Зонирование земель является одним из фундаментальных аспектов градостроительной деятельности и земельных отношений, оказывающим прямое влияние на возможности использования земельных участков, развитие коммерческих проектов и инвестиционную привлекательность недвижимости. Для предпринимателей, планирующих строительство, приобретение или аренду земли для бизнеса, понимание принципов зонирования критически важно. Однако вокруг этой темы существует множество заблуждений, способных привести к серьёзным юридическим и финансовым проблемам. Рассмотрим 10, наиболее распространённых, заблуждений о зонировании земель для коммерческого использования.
Найти выгодные условия подрядного финансирования на платформе Ten-X.pro.
1. Все земли можно использовать для коммерции, если купить участок
Многие считают, что факт приобретения земельного участка в собственность автоматически даёт право использовать его для любых коммерческих целей. Это не так. Каждому земельному участку присваивается определённая категория земель и вид разрешённого использования (ВРИ), которые жёстко регламентируют возможную деятельность. Например, земли сельскохозяйственного назначения нельзя использовать для промышленного строительства без изменения категории, а на участке для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) невозможно возвести торговый центр. Нецелевое использование земельного участка влечёт за собой административную ответственность и штрафы согласно Кодексу Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ), а, также, потенциальное принудительное изъятие земли. Правовое регулирование категорий земель установлено Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ).
2. Кадастровая стоимость определяет разрешённое использование
Существует мнение, что высокая кадастровая стоимость земельного участка автоматически подразумевает его коммерческий потенциал или разрешает любые виды деятельности. Кадастровая стоимость является оценочной характеристикой, используемой для расчёта земельного налога и арендной платы, но она не определяет вид разрешённого использования. ВРИ устанавливается правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) и сведениями Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Земельный юрист всегда проверяет именно ВРИ, а не только кадастровую стоимость, для оценки возможностей развития бизнеса на участке.
Найти подрядчиков и поставщиков на портале Ten-X.pro
3. Если земля в собственности, то можно строить что угодно
Собственность на земельный участок даёт широкие права, но не освобождает от необходимости соблюдать градостроительные нормы и регламенты. Даже, имея землю в собственности, владелец обязан получить разрешение на строительство, если это объект капитального строительства, и строго следовать виду разрешённого использования, установленному для данной территориальной зоны. ПЗЗ, разработанные органами местного самоуправления в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (ГрК РФ), чётко определяют, что можно строить, где и с какими параметрами (высота, плотность застройки). Любое несанкционированное строительство или отклонение от ВРИ может привести к признанию постройки самовольной.
4. Смена вида разрешённого использования - это простая формальность
Многие предприниматели недооценивают сложность процедуры изменения ВРИ. Смена вида разрешённого использования земельного участка – это не простая подача заявления, а, зачастую, долгий и многоступенчатый процесс, требующий прохождения публичных слушаний, согласований с различными ведомствами и утверждения в местной администрации. Для этого необходимо подготовить обоснование, соответствующее действующим градостроительным нормативам и планам развития территории. Иногда для изменения ВРИ требуется внесение изменений в сами ПЗЗ, что еще более трудоёмко. Этот процесс регулируется ГрК РФ и Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".
5. Соседний участок имеет коммерческое использование, значит и мой тоже
Это распространённое заблуждение. Каждый земельный участок имеет свой индивидуальный вид разрешённого использования и находится в определённой территориальной зоне. Даже, если соседний участок используется для коммерции, ваш может иметь иное назначение. Например, один участок может быть в зоне деловой застройки, а соседний, отделённый улицей, – в зоне жилой застройки или рекреационной зоне. Для развития коммерческого объекта необходимо точно знать ВРИ конкретного земельного участка и градостроительный регламент территориальной зоны, к которой он относится, согласно ПЗЗ.
Найти поставщиков на портале Ten-X.pro
6. Градостроительный план земельного участка ГПЗУ - это разрешение на строительство
ГПЗУ – это важный, но информационный документ. Он содержит сведения о границах участка, его ВРИ, градостроительных регламентах, зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), существующих ограничениях и обременениях. ГПЗУ необходим для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство, но сам по себе разрешением на строительство не является. Для возведения объекта капитального строительства требуется отдельное разрешение, выдаваемое на основе проектной документации и ГПЗУ в соответствии с ГрК РФ.
7. Арендатор земли не имеет права менять её назначение
Арендатор действительно не является собственником, и, по общему правилу, не может самостоятельно изменить категорию или вид разрешённого использования арендованного земельного участка. Однако, с согласия собственника (муниципалитета, государства или частного лица) и при соблюдении установленной процедуры, изменение ВРИ возможно. Это может быть предусмотрено условиями договора аренды или оформлено отдельным соглашением. В любом случае, необходимо пройти всю процедуру изменения ВРИ, как, если бы, это делал собственник, что особенно важно для долгосрочных инвестиционных проектов.
Найти подрядчиков на портале Ten-X.pro
8. Зонирование меняется редко можно не проверять
Градостроительные регламенты и правила землепользования и застройки не являются статичными. Они регулярно пересматриваются и корректируются органами местного самоуправления в связи с развитием территорий, изменением муниципальных программ, появлением новых требований. То, что было разрешено 5 лет назад, может быть запрещено сегодня. Бизнесу важно регулярно проверять актуальность ВРИ и градостроительных регламентов, особенно при планировании нового строительства, реконструкции или покупке земельного участка. Актуальные данные можно получить в информационных системах обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) или в местных архитектурных органах.
9. Наличие коммерческой зоны гарантирует отсутствие обременений
Даже, если земельный участок расположен в коммерческой территориальной зоне, это не означает отсутствие каких-либо обременений или ограничений. Помимо ВРИ, на использование земли могут влиять зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) – охранные зоны инженерных коммуникаций, водо-охранные зоны, санитарно-защитные зоны, зоны объектов культурного наследия и другие. Эти зоны накладывают дополнительные ограничения на строительство и хозяйственную деятельность. Также, на участке могут быть зарегистрированы сервитуты, залоги или аресты. Все эти обременения должны быть проверены перед сделкой через ЕГРН.
Найти выгодные условия финансирования строительства на платформе Ten-X.pro.
10. Зонирование относится только к новому строительству
Зонирование земель и градостроительные регламенты распространяются не только на новое строительство, но и на реконструкцию существующих объектов, изменение их функционального назначения, на текущую эксплуатацию. Если вид разрешённого использования земельного участка не соответствует фактическому использованию или параметрам уже существующего объекта, это может повлечь за собой серьёзные последствия, включая штрафы, предписания о приведении объекта в соответствие или даже снос. При изменении функционального назначения существующего коммерческого объекта всегда необходимо сверяться с действующим зонированием и ВРИ.
Понимание этих заблуждений и внимательное отношение к правовым аспектам зонирования земель – основа успешного развития коммерческих проектов. Профессиональная юридическая помощь в вопросах земельных отношений является инвестицией в стабильность и безопасность любого бизнеса, связанного с недвижимостью и землей. Компетентный земельный юрист поможет избежать ошибок, правильно оценить риски и успешно реализовать даже самые сложные инвестиционные проекты.
Если вы планируете застраивать коммерческий участок или ищете строительную компанию, то переходите на портал Ten-X.pro и выбирайте из сотен поставщиков.
Понравилась статья? Поставьте лайк, подпишитесь, чтобы не пропустить новые статьи на тему бизнеса!
Смежные темы:
Зонирование земель
Градостроительная деятельность
Градостроительные регламенты,
Новое строительство,
Реконструкция существующих объектов,