Федеральным законом от 31 июля 2025 г. № 353-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вносятся системные изменения в Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также в иные законодательные акты. Ключевое изменение, затрагивающее гражданский оборот недвижимости, закреплено в пункте 14 подпункте «в» статьи 1 Закона № 353-ФЗ, которым Федеральный закон № 217-ФЗ дополняется новой частью 6 статьи 23. Данной нормой устанавливается, что собственник садового земельного участка или огородного земельного участка не вправе отчуждать его отдельно от расположенных на нем жилого дома, садового дома, хозяйственных построек и (или) гаража. В системной связи с данной нормой пунктом 15 подпунктом «г» статьи 1 Закона № 353-ФЗ вводится часть 5 статьи 23.1 Федерального закона № 217-ФЗ, которой устанавливается прямой запрет на раздел жилого дома, садового дома, хозяйственной постройки, гаража.
Согласно статье 30 Федерального закона № 353-ФЗ, данные положения вступают в силу с 1 сентября 2025 года. Таким образом, с указанной даты совершение сделок, направленных на отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости либо отчуждение указанных объектов недвижимости без земельного участка, будет признаваться неправомерным. Объекты недвижимости и земельный участок, на котором они расположены, образуют единый объект гражданских прав в контексте их отчуждения. Данный законодательный подход основан на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленном в пункте 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, и направлен на предотвращение возникновения спорных ситуаций, связанных с раздельным правом собственности на земельный участок и объекты недвижимости, что могло приводить к нарушению прав и законных интересов собственников, а также к усложнению оборота недвижимого имущества.
С юридической точки зрения, представленные изменения обладают признаками как преимуществ, так и недостатков для различных категорий участников правоотношений. Для добросовестных собственников, а также для приобретателей недвижимого имущества указанный запрет является преимуществом, поскольку исключает риск возникновения конфликтных ситуаций, связанных с необходимостью установления сервитута или оспаривания прав на использование земельного участка, минимизирует правовые риски при совершении сделок купли-продажи, обеспечивая юридическую чистоту приобретаемого имущественного комплекса. Кроме того, это способствует упрощению гражданского оборота, поскольку объект недвижимости и земельный участок выступают в качестве единого объекта.
В качестве потенциального недостатка для отдельных правообладателей может выступать ограничение диспозитивности в осуществлении правомочий собственника, в частности, возможности самостоятельного распоряжения земельным участком или объектом недвижимости по отдельности. Это может создать определенные сложности для лиц, которые по каким-либо причинам были заинтересованы в раздельном отчуждении, например, в случае необходимости продажи только части имущественного комплекса. Однако с учетом целей законодателя, направленных на унификацию и упорядочение оборота недвижимости в сфере садоводства и огородничества, а также на защиту прав граждан, такие ограничения представляются обоснованными и соответствующими интересам правопорядка.
Таким образом, анализируемые изменения в законодательстве направлены на формирование единого подхода к обороту объектов недвижимости, расположенных на садовых и огородных земельных участках, и их правовой режим с 1 сентября 2025 года будет характеризоваться неразрывной связью между правом собственности на земельный участок и правом собственности на расположенные на нем объекты капитального строительства.
Суть изменений, вступающих в силу с 1 сентября 2025 года согласно статье 30 названного Федерального закона, заключается в законодательном закреплении строго целевого характера использования земельных участков в садоводческих некоммерческих товариществах (СНТ). Как следует из системного анализа внесенных поправок в Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ, ключевой акцент сделан на уточнении формулировки «ведение садоводства и огородничества» путем добавления слов «для собственных нужд». Данная нормативная конкретизация не является абсолютно новой, а развивает и детализирует фундаментальный принцип целевого использования земельных участков, установленный пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому использование земель должно осуществляться в соответствии с установленным для них целевым назначением и разрешенным использованием.
Фактически, законодатель имплементирует в специальное законодательство о садоводстве и огородничестве императивный запрет на использование земельных участков, вид разрешенного использования которых предполагает ведение садоводства или огородничества, для осуществления любой предпринимательской деятельности, направленной на систематическое извлечение прибыли. Под запрет подпадает размещение таких коммерческих объектов, как хостелы, гостиницы, автосервисы, склады, питомники, магазины, производственные мастерские и иные объекты, функциональное назначение которых выходит за рамки удовлетворения личных, семейных, бытовых и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью.
Важно отметить, что суждения некоторых экспертов указывают на то, что новый закон не вводит кардинально новых запретов, а скорее усиливает и делает более явными уже существующие ограничения, вытекающие из земельного и градостроительного законодательства. Таким образом, правовой режим земель СНТ окончательно оформляется как сугубо некоммерческий. При этом важно разграничивать систематическую предпринимательскую деятельность, требующую специального вида разрешенного использования земли, и эпизодическую деятельность, не носящую признаков предпринимательства, такую как единичная сдача в аренду собственником своего имущества без признаков организации гостиничного сервиса, активной рекламы и создания потока клиентов.
