Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разберет проекты от этого застройщика.
Напоминаем, что информация выражает исключительно мнение автора и носит информационно-аналитический характер. Все приведенные оценки, прогнозы и примеры по жилым комплексам являются субъективными и не гарантируют фактического исхода событий. Решение о покупке недвижимости каждый принимает самостоятельно, учитывая собственные цели, риски и финансовую ситуацию.
Большинство людей уже мысленно «похоронили» крупных застройщиков. Речь идет не только о «Самолете», но и о компании ПИК. Первое, что делают потенциальные покупатели, — смотрят на открытую статистику продаж. Не нужно быть гением, чтобы увидеть тревожную динамику.
Если обратиться к данным, то в среднем в 2022 году застройщик ПИК продавал почти полмиллиона квадратных метров ежемесячно. Сейчас, несмотря на отдельные всплески, компания четко и отчетливо «идет на дно» вместе со своими классическими «пиковками», которые называют «собянинками». Не хочется жить в «будке-студии», а хочется — с нормальными потолками и планировкой. ПИК настроил много неликвидного жилья.
Сложилась устойчивая ассоциация, что ПИК — это те самые «муравейники». Компания действительно строит много неликвидных «муравейников». А если это еще где-то за МКАДом или, например, за КАД в Ленинградской области, то, кажется, можно строить и по 33 этажа, и никто не скажет дурного слова.
При этом новые проекты и старты продаж застройщика абсолютно другие. Почему-то вместо домов по 33 этажа компания стала строить низкоэтажные проекты. Их модно позиционировать как «улучшенные»: панорамные окна, другая по качеству отделка. Но технология строительства остается прежней, а цена уже ближе к бизнес-классу. Это очень красивые маркетинговые уловки, на которые, к сожалению, большое количество людей ведется.
Данные «Дом.РФ» показывают, что несмотря на попытки застройщика вылезти из текущей ситуации, у него не только падают продажи, но и снижается ввод жилья. Ближайший, даже крайний, старт продаж ПИКа будет сдаваться только в 2029 году. Все новые проекты, которые компания будет запускать сейчас, ориентированы на 2029 год. При этом «Дом.РФ» четко демонстрирует, что в 2029 году застройщик не планирует вводить много жилья. Видимо, никто не знает, что будет в 2029 году. Все новые старты продаж — это уже 2029, 2030 и 2031 годы.
Разбор проектов от ПИК. Стоит ли покупать ЖК от ПИК?
На текущий момент у застройщика ПИК представлено всего три новых старта продаж: «Строгино», «Руставелли 14» и новый «Второй Нагатинский». Для сравнения: ранее компания одновременно выводила на рынок значительно больше проектов. Такое сокращение не случайно — часть площадок действительно передается другим проектам девелопера, таким как «Среда» и «Форма».
Начнем с проекта «Строгино». Это крупный квартал на северо-западе Москвы, который, несмотря на близость к МКАД, считается перспективной локацией. Территория бывшей промзоны будет полностью застроена — построят не только жилье формата ПИК Плюс и «Среда», но и социальную инфраструктуру. Строительство масштабное, но старт запланирован только на 2026 год, а срок сдачи — на 2030 год.
Ценовой прогноз по «Строгино» вызывает вопросы. Учитывая текущую рыночную конъюнктуру, студии здесь могут стоить от 10 млн рублей. Для сравнения: на уже запущенном проекте у метро «Селигерская» студии уже предлагаются по 11 млн рублей. «Строгино» — локация статуснее, а значит, цены могут достигать 13-14 млн рублей за студию.
Эту динамику наглядно демонстрирует пример «Кутузовских кварталов». Осенью 2023 года студии здесь стоили 9-10 млн рублей, сегодня — уже 15 млн. Новые старты продаж ПИКа будут выходить по заведомо высоким ценам, что является осознанной стратегией девелопера. ПИК сегодня действует как «голубая фишка» на рынке недвижимости — задает ценовые ориентиры и определяет тренды. Компания сознательно ограничивает предложение, переносит сроки запуска новых проектов и концентрируется на премиальных сегментах. Это не случайность, а продуманная бизнес-стратегия, которая позволяет поддерживать высокие цены даже в условиях дорогой ипотеки и снижения платежеспособного спроса.
Для покупателей это создает сложную дилемму: ждать потенциально более интересных проектов в будущем или действовать сейчас, пока цены на существующие объекты продолжают расти. Ожидание новых стартов может оказаться проигрышной стратегией — каждый следующий проект будет дороже предыдущего, а сроки сдачи будут отодвигаться в 2030-е годы.
Многие потенциальные покупатели предпочитают ждать новые старты продаж, надеясь на более выгодные условия. Однако такая стратегия часто приводит к обратному результату. За период ожидания цены на уже существующие проекты успевают вырасти, а новые объекты выходят на рынок по заведомо завышенной стоимости. Типичный сценарий: полугодовое ожидание старта продаж заканчивается тем, что квартира в новом проекте оказывается на 3 млн рублей дороже, чем планировалось изначально. В результате покупатель упускает возможность приобрести жильё по текущим ценам и не может позволить себе объект в будущем.
Яркий пример — ЖК Нарвин, который изначально вышел на рынок с относительно доступными ценами. О нем мы писали в телеграм-канале. Студии предлагались по 9 млн рублей, некоторые лоты — даже по 8,8 млн с чистовой отделкой. Однако уже через короткое время застройщик скорректировал цены в сторону увеличения. Текущая стоимость студий приблизилась к 11 млн рублей — рост составил около 30% без каких-либо фундаментальных изменений на рынке. За три месяца было продано более 10% от общего объёма проекта (115 квартир из 1000). Эта ситуация опровергает распространённое заблуждение: «Если я и мое окружение не покупаем квартиры, значит, рынок простаивает». Реальность определяется не субъективными ощущениями, а объективной статистикой продаж. Застройщик анализирует цифры и на их основе принимает решения о ценообразовании. При текущей динамике скидки в проекте «Нарвин» маловероятны, несмотря на дорогую ипотеку и снижение доходов населения.
Анализ новых проектов, таких как «Онежский вал» у метро Селигерская, подтверждает общую тенденцию. Студии здесь предлагаются от 11 млн рублей, однокомнатные квартиры — от 14 млн, а евротрёшки — от 20 млн рублей. Срок сдачи — конец 2029 года. Примечательно, что застройщик стал предлагать улучшенные планировки: два окна в кухне-гостиной, что визуально расширяет пространство. Однако даже эти улучшения не меняют главного — цены достигли уровней, которые сложно назвать инвестиционно привлекательными.
Ипотечные программы не спасают ситуацию. Например, ставка 8% на три года при покупке однокомнатной квартиры требует первоначального взноса в 60% (около 8.6 млн рублей) с последующим платежом 42 000 рублей в месяц. После трёх лет ставка взлетает до 21%, что делает дальнейшее обслуживание ипотеки крайне обременительным. Вариант с фиксированной ставкой 15% на весь срок выглядит не лучше — он требует 50% первоначального взноса (около 7 млн рублей) при ежемесячном платеже от 90 000 рублей.
Таким образом, стратегия ожидания новых стартов продаж в надежде на более низкие цены оказывается проигрышной. Каждый новый проект выходит дороже предыдущего, а условия покупки ужесточаются. Рациональное решение — оценивать существующие предложения на основе текущей рыночной конъюнктуры, а не надеяться на гипотетически более выгодные варианты в будущем. Застройщики, в свою очередь, продолжают курс на сокращение предложения и повышение цен, что делает приобретение жилья всё менее доступным для широких слоёв населения.
Сравнительный анализ первичного и вторичного рынков показывает парадоксальную ситуацию. В то время как новые проекты ПИКа демонстрируют стабильный рост цен, на вторичном рынке в тех же локациях можно найти более выгодные предложения. Например, в районе метро Селигерская квартиры в сдающихся домах «Level Селигерская» предлагаются по рыночным ценам около 13.5 млн рублей, хотя и без отделки. Ярким примером ценовой динамики служит проект «Дмитровское небо», где за год стоимость квартир с отделкой выросла с 15 до 19 млн рублей, а у самого застройщика достигает 22 млн рублей.
Главным конкурентом ПИКа выступает фонд реновации, предлагающий квартиры площадью 45 м² с балконом за 14 млн рублей. Это предложение выглядит значительно привлекательнее студий и однушек ПИКа сопоставимой стоимости. При объективной оценке района и качества жилья реновация демонстрирует лучшее соотношение цены и качества в бюджетном сегменте. Стоит отметить, что многие любят ПИК именно за отделку, с которой можно купить квартирую. Особенно актуально это для тех, кто планирует сдавать квартиру. В Smarent специалисты делают по 30-40 меблировок за месяц – в итоге владельцы получают красивую квартиру с правильной меблировкой, а арендаторы с большим удовольствием выбирают именно такое жилье. Также можно получить бесплатную консультацию от брокера Smarent.
Район Западное Дегунино, где сосредоточены многие проекты, характеризуется высокой конкуренцией между застройщиками и не считается престижным для проживания. Выбор в его пользу часто обусловлен исключительно бюджетными ограничениями, а не качеством среды или инфраструктуры. Особого внимания заслуживает «Квартал Мит» на Пятницком шоссе — несмотря на кажущуюся доступность (студии от 8 млн рублей), его удаленность от метро и высокая плотность застройки делают объекты малопривлекательными для инвестиций.
Ключевой тренд заключается в смене стратегии ПИКа: девелопер сознательно уходит из сегмента массового комфорт-класса, сокращает количество новых стартов продаж и концентрируется на премиальных проектах, где можно реализовывать жилье по 450–500 тысяч рублей за квадратный метр. Это делает классические проекты ПИКА малопривлекательными для инвестиций в 2025–2026 годах, поскольку рост цен на них маловероятен, а ликвидность остается низкой.
Новые старты продаж ориентированы исключительно на «конечников» — людей, которые планируют жить в конкретном районе и ценят готовую отделку. Единственным преимуществом ПИКа остаются ипотечные субсидии, предлагающие лучшие условия по сравнению с конкурентами и вторичным рынком. Это особенно актуально для покупателей, ориентированных на квартиры в формате «евротрёшек» с хорошими планировками.
Ожидание масштабных скидок представляется бесперспективным — расчеты девелопера основаны на строгой аналитике, а в условиях ограниченного предложения и сохраняющегося спроса радикального снижения цен ждать не стоит. Для бюджетных покупок с московской пропиской более рациональным выбором часто оказывается реновация, а для инвестиций следует рассматривать коммерческую недвижимость в густонаселенных районах или качественные лоты на вторичном рынке.
Ключевой рекомендацией остается необходимость личного осмотра — не стоит покупать объекты, особенно в сложных локациях, без личного визита, изучения района пешком и оценки реальной транспортной доступности и инфраструктуры. Рынок недвижимости становится все более сегментированным и сложным, а успешная покупка требует тщательного анализа, отказа от стереотипов и четкого понимания собственных целей. Универсальных решений не существует — каждый случай требует индивидуального подхода и взвешенных решений, основанных на реальных данных, а не рекламных обещаниях. Тем же, кто хочет узнать новую и интересную информацию о недвижимости от ключевых экспертов рынка, стоит посетить конференцию – она пройдет 8 ноября в Москве.
Выводы
Анализ текущей ситуации однозначно свидетельствует о фундаментальных изменениях в стратегии застройщика ПИК. Компания последовательно сворачивает активность в сегменте массового комфорт-класса, уступая лидирующие позиции на рынке. Причины такой трансформации носят системный характер и отражают новые рыночные реалии.
Основной вектор развития смещается в сторону премиальных проектов — «Среда» и «Форма», где стоимость квадратного метра достигает 450-500 тысяч рублей. Такой ценовой уровень позволяет говорить о переходе в бизнес-класс, что кардинально меняет привычное позиционирование застройщика. Инвестиционная привлекательность классических «пиковок» в 2025-2026 годах стремится к нулю — даже проекты формата ПИК Плюс в перспективных локациях типа Строгино не демонстрируют потенциала для роста. Новые старты продаж ориентированы исключительно на конечных потребителей — людей, которые целенаправленно выбирают конкретный район, двор и готовы платить за отделку. Для этой категории покупателей ПИК предлагает формат евротрёшек с продуманными планировками, которые действительно выглядят выигрышно на фоне вторичного рынка. Ключевым конкурентным преимуществом остаются программы ипотечного субсидирования — здесь у компании пока нет равных среди конкурентов.
Важно понимать, что окно возможностей для выгодных покупок закрылось еще в январе 2025 года. Те, кто успел воспользоваться льготными программами и рассрочками, получили максимально выгодные условия. Текущая ценовая политика не оставляет пространства для маневра — сокращение объемов строительства при сохранении спроса закономерно ведет к дальнейшему росту цен даже на бюджетные проекты. Ситуация на рынке требует пересмотра традиционных подходов к выбору недвижимости. Классические «пиковки» уходят в прошлое, уступая место более дорогим и качественным проектам. Покупателям необходимо либо смириться с новыми ценовыми реалиями, либо рассматривать альтернативные варианты на вторичном рынке или в сегменте реновации. Эпоха массового доступного жилья от ПИК завершается, что говорит о начале нового этапа на рынке новостроек.