Редакция Всеостройке.рф рассказывает о том, на что обратить внимание при покупке недвижимости в столице.
Приобретение квартиры — это значимое событие, требующее взвешенного подхода и понимания всех нюансов процесса. Этот путеводитель поможет вам пройти его, минимизируя риски и максимизируя удовлетворение от покупки.
Этапы приобретения
1. Оценка бюджета — первоочередной шаг. Рассчитайте точную сумму, которую вы можете потратить на покупку, включая первоначальный взнос и предполагаемые дополнительные расходы.
2. Сравните первичный и вторичный рынки. Понимание достоинств и недостатков каждого поможет принять осознанное решение. Ознакомьтесь с материалами, приводящими анализ этих рынков, чтобы сделать правильный выбор.
Наталья Шаталина, генеральный директор агрегатора новостроек RedCat, отмечает, что среди плюсов выбора новостройки, помимо очевидных, связанных с новым строительством — свежих коммуникаций, современной инженерии, актуальной архитектуры, отделки, — стоит отметить наличие собственной благоустроенной территории, двора без машин, систем безопасности, видеонаблюдения и контроля доступа. Раньше при выборе новостройки на этапе котлована можно было сэкономить, сейчас разница в цене незначительная. При выборе стадии строительства объекта стоит ориентироваться на свои обстоятельства. Если переезжать нужно быстро, то следует смотреть готовые дома, а если вопрос переезда не критичен и вы можете подождать 1,5–2 года, то стоит рассмотреть строящиеся проекты — в этом случае выбор вариантов этажей, планировок будет более широкий. Сейчас имеются риски увеличения сроков строительства, в связи со сложной для отрасли ситуацией, застройщики могут переносить сроки ввода объектов в эксплуатацию, особенно пока действует мораторий на штрафы. Нивелировать эти и другие риски можно, если выбирать только надежных застройщиков, у которых задержки случаюся крайне редко. Информация о надежности застройщиков размещается в открытых источниках.
Комментирует Илья Фролов, управляющий партнер девелоперской компании STENOY:
«В первую очередь надо обратить внимание на транспортную доступность. Если выбор приходится на лето, то стоит сделать поправку на снег и снижение скорости в зимний период. Важно и то, сколько въездов и выездов из жилого квартала до ближайших крупных магистралей. Если одна, то реален риск постоять в пробке, пока не разъедутся две зацепившие друг друга машины. Наличие станции метро или новых скоростных диаметров — еще один важный аспект при выборе локации. Хорошее подспорье для сохранения мобильности при возникновении пробки. Другой фактор, который должен привлечь внимание потенциального покупателя недвижимости, — экология. Так, для покупателей премиального жилья это порой неожиданно имеет важное значение. Неожиданно потому, что многие покупатели элитки — не москвичи, и тут превалирует бренд места, нежели полноценный комфорт жизни. Но тот, кто уже пожил возле оживленной магистрали, начинает ценить тихие зеленые окраины. Следующий момент, на который стоит обратить внимание, — окружающая застройка. Соседство с бывшей промзоной или заводом гарантирует в ближайшие несколько лет реновацию территории со всеми вытекающими. Хорошо, если не будут бить сваи. А если будут? Если покупатель готов подождать со въездом — первичка. Причины: дешевле готового жилья, часто качество домов лучше, чем на вторичке, еще чаще — лучше оборудованы детские площадки, что особенно оценят молодые родители. Если хочется “здесь и сейчас”, не ждать, не слышать раскаты перфораторного грома, вторичка — резонный выбор. У вторички есть еще одно неоспоримое преимущество — видно, каков подъезд, насколько аккуратные соседи. Все зависит от жизненной ситуации и толщины кошелька. Также на выбор может повлиять сам проект: коллекционная недвижимость — это всегда скромное предложение, и прокрастинация при покупке приводит к потере желанной квартиры. Касательно рисков недостроя: регуляторы позаботились о том, чтобы права дольщика были максимально защищены. Так что максимальные потери при недострое — это расстройство от невозможности получить желаемое. Но ваши деньги всегда останутся вашими».
