Заключение договора аренды — это не просто формальность. Чтобы сделка была юридически чистой и не обернулась спорами, важно пройти все этапы правильно: от проверки прав собственности до подписания акта приёма-передачи.
Разберём пошаговый алгоритм действий.
Шаг 1. Проверка прав собственности
Прежде чем оформлять договор, убедитесь, что ваш клиент действительно владелец объекта.
- запросите свежую выписку из ЕГРН
- если интересы представляет посредник — проверьте нотариальную доверенность
Это убережёт от риска подписать договор с человеком, не имеющим полномочий.
Шаг 2. Согласование условий
До подписания важно обсудить все ключевые параметры:
- срок аренды
- размер и порядок внесения платы
- залог и ответственность за нарушения
- кто оплачивает коммунальные услуги
- условия досрочного расторжения
Агент может помочь сторонам договориться и зафиксировать компромисс в тексте договора.
Шаг 3. Подготовка письменного договора
Согласно ст. 674 ГК РФ, договор аренды недвижимости обязательно оформляется письменно. В документ нужно включить:
- полные данные сторон
- адрес и характеристики объекта
- обязанности арендатора и собственника
- график платежей и порядок продления
- размер залога и условия возврата
⚖ Если срок аренды нежилого помещения — 12 месяцев и более, договор подлежит госрегистрации в Росреестре (ст. 651 ГК РФ).
Шаг 4. Составление акта приёма-передачи
Акт фиксирует состояние объекта на момент передачи.
- подробно опишите помещение и оборудование
- сделайте фотоприложение
- внесите мебель, бытовую технику и показания счётчиков
Этот документ защищает стороны, если возникнут споры о повреждениях или задолженностях.
Шаг 5. Платёжные документы
Форма зависит от статуса собственника:
- юрлица и ИП обязаны применять ККТ и выдавать чеки
- самозанятые формируют чек в приложении «Мой налог»
- физлица обычно используют расписку (закон прямо не обязывает, но в практике это доказательство оплаты)
Наличие подтверждения платежей критически важно при спорах.
Шаг 6. Передача объекта
Когда все документы подписаны и деньги получены, собственник передаёт ключи и обеспечивает доступ. Хорошая практика — проговорить правила эксплуатации помещения, а при необходимости — передать инструкции по технике или оборудованию.
Шаг 7. Сопровождение арендатора
Если объект ведётся «под ключ», агент может взять на себя:
- коммуникацию между арендатором и собственником
- решение текущих вопросов
- подготовку допсоглашений или пролонгаций
- сопровождение при выезде арендатора и возврате залога
Такое сопровождение снижает нагрузку на собственника и повышает доверие арендатора.