сейчас дороже вторички, в канале Механики есть точные данные на этот счет, в т.ч. по регионам. Это нездоровая ситуация, рынок относительно новой вторички по идее должен «догнать» новостройки, но льготная ипотека в том или ином виде пока смещает цены в пользу застройщиков.
Ну, и насколько вообще реальны опасения, что снижение ставки рефинансирования, и как следствие, снижение доходности вкладов и повышение доступности кредитов, подстегнет инфляцию?
Опасения реальные, но у них есть граница. Не все люди, которые имеют вклады, сразу побегут что-то покупать. Часть денег уйдет на фондовый рынок, рынок акций, рынок предметов роскоши и т.п.. Люди, которые держат деньги на вкладах, это в значительной части относительно обеспеченные люди, в том числе, обеспеченные жилыми метрами, и их деньги при снижении процентов по вкладам в основном пойдут в те инструменты, которые обеспечивает рост денежной массы оптимальным в их понимании образом.
С другой стороны, сейчас в ценах на все товары уже заложена инфляция. Дело в том, что на кредитные деньги не только строятся новые метры. Большинство товаров производится или импортируется тоже на кредитные деньги. Поэтому высокие ставки по кредитам заложены в цены на все, что мы видим вокруг. Соответственно, если ставки снизятся, то товары будут обходиться продавцам дешевле.
Понятно, что стоить дешевле они уже не будут, рынок тут, увы, работает обычно только в одну сторону, но исчезнет одна из причин роста цен, что также должно положительно повлиять на инфляцию.
Таким образом, риск инфляции есть, но он уж точно не такой, как в 90-е годы прошлого века.
В общем, думаю, вы поняли, в опасениях, что ваш вклад насильно обменяют на недвижимость, реального смысла очень немного. Возможно, обменяете вы сами и вполне добровольно, ведь рынок недвижимости в той или иной форме и так отсасывает значительную часть денежной массы, которая оказывается в нашем распоряжении. Как минимизировать или оптимизировать эту часть, в канале Механики написано достаточно много. В дополнение есть новостной канал Механики в телеграмм, в котором публикуются интересные в этом плане ссылки и новости, можно что-то обсудить и даже спросить. Конкретную консультацию профессионального риэлтора можно заполучить тут, а, знания - это как раз та сила, которая помогает решать задачи наиболее эффективно и не опасаться того, чего не следует опасаться.
В общем, читайте, думайте, сопоставляйте.
И удачи!