Посуточная аренда — популярное направление для инвестиций. Но не каждая квартира подойдёт для этой модели бизнеса. Ошибки на старте могут обернуться низкой доходностью, плохими отзывами и конфликтами с соседями.
Вместе с владельцем управляющей компании InHome, которая управляет более 600 квартирами и апартаментами в Москве и Московской области, мы выяснили ключевые критерии выбора недвижимости для посуточной аренды — от локации и состояния дома до планировки квартиры.
Владислав Елизаренко,
владелец инвестиционной компании Elizarenko Group и УК InHome:
— Наше основное направление — инвестиционная недвижимость. Важно, чтобы покупка квартиры или апартаментов позволяла оплачивать ипотеку и приносила высокую доходность инвестору. Мы набили немало шишек в поисках оптимальных объектов и сделали вывод, что дешёвая квартира не всегда подходит для посуточной аренды. Ведь сегодня это уже не просто жильё, а полноценный сервис и часть рынка гостеприимства.
Локация: туристический центр, деловой район или рядом с транспортным узлом
Правило трёх “Л”: локация, локация и ещё раз локация — главное при инвестициях в недвижимость. Но как правильно выбрать эту локацию, зависит от множества факторов.
Первое, на что смотрят гости, — район. И здесь не обойтись без классики: туристические локации всегда будут пользоваться спросом. В Москве это центр в пределах Садового кольца, куда приезжают миллионы туристов. Квартиры там почти никогда не простаивают, но у такого выбора есть и обратная сторона — высокая конкуренция и, как следствие, более дорогая реклама. Центр беспроигрышен, но за клиента придётся бороться.
Другой вариант — районы рядом с транспортными узлами. Аэропорты и вокзалы обеспечивают постоянный поток гостей, и это не только туристы или командировочные. Сотрудники авиакомпаний: пилоты, стюардессы, технический персонал — часто предпочитают квартиры поблизости с работой. Например, в Химках рядом с Шереметьево часто останавливаются пилоты и стюардессы, а в Солнцево — персонал Внуково. При этом цены на покупку жилья здесь ниже, чем в центре, а сдавать можно почти за те же деньги.
Не стоит сбрасывать со счетов и районы возле выставочных комплексов. В Москве показательный пример — «Крокус Экспо»: выставки и концерты привлекают тысячи гостей, и номера в ближайших отелях быстро заканчиваются. Поэтому квартиры в пешей доступности пользуются спросом. Причём такие места притяжения часто находятся не в центре города, а на окраине или вовсе за его пределами, что даёт простор для инвестиций в менее дорогое жильё.
Главное — не полениться и проверить уровень конкуренции. Небольшое количество предложений не всегда означает отсутствие рынка, а десятки вариантов в одном доме ещё не делают объект бесперспективным. Бывает, при высокой конкуренции загрузка держится на уровне 90%, и всё решает не количество квартир, а качество сервиса.
Дом: впечатление начинается с подъезда
Когда район определён, внимание переключается на сам дом. Именно он создаёт первое впечатление у гостей. Даже самая стильная внутри квартира не спасёт ситуацию, если к ней ведёт мрачный коридор. Чистый подъезд, ухоженные лестничные клетки, отсутствие неприятных запахов — детали, которые напрямую влияют на рейтинги.
С осторожностью стоит относиться к новостройкам. Да, они выглядят современно и часто имеют приятные входные группы, но первые два года жильцы делают ремонты. Дрели и перфораторы, гул соседей сверху и снизу — всё это превращается в головную боль хозяина, потому что гости вряд ли будут терпеть шум и охотно напишут негативный отзыв.
Соседи — ещё один фактор риска. Семьи с маленькими детьми часто болезненно реагируют на частую смену жильцов за стенкой, даже если ваши гости ведут себя тихо. Жалобы могут дойти до управляющих компаний и государственных органов — рано или поздно это усложнит жизнь владельцу.
Активные пенсионеры или старшие по дому тоже способны превратить сдачу квартиры в постоянное противостояние. С апартаментами проще: их изначально проектируют под гостиничные услуги — там меньше социальных ограничений.
