Представим ситуацию.
Должник и кредитор в суде нашли компромисс: вместо затяжных споров должник готов передать свою долю в квартире кредитору, а тот отказывается от иска. Казалось бы — все счастливы. Но Верховный суд России в одном из свежих обзоров судебной практики ( Обзор № 1 за 2025 год) напомнил: не любое мировое соглашение можно узаконить через суд. Если в результате страдают права третьих лиц или нарушаются обязательные нормы — решение не пройдет.
🏠 История из практики
В спорной квартире проживал несовершеннолетний ребенок. Его мать заложила свою долю под заем, а вернуть деньги не смогла. Кредитор пошел в суд, но в процессе стороны предложили «мирный вариант» — передать долю в счет погашения долга. Первая инстанция и кассация с радостью закрепили этот компромисс.
Но опекун ребенка и сособственник квартиры подала жалобу в Верховный суд — и оказалась права.
🚨 Почему суд не согласился?
ВС РФ указал несколько ключевых нарушений:
- Игнорирование прав ребенка
В квартире жил несовершеннолетний под опекой. Закон (ст. 292 ГК РФ) прямо требует: любые сделки с жильем, где прописан ребенок, должны проходить с согласия органов опеки. Но ни один из судов этого даже не проверил. - Нарушение преимущественного права покупки
Сособственник квартиры (опекун) заявляла о готовности выкупить спорную долю, что гарантировано ст. 250 ГК РФ. Но вместо этого суд «передал» долю кредитору, обойдя установленный порядок. - Формальный подход к проверке соглашения
Суды ограничились тем, что стороны согласны, значит — все законно. Но по ч. 2 ст. 39 и ч. 6 ст. 153.10 ГПК РФ мировое соглашение утверждается только если оно не нарушает закон и права третьих лиц.
📌 Ключевая позиция ВС
«Закон превыше компромисса. Даже добровольные договоренности сторон не могут вступать в силу, если они ущемляют права других участников правоотношений».
Именно поэтому ВС отменил акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение с привлечением органа опеки и учетом преимущественного права покупки.
🔑 Что это значит для практики
- Мировое соглашение не всегда гарантирует конец спора.
- Суд обязан проверить не только формальное согласие сторон, но и все последствия для третьих лиц.
- Если вы являетесь сособственником или в квартире зарегистрирован ребенок — любые «мирные сделки» могут быть оспорены.
📋 Чек-лист для участников споров о недвижимости
Перед подписанием мирового соглашения убедитесь:
- ✅ есть письменное согласие органа опеки, если затрагиваются права ребенка;
- ✅ уведомлены и не лишены своих прав сособственники;
- ✅ соглашение не обходит установленные законом процедуры (например, продажа доли через нотариуса).
⚖️ Вывод
Мировое соглашение — полезный инструмент, но не «палочка-выручалочка». Оно работает только тогда, когда соблюдены все нормы закона. В противном случае компромисс легко превратится в ничтожную бумагу.
Если вы оказались в подобной ситуации, лучше заранее проконсультироваться с юристом и проверить, не затрагиваются ли интересы третьих лиц. Иначе даже самая «мирная договоренность» будет признана недействительной.