Наиболее существенно новые положения отразятся на субъектах, которые использовали земли СНТ для организованного коммерческого использования: владельцах мини-гостиниц, хостелов, автосервисов, торговых точек и иных объектов коммерческой инфраструктуры, размещенных на данных территориях. Для них введение прямого законодательного запрета повлечет необходимость прекращения незаконной деятельности и, потенциально, риск привлечения к административной ответственности за нецелевое использование земельного участка по статье 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Для рядовых членов СНТ, использующих свои участки исключительно для отдыха и выращивания сельскохозяйственной продукции для личного потребления, а также для тех, кто эпизодически сдает свой дом в аренду без признаков предпринимательства, нововведения не создадут дополнительных существенных ограничений, поскольку их деятельность изначально соответствует целевому назначению земли. Законодатель, вводя данные меры, преследует цели обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия, соблюдения экологических и градостроительных норм, предотвращения антисанитарии, шумового загрязнения и избыточной нагрузки на локальную инфраструктуру коттеджных поселков, а также защиты прав и законных интересов граждан, ведущих садоводство и огородничество для собственных нужд.
Анализ положений Федерального закона от 31 июля 2025 г. № 353-ФЗ позволяет выявить комплекс системных нововведений, выходящих за рамки уже освещенных запретов на раздельное отчуждение объектов недвижимости и коммерческую деятельность. Одним из ключевых новшеств является уточнение и детализация понятийного аппарата. Так, пунктом 2 подпунктом «а» статьи 1 Закона в определение ведения садоводства и огородничества включено разведение сельскохозяйственной птицы и (или) кроликов в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, что конкретизирует разрешенные виды сельскохозяйственной деятельности на садовых земельных участках. Кроме того, подпунктом «б» того же пункта уточнено определение хозяйственных построек: к ним теперь однозначно отнесены объекты капитального строительства и (или) некапитальные строения, сооружения, предназначенные для удовлетворения бытовых и иных нужд, при этом прямо исключены из этого понятия погреба и иные сооружения, являющиеся частями жилых или садовых домов, что имеет значение для целей кадастрового учета и налогообложения.
Существенной новацией является введение прямых территориальных ограничений. Пунктом 4 статьи 1 Федеральный закон № 217-ФЗ дополняется новой частью 10 статьи 4.1, которой не допускается создание территорий садоводства на землях сельскохозяйственного назначения, являющихся сельскохозяйственными угодьями, а также на землях населенных пунктов в границах территориальных зон, где ведение садоводства и огородничества запрещено. Данная норма направлена на упорядочение зонирования территорий и предотвращение конфликтов в области градостроительного регулирования. Это положение развивается в пункте 6 подпункте «б» статьи 1, где устанавливается прямой запрет на ведение гражданами садоводства на землях сельскохозяйственного назначения, являющихся сельхозугодьями, и на землях населенных пунктов в запрещающих территориальных зонах, с аналогичным запретом для огородничества на землях населенных пунктов.
Законодатель также вносит коррективы в регулирование имущественных отношений внутри товариществ. Пунктом 10 статьи 1 уточняется часть 11 статьи 12 Федерального закона № 217-ФЗ: термин «правообладатели» заменяет ранее использовавшиеся понятия «землевладельцы, землепользователи и арендаторы», что унифицирует терминологию и подчеркивает единство правового режима. Кроме того, вводится новое положение, согласно которому к имуществу общего пользования относятся сооружения для очистки сточных вод и иные объекты, предотвращающие негативное воздействие на окружающую среду, что возлагает на товарищества дополнительные обязанности по соблюдению экологических и санитарно-эпидемиологических требований, особенно в водоохранных зонах.
Важные изменения касаются процедур управления товариществом. Расширяется перечень вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества. В частности, в него включено принятие решения о выполнении комплексных кадастровых работ за счет собственных средств и об уполномоченном лице для участия в согласительной комиссии, что усиливает роль товарищества в процессе кадастрового учета и межевания земель. Также законодатель вносит терминологические уточнения, заменяя в ряде статей слово «участия» на словосочетание «участия (членства)», подчеркивая корпоративную природу отношений в товариществе.
Поправки имеют и межотраслевой характер, синхронизируя законодательство о садоводстве с иными отраслями права. Например, статьей 2 Закона № 353-ФЗ вносятся изменения в Федеральный закон «О банках и банковской деятельности», где уточняется цель выдачи кредитов под залог земельных участков – для ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд. Статьями 3, 5, 7, 8 вносятся аналогичные терминологические уточнения в законы о социальной защите отдельных категорий граждан, обеспечивая единообразие правового языка. Статьей 9 корректируется Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», где также уточняется целевое назначение участков. Наиболее масштабные изменения вносятся в Земельный кодекс Российской Федерации, где детализируются порядок и основания предоставления земельных участков для ведения садоводства и огородничества, исключаются отсылки к особенностям, предусмотренным Федеральным законом № 217-ФЗ, как уже инкорпорированные в применяемые нормы, и конкретизируется правовой режим земельных участков общего назначения.
Таким образом, нововведения носят комплексный характер, направленный на систематизацию законодательства, усиление контроля за целевым использованием земель, защиту прав и законных интересов членов товариществ, а также на гармонизацию норм Федерального закона № 217-ФЗ с положениями земельного, градостроительного, гражданского и экологического законодательства.
Если у вас возникают юридические сложности, то можете обратиться к нам, мы рады будем вам помощь.
Звоните нам +7-495-970-92-00 или пишите vopros-k-uristu@mail.ru