Пример:
Иногда жалобы соседей могут принимать самые неожиданные формы. Был случай, когда на посуточную аренду начали писать обращения во все инстанции. Чтобы придать ситуации «резонанс», соседи в жалобах упоминали мигрантов и женщин лёгкого поведения, притом что в квартире всё было в порядке.
Был и другой эпизод: собственники получили письмо, подписанное директором управляющей компании, где якобы запрещалось «оказывать гостиничные услуги». На деле это оказалось бумагой, которая не имеет юридической силы.
Планировка: студия или евродвушка?
Следующий шаг — сама квартира. Здесь многое зависит от бюджета. Если он ограничен, студия станет рабочим вариантом: её легко сдавать, и она подходит для одного или двух гостей. Но если есть возможность вложить чуть больше, лучше смотреть в сторону однушки или евродвушки площадью от 30–32 кв. м.
Две жилые зоны — явное преимущество. Например, в спальне можно поставить кровать, а в гостиной — раскладывающийся диван. Дополнительное спальное место позволяет увеличить доходность почти в полтора раза, а стоимость покупки выше всего на 15–20%. Особенно удобно, если квартира с двумя окнами: пространство легко зонировать и превратить студию в условную евродвушку.
Двух- и трёхкомнатные квартиры подходят семьям и компаниям. Они позволяют разместить сразу несколько спален, а гости ценят возможность жить вместе. Такие объекты приносят больше денег за одно заселение.
Правда, есть нюанс: спрос на большие квартиры носит сезонный характер. В высокий сезон они востребованы, а в остальное время чаще простаивают. Хотя бывают исключения: большие квартиры снимают для одного гостя: спальня для жизни, комната — под кабинет, ещё одна комната — для вещей. Такие арендаторы часто остаются надолго и формируют стабильный доход для хоста.
Неочевидные ошибки инвесторов
Есть и менее очевидные факторы, о которых часто забывают начинающие инвесторы. Один из них мы испытали сами на практике — запуск посуточной аренды в отдалённых районах или жилых комплексах. Казалось бы, всё складывается идеально: квартира рядом с аэропортом, локация востребованная, спрос на аренду стабильно высокий. Но неожиданно возникла другая проблема — невозможность наладить регулярную уборку.
Что может быть проще: нашёл горничную, заключил договор — и вопрос закрыт. На деле выясняется, что в таких локациях просто нет людей, готовых работать на постоянной основе. Ближайшие дома пустовали, соседей-арендаторов было мало, а ездить каждый день в отдалённые районы за небольшую плату уборщицы не соглашались. В итоге хороший объект превращается в источник лишних проблем и убытков.
Вывод простой: покупая квартиру в удалённом районе, нужно заранее просчитать не только спрос со стороны гостей, но и возможность найти тех, кто будет обслуживать жильё. Чтобы уборка была выгодной и для вас, и для сотрудника, надо иметь пул из 5–6 квартир в одной локации, а лучше 10. Тогда горничная получает достойный доход, а вы не переплачиваете за логистику.
Ещё один совет для тех, кто только заходит на этот рынок, особенно если речь идёт о новом городе: первый объект лучше приобретать не в одиночку, а с помощью специалистов. Люди, которые уже работают в посуточной аренде, помогут пройти первые шаги безопасно — выбрать правильную локацию, дом без проблемных соседей, подходящую планировку. Такой подход сбережёт деньги, нервы и ускорит выход на прибыль.
Главное
— Локация — ключевой фактор. Туристические центры, транспортные узлы и деловые районы обеспечивают стабильный поток гостей.
— Изучайте конкуренцию. Количество объявлений не всегда отражает реальный спрос.
— Состояние дома влияет на рейтинг. Ухоженный подъезд и отсутствие беспокойных соседей — важнее, чем кажется.
— Новостройки не лучший выбор. Риски ремонта и шума могут испортить впечатление гостей.
— Планировка определяет доходность. Оптимальный вариант — однушка или евродвушка с возможностью зонирования.
Еще больше информации о посуточной аренде — в сообществе хостов Циан.Посуточно. Присоединяйтесь, чтобы первыми получать новости, полезные материалы и обмениваться мнениями с коллегами.