3. Надежный застройщик — залог комфортного и безопасного процесса. Тщательно изучите репутацию компании, её опыт, отзывы, гарантии и долгосрочные планы по развитию инфраструктуры. Внимательно изучите все документы.
4. Оформление ипотеки — один из основных способов финансирования покупки. Обратите внимание на процентные ставки, условия кредитования, первоначальный взнос. Помните, что он, как правило, составляет 10–15% от стоимости квартиры, но может быть и больше, и меньше — в зависимости от условий. Рассмотрите разные предложения и сравните их.
5. После утверждения сделки важно тщательно проверить соответствие купленной квартиры заявленным параметрам. Проверьте качество отделки, инженерных коммуникаций и соответствие планировки. Наличие дефектов нужно зафиксировать и обговорить с застройщиком.
6. Этот последний шаг завершает процесс приобретения квартиры и обеспечивает легальную защиту ваших прав собственности.
Наталья Шаталина, генеральный директор агрегатора новостроек RedCat, говорит, что при выборе локации стоит ориентироваться на свои предпочтения и обязательно учитывать жизненные сценарии. При этом есть факторы, актуальные для всех, такие как доступность: наличие удобных выездов на магистрали, близость станций метро, отсутствие вредных объектов, а есть специфические требования. Если квартиру выбирает семья с детьми или семья, планирующая прибавление, то стоит учесть наличие в районе детских садов и хороших школ, не лишними будут и спортивные комплексы, бассейны. Также комфорта семье добавят парки и прогулочные зоны в пешеходной доступности. Если покупателю важна статусность, то стоит рассмотреть проекты, расположенные в западной части Москвы, а также локацию «Москва-Сити». Для молодых покупателей, которые сконцентрированы на карьере, подойдут районы с удобным доступом до центральной деловой части города. В любом случае выбирать место для жизни лучше не по карте и фотографиям, стоит потратить время, приехать в интересующую локацию и прогуляться по ней, самостоятельно дойти до метро и парков, посетить магазины, оценить окружение жилого комплекса, чтобы понять, подходит вам район или нет.
Денис Каковин, руководитель направления продаж ASTERUS:
«Локация должна обеспечивать удобную транспортную доступность уже сегодня или иметь подтвержденные планы развития — близость к метро, МЦД или выезды на магистрали. Изучите инфраструктуру вокруг: школы, детские сады, поликлиники, торговые точки, спортивные объекты. Хорошим сигналом будет наличие уже работающих социальных объектов. При этом стоит обращать внимание и на безопасность территории — наличие систем видеонаблюдения, контроля доступа, охраны или консьерж-сервиса. Не менее важны экологические характеристики — удаленность от крупных промзон, наличие парков или зеленых буферов. В проектах, подобных нашему жилому району ÁLIA, покупатели сразу получают уже благоустроенную территорию, продуманную инфраструктуру и высокий уровень сервиса, что позволяет комфортно жить с первых месяцев заселения. Для покупателей предусмотрены выгодные условия: рассрочка 0% до ноября 2027 года и семейная ипотека под 3,5% без удорожания. Сегодня первичный рынок предлагает покупателям значительно больше возможностей и преимуществ. Новостройки строятся по современным стандартам, что означает качественную тепло- и звукоизоляцию, продуманную инженерию и актуальные планировки. Вместе с домом формируется благоустроенное дворовое пространство: паркинги, детские и спортивные площадки, пешеходные зоны. Благодаря эскроу-счетам покупка максимально прозрачна и безопасна, а юридическая чистота сделки подтверждается документально. Ещё один плюс — отсутствие необходимости в капитальном ремонте сразу после переезда: всё новое и готово к использованию. В перспективе такие квартиры обладают более высокой ликвидностью и привлекательностью как для арендаторов, так и для потенциальных покупателей. Покупка квартиры на стадии котлована — это возможность совместить финансовую выгоду с широким выбором планировок и условий покупки. На старте продаж цена минимальна, а ассортимент квартир — максимален: можно выбрать удачный этаж, вид, ориентацию окон и вариант отделки (от whit box до чистовой и даже полностью готового интерьера). Застройщики часто предлагают специальные условия: скидки, рассрочки, льготные ипотечные программы, включая семейную ипотеку с низкой ставкой и субсидии от банков. Для инвесторов этот формат особенно интересен: приобретённая на раннем этапе квартира способна заметно вырасти в цене к моменту сдачи дома. С введением эскроу-счетов и проектного финансирования риски недостроя минимальны — застройщик получает средства только после ввода дома в эксплуатацию. При этом важно всегда проводить собственную проверку: изучить разрешение на строительство, проектную декларацию, документы на земельный участок, а также пройтись по реализованным проектам девелопера, чтобы оценить его опыт и соблюдение сроков. Такая комбинация государственных гарантий и внимательного подхода со стороны покупателя позволяет приобрести жильё на ранней стадии с уверенностью в надёжности сделки».
