В продаже квартир есть масса нюансов, которые могут зависеть и от того, на каком основании продавец зарегистрировал право собственности. Это касается и подаренных квартир — в сделке есть важные моменты, о которых стоит знать. Рассказываем, можно ли продать подаренную квартиру, как это сделать и спрашиваем у эксперта о том, придется ли платить налог после проведения сделки и какими законными способами его можно уменьшить.
Продажа квартиры по договору дарения – нюансы сделки подаренного жилья
Продать подаренную квартиру можно. Более того — новый собственник вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению сразу после того, как станет официальным владельцем. Как только в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) появится запись о новом владельце, он может продавать, сдавать в аренду, дарить или обменивать жилье, причем без согласия человека, который ее подарил.
Продать подаренную квартиру: что нужно знать о дарственной
Подарить квартиру — значит передать право собственности на нее другому человеку бесплатно. Это называется безвозмездной сделкой. Даритель теряет все права на жилье, а одаряемый, тот, кто получил квартиру в подарок, становится полноправным собственником. Передать жилье в дар можно любому человеку, но чаще всего сделку заключают между близкими родственниками.
Комментирует Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet: «С 13 января 2025 года все договоры дарения недвижимости должны заключаться в нотариальной форме. При этом неважно, дарится доля квартиры или квартира целиком. Единственное исключение в том, что в случае дарения между близкими родственниками нотариальная пошлина оплачивается со скидкой 50%. Под близкими родственниками понимаются супруги, дети, родители, бабушки, дедушки, внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сестры. Важно понимать, что речь тут идет именно о нотариальной пошлине, а не о налогообложении в целом».
Документы, необходимые для заключения договора дарения
Для заключения договора дарения необходимо предоставить комплект документов, требуемый для совершения сделки у нотариуса. В список обязательных входят паспорта сторон, актуальная выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы на объект, а также документ, подтверждающий семейное положение дарителя.
Последний документ необходим, если предыдущая сделка по приобретению имущества была возмездной, поскольку может потребоваться нотариальное согласие супруга на дарение. Для одаряемого это имущество будет личной собственностью и не войдет в состав совместно нажитого имущества.
Нюансы заключения договора дарения
В договор дарения может быть включено условие об отмене дарения, если даритель переживет одаряемого. Если оно есть в документе, и одаряемый умирает, то в течение шести месяцев с момента открытия наследства даритель может заявить свои права на объект недвижимости. Необходимо учитывать, что временной фактор здесь имеет критическое значение. То есть отменить дарение можно только в течение этого срока. Если за это время человек не заявит о своих правах и право собственности перейдет к наследникам, то отменить сделку будет невозможно.
Продажа подаренной квартиры — нюансы заключения сделки
Процесс продажи квартиры, полученной по дарственной, практически ничем не отличается от продажи купленной. Делать это можно сразу после того, как вы стали полноправным собственником жилья.
Продажа квартиры по договору дарения требует нескольких этапов. Потребуется:
- Собрать необходимые для сделки документы.
- Найти покупателя.
- Заключить договор купли-продажи.
- Зарегистрировать сделку в Росреестре.
Если квартира находится в собственности одного взрослого человека, то для сделки нужны только паспорт и договор купли-продажи. Но если собственников несколько, или один из них — несовершеннолетний, потребуются дополнительные документы.
«С правовой точки зрения договор дарения — это безвозмездная сделка, поэтому у покупателя закономерно возникает вопрос о том, по какой причине она была совершена. Если даритель жив, то на сегодняшний день выработана практика, согласно которой покупатель может запросить у дарителя заявление, подтверждающее, что он осведомлен о факте передачи в дар и о последующей продаже объекта. Такая практика существует, поскольку мы понимаем, что даритель не получал денежных средств за имущество, и если одаряемый не является его близким родственником, то это вызывает опасения у покупателей. К примеру, они могут бояться того, что сделка дарения будет оспорена», — отмечает Юлия Дымова.
Какие платятся налоги при продаже квартиры, полученной в дар
Когда вы продаете квартиру, полученную в дар, важно понимать, сколько времени прошло с момента регистрации права собственности. От этого зависит, нужно ли платить налоги при продаже подаренной квартиры.
Как продать подаренную квартиру без уплаты налога? Это можно сделать, в том числе и в случае, если прошел определенный срок, установленный законом. Если недвижимость была получена в дар от близкого родственника, минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ — три года. Если дарителем был не близкий родственник, то срок увеличивается до пяти лет. Это значит, что если вы продаете квартиру, полученную по дарственной, раньше этих сроков, может возникнуть обязательство заплатить налог.
Можно ли продать подаренную квартиру без налога? Да, при условии, что прошел минимальный срок владения. Например, вы получили квартиру в дар от отца — это близкий родственник. Через четыре года вы решили ее продать. Так как срок владения менее пяти лет, но более трех — вы освобождены от уплаты налоги при продаже подаренной квартиры. Если вы получили жилье в дар от двоюродного брата — это не близкий родственник. Продать его без налога можно только после пяти лет владения. В связи с этим, задаваясь вопросом, можно ли продать подаренную квартиру без налога, принимайте во внимание то, кто был дарителем и сколько времени прошло с момента оформления.
Обратите внимание на то, что за получение квартиры в дар необходимо платить подоходный налог, при этом в некоторых случаях одаряемые освобождаются от его уплаты. Если договор дарения заключен между не близкими родственниками, то одаряемый не освобожден от уплаты налога. Он обязан уплатить НДФЛ от кадастровой стоимости объекта на момент дарения. При этом впоследствии, при продаже этого имущества, уплаченный ранее налог можно будет учесть при уплате налога на доход от продажи жилья.
