Председатель Комиссии Государственной Думы по обеспечению жилищных прав граждан Галина Петровна Хованская направила коллегам, инициировавшим законопроект по ликвидации ЖСК после выплаты последнего пая, «особое мнение» по законопроекту, где дала ему негативную оценку.
Проект федерального закона № 920521-8 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», внесенный депутатами Государственной Думы С. А. Пахомовым, М. А. Нуриевым, В. А. Кошелевым, Р. М. Лябиховым, Д. Л. Аверовым, С. В. Колуновым, И. С. Вольфсоном, В. Е. Булавиновым, Е. В. Бондаренко, А. В. Якубовским, Ю. Ю. Нестеренко, В. В. Бахметьевым (далее – законопроект, проект), направлен на ликвидацию института жилищно-строительных кооперативов после выплаты последним членом такого кооператива пая за соответствующее помещение, после чего собственники помещений в течение трех месяцев обязаны принять решение о реорганизации жилищного кооператива в товарищество собственников жилья либо об изменении способа управления многоквартирным домом.
Также органы государственного жилищного надзора наделяются полномочием по обращению в суд с заявлением о ликвидации кооператива после выплаты последним членом такого кооператива пая за соответствующее жилое помещение, а орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации.
Согласно части 1 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных ЖК РФ, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.
Действующим законодательством установлено, что целью кооператива является в том числе управление многоквартирным домом, что не согласуется с положениями пояснительной записки к законопроекту.
Учитывая, что кооператив является добровольной формой объединения граждан и юридических лиц, установление порядка и обязательства по решению о выходе из формы управления кооперативом иными лицами, а не решением общего собрания членов кооператива является прямым нарушением свободы договора по смыслу Гражданского кодекса Российской Федерации. Данное право членов такого кооператива, закрепленное в статье 113 ЖК РФ, также не согласуется с положениями предлагаемого проекта и нарушает принцип добровольности.
Более того, в соответствии с частью 3 статьи 110 ЖК РФ члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
А частью 2 статьи 140 ЖК РФ предусмотрено, что товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.
Статьей 123 ЖК РФ закреплено, что жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены статьей 61 ГК РФ. Вместе с тем внесение корреспондирующих корректировок гражданского законодательства (или законопроект-спутник) данным законопроектом не предусмотрено. Единственным соответствующим в данном случае основанием является условие достижения целей объединения, которая по смыслу создания кооператива не завершается вводом в эксплуатацию и полной выплатой пая.
В качестве оснований судебного порядка принятия решений выступают:
– признание государственной регистрации юридического лица недействительной, в том числе в связи с допущенными при его создании грубыми нарушениями закона, если эти нарушения носят неустранимый характер;
– осуществление юридическим лицом деятельности без надлежащего разрешения (лицензии) либо при отсутствии обязательного членства в саморегулируемой организации или необходимого в силу закона свидетельства о допуске к определенному виду работ, выданного саморегулируемой организацией;
– осуществление юридическим лицом деятельности, запрещенной законом, либо с нарушением Конституции Российской Федерации, либо с другими неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов;
– систематическое осуществление общественной организацией, общественным движением, общественно полезным фондом, религиозной организацией деятельности, противоречащей уставным целям таких организаций;
– невозможность достижения целей, ради которых юридическое лицо создано, в том числе в случае, если осуществление деятельности юридического лица становится невозможным или существенно затрудняется:
– иные случаи, предусмотренные законом.
При этом с момента принятия решения о ликвидации юридического лица срок исполнения его обязательств перед кредиторами считается наступившим.
Учитывая судебный порядок ликвидации юридических лиц, необходимо запросить позицию Верховного Суда Российской Федерации по законопроекту.
Предоставление членам кооператива жилого помещения в домах жилищного кооператива в соответствии со статьей 124 ЖК РФ осуществляется в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Процедура реализации данного права по различным причинам может выходить за сроки существования кооператива, предложенные законопроектом, то есть период полного исполнения обязательств сторонами добровольного договора может быть слишком длительным и не совпадать с периодом существования самого такого объединения. Ликвидация объединения повлечет аннулирование прав и обязанностей сторон, а в случае принятия нормы станет основанием для судебных разбирательств в отношении лиц, длительный период не реализующих свое право и препятствующих полному исполнению обязательств сторонами.
Кроме того, частью 1 статьи 129 ЖК РФ установлено, что член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
Правовые отношения при ликвидации кооператива и невыплаты членом жилищного кооператива паевого взноса законопроектом также не урегулированы.
Исходя из изложенного, вытекает необходимость внесения изменений в нормативное регулирование правового положения членов жилищного кооператива, что требует полного пересмотра Главы 12 ЖК РФ.
Помимо прочего, неурегулированным остается вопрос судьбы нежилых помещений, которые находятся в собственности самого кооператива.
Одновременно законопроект противоречит ранее принятому и еще не вступившему в силу Федеральному закону от 7 июня 2025 г. № 125-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статьи 19 и 24 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости"», которым устанавливаются обязательства кооператива по ежегодной отчетности.
Законопроект противоречит конституционным положениям (статье 30 Конституции Российской Федерации) и нормам гражданского законодательства, включающим принцип добровольности объединения.