Детальное рассмотрение этапов:
1. Финансовое планирование
Необходимо учесть не только стоимость квартиры, но и дополнительные расходы (юридические услуги, страховка, возможные ремонтные работы и т.д.). Помните, что покупка недвижимости не заканчивается на подписании договора.
Ознакомьтесь с условиями и ставками разных банков, просчитайте будущие ежемесячные платежи, сравните предложения. Учитывайте первоначальный взнос.
Создайте резервный фонд, чтобы иметь возможность продолжить выплачивать ипотеку в случае непредвиденных обстоятельств.
2. Рынок жилья
Первичный рынок обычно предлагает выбор различных планировок, обновленную инфраструктуру и современные технологии. Важно учитывать возможные временные рамки строительства.
Вторичный рынок предлагает готовые варианты, но выбор ограничен.
3. Выбор застройщика
Изучите отзывы, истории предыдущих проектов, проверьте разрешительные документы на строительство.
Постарайтесь определить надежность застройщика, его финансовую стабильность и репутацию на рынке.
4. Ипотечное кредитование
Обратитесь в несколько банков, оцените ставки и условия кредитования.
Разработайте план накопления для первоначального взноса.
5. Приемка квартиры
Внимательно проверьте техническое состояние, коммуникации, планировку, отделку.
Зафиксируйте все обнаруженные дефекты, согласуйте их устранение с застройщиком и задокументируйте.
6. Регистрация права собственности
Обратитесь к специалистам для оформления всех документов.
Обратитесь к риэлторам и юристам за профессиональной консультацией для грамотного принятия решений.
Следите за новостями о рынке недвижимости, анализируйте предложения, чтобы сделать лучший выбор.
Андрей Садо, управляющий партнер Penny Lane Realty:
«Определитесь с привязкой (локацией). Выясните, что для вас важно в районе: близость к работе, семье, детским садам, школам, паркам, престижной инфраструктуре и т.д. Учитывайте, кому предназначена квартира: семье с детьми нужны парки, детские площадки, школы; молодежи — фитнес-центры, кафе и транспорт; пенсионерам — поликлиники, магазины, удобная транспортная доступность. Ищите надежного и проверенного застройщика с большим опытом и реализованными проектами. Избегайте застройщиков, которые работают впервые в регионе без опыта и проверенной репутации. Желательно, чтобы управляла ЖК сама компания-застройщик. Это снижает количество проблем в дальнейшем обслуживании. Оцените, насколько комплекс подходит для комфортной жизни: наличие парков, детских площадок, фитнес-центров, магазинов, зон для прогулок с животными и прочего. Выбор между новостройкой и вторичкой: если важен спокойный комфорт без строительных шумов, можно рассмотреть новостройки, построенные 5–10 лет назад. Если выбирать новостройку, лучше покупать либо на самом старте строительства (первые 6 месяцев), либо ближе к сдаче (последние 6 месяцев). Риски есть всегда: из-за низкого спроса, неправильной стратегии застройщика или отсутствия опыта в регионе. Предпочитайте крупные, опытные и проверенные компании. Региональные застройщики с хорошей репутацией при выходе на московский рынок также надежны, они стараются закрепиться, работают на свою репутацию. Избегайте покупки в новостройках, где сейчас идет активное строительство рядом. Это создает неудобства и шум. Помните, что в России часто квартиры сдаются с черновой отделкой (в бетоне), и ремонт ложится на вас».
Ранее мы также писали о том, какие максимальные размеры гаража на участке ИЖС и договоре дарения гаража: что нужно знать при оформлении.