Допустим, кадастровая стоимость квартиры на момент дарения составляла 10 млн рублей. Одаряемый заплатил налог, исходя из этой стоимости. Если затем рыночная стоимость этой квартиры при продаже составит 15 млн рублей, то он должен будет уплатить налог с разницы в 5 млн рублей.
Когда нужно уплатить налог от продажи квартиры и сколько нужно перечислить
Размер налога при продаже подаренной квартиры рассчитывается как 13% от кадастровой стоимости объекта, если она выше 70% от цены в договоре. Если она ниже стоимости проданной квартиры, то размер налога определяется т той суммы, которая указана в договоре.
Срок уплаты НДФЛ — до 15 июля года, следующего за годом продажи. Декларацию нужно подать до 30 апреля того же года. Например, вы продаете квартиру в 2024 году. До 30 апреля 2025 года — подаете декларацию. До 15 июля 2025 года — платите налог.
Как уменьшить налог, уплачиваемый при продаже квартиры
Даже учитывая безвозмездный характер дарения, даритель мог приобрести этот объект ранее по возмездной сделке, например, купить квартиру. Если у дарителя сохранились документы, подтверждающие его расходы на приобретение, одаряемый при последующей продаже квартиры может заявить к вычету не кадастровую стоимость, а ту сумму, за которую даритель ее приобрел. Такой сценарий становится особенно актуален, когда дарение происходит между близкими родственниками.
Допустим, вы купили жилье на имя мамы, а потом мама подарила ее вам. Для того, чтобы вы впоследствии могли продать эту квартиру с минимальным налоговым бременем, при расчете налога можно зачесть ту сумму, за которую мама ее первоначально приобрела. Предположим, мама купила квартиру за 10 млн рублей, потом подарила ее вам, а вы решили продать ее за 13 млн рублей. Следовательно, вы вычитаете из суммы продажи 10 млн рублей и платите налог лишь с суммы в 3 млн рублей.
С учетом такого фактора вопрос о том, когда можно продать подаренную квартиру становится не таким важным, поскольку можно существенно уменьшить сумму, с которой нужно будет уплатить НДФЛ.
Еще есть налоговый вычет — 1 млн рублей. Вы можете уменьшить сумму, с которой платится налог, на 1 млн рублей. При этом продавать квартиру можно сразу — в этом случае срок давности проведения сделки не имеет значения, воспользоваться вычетом можно в любой период.
Например, вы продаете дареную квартиру за 3,5 млн рублей. У вас есть право на вычет в 1 млн. Значит, налог платится с 2,5 млн.
13% от 2,5 млн = 325 000 рублей — это сумма НДФЛ, которую нужно заплатить.
Если стоимость квартиры не превышает 1 млн, налог платить не нужно — даже если срок владения короткий.
Особенности продажи квартиры, полученной в дар несовершеннолетним
Родители, бабушки и дедушки часто дарят квартиры детям или внукам. Это удобно: ребенок становится собственником, а родители могут распоряжаться жильем от его имени. Продать квартиру, которой владеет несовершеннолетний, не просто. Нужно соблюсти строгие правила. Ребенок до 18 лет не может сам продавать недвижимость. За него это делают родители, усыновители или опекуны. Но для этого органы опеки должны дать разрешение. Они проверяют, чтобы после продажи у ребенка осталось жилье не хуже прежнего.
Есть два варианта защиты интересов ребенка:
- купить ему другую квартиру или долю в ней, не меньшую по площади, чем была;
- перечислить деньги от продажи на банковский счет ребенка, с которого он сможет снять средства после 18 лет.
Если органы опеки сочтут, что интересы ребенка нарушены, они могут не дать разрешение. А если сделка уже прошла — могут потребовать ее отмены в суде.
Возможные сложности при продаже подаренной квартиры
Квартиру подарили одному из супругов
Если квартира была подарена одному из супругов, она не считается совместно нажитым имуществом. Это его или ее личная собственность. Значит, для продажи не нужно согласие второго супруга. Но есть нюанс: если на деньги от продажи подаренной квартиры купить новое жилье, оно станет совместной собственностью. В случае развода второй супруг может потребовать свою долю.
Чтобы избежать споров, можно:
- указать в договоре купли-продажи новой квартиры, что деньги были получены от продажи личного имущества;
- оформить новое жилье в долевую собственность;
- заключить брачный договор.
Даритель продолжает жить в квартире
Иногда человек дарит квартиру, но остается там жить и даже не выписывается. Это частая ситуация, особенно между близкими родственниками. Если отношения в семье хорошие, все может решиться мирно. Например, отец дарит квартиру дочери, но остается жить там до конца жизни. Если возникает конфликт — проблем не избежать.
Что делать, если даритель не хочет выписываться? Если вы хотите решить вопрос мирно, сначала попробуйте договориться. Если не получается — можно подать в суд с требованием принудительного выселения.
Прежде чем принимать квартиру в дар, убедитесь, что даритель согласен на продажу, и имеет другое место жительства. Лучше оформить выписку дарителя до передачи объекта новому покупателю.
Договор дарения оказался недействительным
Бывает, что сделка дарения признана недействительной. Тогда квартира больше не принадлежит одаряемому, и он не имеет права ее продавать.
Причины могут быть разные:
- дарение прошло во время банкротства — это запрещено законом;
- даритель был признан недееспособным — например, из-за болезни;
- сделку признали мошеннической — если человека обманули или заставили подписать документы.
Если суд отменил договор дарения, право собственности возвращается к прежнему владельцу. Новый собственник обязан вернуть квартиру, и любые попытки ее продать будут незаконными.
Выбор квартиры на вторичном рынке: как найти хорошее жилье и что проверить перед покупкой
Как найти покупателя на свою квартиру и не сойти с ума
Как продать квартиру удаленно из другого города РФ или из другой страны
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости