Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разберет, что же происходит с застройщиком ПИК?
Напоминаем, что информация выражает исключительно мнение автора и носит информационно-аналитический характер. Все приведенные оценки, прогнозы и примеры по жилым комплексам являются субъективными и не гарантируют фактического исхода событий. Решение о покупке недвижимости каждый принимает самостоятельно, учитывая собственные цели, риски и финансовую ситуацию.
Большинство людей уже мысленно «похоронили» крупных застройщиков. Речь идет не только о «Самолете», но и о компании ПИК. Первое, что делают потенциальные покупатели, — смотрят на открытую статистику продаж. Не нужно быть гением, чтобы увидеть тревожную динамику.
Если обратиться к данным, то в среднем в 2022 году застройщик ПИК продавал почти полмиллиона квадратных метров ежемесячно. Сейчас, несмотря на отдельные всплески, компания четко и отчетливо «идет на дно» вместе со своими классическими «пиковками», которые называют «собянинками». Не хочется жить в «будке-студии», а хочется — с нормальными потолками и планировкой. ПИК настроил много неликвидного жилья.
Сложилась устойчивая ассоциация, что ПИК — это те самые «муравейники». Компания действительно строит много неликвидных «муравейников». А если это еще где-то за МКАДом или, например, за КАД в Ленинградской области, то, кажется, можно строить и по 33 этажа, и никто не скажет дурного слова.
При этом новые проекты и старты продаж застройщика абсолютно другие. Почему-то вместо домов по 33 этажа компания стала строить низкоэтажные проекты. Их модно позиционировать как «улучшенные»: панорамные окна, другая по качеству отделка. Но технология строительства остается прежней, а цена уже ближе к бизнес-классу. Это очень красивые маркетинговые уловки, на которые, к сожалению, большое количество людей ведется.
Данные «Дом.РФ» показывают, что несмотря на попытки застройщика вылезти из текущей ситуации, у него не только падают продажи, но и снижается ввод жилья. Ближайший, даже крайний, старт продаж ПИКа будет сдаваться только в 2029 году. Все новые проекты, которые компания будет запускать сейчас, ориентированы на 2029 год. При этом «Дом.РФ» четко демонстрирует, что в 2029 году застройщик не планирует вводить много жилья. Видимо, никто не знает, что будет в 2029 году. Все новые старты продаж — это уже 2029, 2030 и 2031 годы.
Что происходит с застройщиком ПИК?
Анализ данных по Москве показывает интересную расстановку сил в сфере жилищного строительства. Если исключить из рейтинга Фонд реновации, то первые места в топ-10 застройщиков столицы занимают привычные девелоперы: ПИК, Самолет, А101, МР Групп, Дострой, Level, ФСК, ЛСР, Абсолют и Эталон. Безусловным лидером с долей рынка 12% по площади остается застройщик номер один — ПИК. Для сравнения, объемы строительства таких компаний, как Level или ФСК, примерно в три раза меньше.
Однако ключевым игроком, который кардинально меняет картину, становится Фонд реновации. Именно он, а не ПИК, будет основным лидером по вводу жилья в 2025 году. Согласно данным, только в двадцать пятом году фонд планирует построить около 2 млн м² жилья по программе реновации для 70 тыс. граждан. Для рынка это колоссальная цифра. А в перспективе до 2030 года Фонд реновации намерен ввести 10 млн м².
Новые дома по реновации визуально сложно отличить от классических «пиковок». Строить будут много, и основную долю жилья комфорт-класса в ближайшее время возведет именно Фонд реновации, а не частные девелоперы.
Эта новая реальность заставляет крупных игроков, в частности ПИК, менять стратегию. В большинстве случаев компания больше не строит типовые «пиковки», а пытается создавать проекты, которые будут отличаться от массовой реновации. Кто-то подсказал ПИКу или рекомендовал — это остается на уровне слухов. Но совершенно очевидно, что строить стандартные панельные дома гораздо проще, чем то, что компания пытается представить как «ПИК Плюс».
Возникает резонный вопрос: а видел ли кто-нибудь в реальности этот самый «ПИК Плюс»? Был сдан проект Vangarden, но он реализован по монолитной технологии. В то время как классические дома «ПИК Плюс» — это все тот же привычный ПИК, ведь внутри монолит, а снаружи — те самые панельные фасады. Ничего не меняется.
Парадокс ситуации заключается в том, что ПИК формально остается номером один на рынке, однако его классическая бизнес-модель дала сбой. Раньше его квартиры активно покупали, но сейчас строить «самые типовые коробки» стало невозможно по целому ряду причин. Ключевая проблема — ценовое ожидание аудитории. Потенциальные покупатели смотрят на «пиковку» и задают резонный вопрос: «Когда же ПИК снизит цены?». Существует устойчивое восприятие этого продукта как дешевого жилья, а значит, от застройщика ждут выгодного прайса. Однако сам девелопер, напротив, стремится продавать с каждым месяцем и годом все дороже. Ситуацию усугубило резкое снижение спроса на жилье комфорт-класса после отмены льготных ипотечных программ. Как неоднократно подчеркивалось, жилье комфорт-класса приобретается в основном в ипотеку, в то время как сегмент бизнес-класса и дороже часто покупают за кэш или в рассрочку. Таким компаниям, как ПИК и Самолет, льготная ипотека была критически важна, а сейчас ее либо нет, либо она сильно сокращена.
При этом значительную долю в строительстве комфорт-класса теперь перехватывает Фонд реновации. Анализ показывает, что сам ПИК никуда не пропадает с радаров. Просто в рамках массового строительства его проекты становятся менее заметны. Это иллюзия. Известно, что реновацию строит «дочка» ПИКа, а не сам ПИК под своим логотипом, но все прекрасно понимают, кто реальный подрядчик.
Дополнительным вызовом для застройщика стала замена типовых подрядчиков на новых, в том числе китайских. Они оказались дороже, и их нужно интегрировать в проекты — начиная с лифтов и заканчивая другими элементами. Как бы ни хвалились застройщики тем, что их дома состоят на 80% из российских компонентов, часто эти «российские компоненты» собраны не из отечественных деталей. ПИКу в последнее время стало объективно сложно строить свои «чудо-коробки». Пришлось «изворачиваться» и переключаться на новое низкоэтажное жилье, пытаясь найти выход из стратегического тупика. Эпоха массовых типовых решений безвозвратно уходит, и крупнейшему игроку приходится болезненно искать новую формулу успеха.
Новостройки ПИК никому не нужны?
Когда звучат заявления о том, что новостройки ПИКа никому не нужны, факты говорят об обратном. Согласно данным «Пульса новостроек», только за последний месяц (июль) застройщик продал 1834 квартиры. А за последние 6 месяцев 2025 года — более 30 000 квартир. Эта цифра шокирует. По отдельным проектам цифры не кажутся огромными: «Мичуринский парк» — 36 продаж, «Митинский лес» — 40, «Люблинский парк» — 24, «Саларьево парк» — 194. Но в сумме набирается почти 2000 квартир за месяц.
Эта информация критически важна. Когда в СМИ появляются вбросы, что «квартиры никому не нужны, их никто не покупает, нет ипотеки», нельзя выбирать недвижимость на основе этих данных. Выбор должен основываться на экспертизе и данных реального рынка. 30 000 проданных квартир за полгода — факт. Нужны ли кому-то квартиры? Сложно сказать, но это точно интересно.
Есть и другая информация — о большом количестве нераспроданной недвижимости у застройщика. Однако если смотреть на остатки ПИКа с учётом прогноза продаж, то серьёзных проблем нет. При текущих темпах продаж максимум, что грозит застройщику — остаток на уровне 30–34 000 квартир. При общем количестве квартир в продаже около 400 000, это не критично. Даже в стрессовой ситуации последних 6 месяцев, с дорогой ипотекой и не лучшим рынком, проблем с нераспроданностью у ПИКа нет.
Динамика предложения и остатков подтверждает это. В августе 2023 года она составляла около 56 000 квартир. На июль 2025 года — те самые 27–30 000. Цифра может снижаться дальше. Проблемы избытка неликвидной недвижимости при текущем плане продаж нет.
Существует интересная гипотетическая статистика: если бы застройщик сегодня полностью остановил новое строительство, то квартиры у него закончились бы уже к 2029–2030 году. Их просто не хватает. Эта аналитика не оплачена ПИКом, и по неизвестным причинам они её не афишируют.
Динамика предложения и остатков снижается, а застройщики не вводят новые проекты. Почему? Потому что последние 2 года, 24 месяца, люди не хотели покупать из-за дорогой ипотеки со средней ставкой около 20%. Застройщики, включая ПИК с его сильными аналитиками, прекрасно это понимали и сознательно снизили объёмы нового строительства.
Средние цены также показали рост. Если в сентябре 2023 года средняя цена была около 280 тыс. за квадратный метр, то сейчас — 326 тыс. Это рост примерно на 16–17%. Любой аналитик разделит это на два года и получит 8% годовых. Однако такой расчёт некорректен, так как смешивает разные проекты — от «Никольских лугов» и «Саларьево парка» до «Бунинских лугов» и «Мичуринского».
Более показателен пример конкретного проекта — «ПИК Плюс на Плехановой, 11». На старте продаж в декабре 2023 года студия здесь стоила 7,5-8 млн руб. Сейчас средняя стоимость студии в ПИКе — 10 млн руб., а в этом проекте — уже 12 млн руб. Сдача проекта запланирована на 30 сентября 2026 года. Причина такого ценообразования — отсутствие альтернатив для покупателей, ищущих недорогую квартиру с отделкой и ближайшими сроками сдачи под семейную ипотеку.
Повысит ли ПИК цены на такие квартиры? Скорее всего, да. Остатки проекта говорят сами за себя: из 1500 квартир на старте продаж осталось всего 276. Застройщику строить ещё год, и он сможет продавать оставшиеся квартиры по «охр*нительно дорогим» ценам. Возникает вопрос: почему ПИК не запускает вторую или третью очередь этого проекта, добавив ещё 1500 квартир? Ответ очевиден: как только он это сделает, он не сможет продавать по 12 млн руб. и будет вынужден снизить ценник до 10 млн. ПИК прекрасно это понимает и не делает. Проблема текущего рынка не в ПИКе, а в том, что даже при возможности продавать дорого «дешёвые дома» и «будки» в не самых престижных районах, застройщик не хочет стартовать с новыми проектами. Как известно, новой очереди «Плехановой, 11» в ближайшее время не планируется.
Когда речь заходит о крупнейшем застройщике страны, кажется, что все сходятся во мнении: «ПИК строит редкостное г». Но тогда почему же в июле 2025 года компания продала 1834 квартиры, а за последние полгода — более 30 000? Этот парадокс — ключ к пониманию того, что на самом деле происходит на рынке новостроек, где официальная статистика и медийные нарративы расходятся с реальным поведением покупателей.
Динамика продаж ПИКа действительно показывает падение, если смотреть на графики. Однако сами по себе эти цифры ничего не значат без понимания контекста. В июле 2024 года, на фоне отмены льготной ипотеки, продажи просели до 1100 квартир в месяц. Сравнение с «золотым» 2023 годом, когда в иные месяцы продавали по 3000 квартир, и вовсе кажется катастрофическим. Но если копнуть глубже, окажется, что в 2023 году цены были значительно ниже, а сейчас застройщик, даже продавая меньше в штучном выражении, зарабатывает больше благодаря росту стоимости квадратного метра.
Главный вопрос — почему люди продолжают покупать квартиры в домах, которые критикуют все? Дело в сухой экономической реальности. Выбор для среднего москвича, ищущего жильё с отделкой в пределах разумного бюджета, катастрофически узок. Это не выбор между ПИКом и Донстроем. Это выбор между «хрущёвкой», панельной «брежневкой» и «пиковкой». На этом фоне квартира в новостройке с готовой отделкой, пусть и с сомнительным качеством, паркингом, который подтапливает, но всё же паркингом, и детской площадкой кажется меньшим из зол. Критически важен срок сдачи. Люди, покупающие для себя, а не для инвестиций, смотрят на проекты с готовностью в течение полутора-двух лет. Именно поэтому новые старты продаж ПИКа с датой сдачи в 2029 году практически не интересуют аудиторию, в то время как квартиры в почти сданных корпусах «Плехановой, 11» или «Мичуринского парка» улетают как горячие пирожки, несмотря на цены в 11-12 млн рублей за студию.
Здесь работает ещё один важный фактор — психологическая ловушка прямых сравнений. Когда человек смотрит на вторичном рынке на «убогую однушку» в панельной пятиэтажке за 10 млн рублей, а потом видит такую же по цене, но новую квартиру с ремонтом в только что построенном доме, выбор часто делается в пользу нового. Пусть это и будет «пиковка». Застройщик мастерски играет на этом, предлагая «максимально простое» решение: онлайн-сделки без агентов, промокоды, скидки и ипотеку. ПИК вообще не работает с риэлторами, что с одной стороны усложняет процесс выбора для покупателя, а с другой — создаёт иллюзию отсутствия ненужных посредников и «справедливой» цены. Именно в таких ситуациях покупатели обращаются в компанию Smarent за независимым подбором, поскольку ПИК не платит агентам комиссию, и клиенты вынуждены самостоятельно оплачивать профессиональные услуги по подбору оптимального жилья. Благодаря специалистам покупатель смог получить достойную Евро-3 в Мичуринском парке, прогнозируемая арендная ставка которой – около 115 тыс рублей.
Но самый интересный парадокс заключается в ценовой динамике. Возьмём для примера «Мичуринский парк». В декабре 2024 года студии здесь продавались по 7,7 млн рублей. В августе 2025-го — уже по 11 млн. Рост на 3,3 млн рублей, или около 40% за восемь месяцев! Эта «занимательная математика» шокирует, но она же и объясняет, почему люди ведутся. Покупатель, увидевший такую динамику, боится упустить возможность и надеется, что его квартира тоже подорожает, что позволит в будущем заработать на перепродаже или улучшить жилищные условия. Это классическая ловушка страха упущенной выгоды, в которую ПИК играет виртуозно.
При этом застройщик ведёт крайне хитрую стратегию. Вместо того чтобы массово запускать новые проекты и наводнять рынок предложением, что неизбежно привело бы к падению цен, ПИК сознательно сдерживает объёмы. Новые ЖК позиционируются как премиальные, в них меньше квартир на той же площади, а значит, и стоимость квадратного метра изначально выше. Компания уходит от образа строителя «муравейников» в сегмент комфорт- и бизнес-класса, оставляя нишу массового жилья Фонду реновации, который, по иронии судьбы, часто строят те же самые компании, только под другими вывесками. Именно здесь кроется главный секрет. Проблема избытка нераспроданных квартир — миф. По данным на лето 2025 года, общий остаток по ПИКу составляет около 400 000 квартир, но при текущих темпах продаж в 30 000 за полгода это не критично. Более того, если бы застройщик сегодня полностью прекратил новое строительство, его запасов хватило бы лишь до 2029-2030 годов. Он искусственно создаёт дефицит, чтобы диктовать цены. Что же ждет покупателя в будущем? ПИК осознанно переориентируется на целевую аудиторию «конечников» — тех, кто покупает квартиру для жизни, а не на старте продаж для перепродажи. Это более требовательная аудитория, но и более платёжеспособная. Дорогая ипотека и исчезновение льготных программ лишь ускоряют этот переход. Для тех, кто хочет разобраться в этом сложном рынке, компания Smarent предлагает профессиональные консультации, чтобы получить независимый анализ и помощь в подборе недвижимости, соответствующей конкретным потребностям и финансовым возможностям.
Таким образом, феномен ПИКа — это не история про качественное жильё. Это история про отсутствие выбора, гениальный маркетинг, искусственное сдерживание предложения и психологию страха перед растущими ценами. Пока на рынке не появится реальная альтернатива в том же ценовом сегменте, люди будут и дальше покупать «пиковки», ругая их, но подсчитывая потенциальный рост в процентах годовых. Это порочный круг, разорвать который может только появление нового игрока с аналогичной ценой, но другим качеством, либо радикальное изменение государственной политики в области жилищного строительства.
