Приобретение земли — выгодная инвестиция, но только если подойти к процессу основательно. В этой статье разберем, на что обратить внимание перед покупкой, какие документы проверить и как избежать рисков.
Проверка документов. Что стоит проверить и где посмотреть?
Проверка документов — ключевой этап, который помогает убедиться в юридической чистоте сделки. Один из основных документов — выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости).
Это важный документ, который подтверждает законность владения земельным участком, а также позволяет проверить наличие обременений, ограничений на нем и других характеристик недвижимости.
- Существуют разные виды выписок, но наиболее полные сведения содержаться в выписке «Об объекте недвижимости».
Где получить выписку?
Выписку можно заказать через сайт Росреестра, портал Госуслуг или в МФЦ.
Далее мы рассмотрим, на какие характеристики земельного участка стоит обратить внимание.
Проверка на обременения и ограничения
Обременения — это ограничения, связанные с земельным участком, которые мешают им свободно распоряжаться.
Виды обременений:
- Ипотека — это когда земельный участок выступает залогом перед банком или другим кредитором. В дальнейшем осуществить продажу такого участка будет сложнее.
- Аренда — это временная передача права пользования участком другому лицу на условиях договора. Обременение возникает, если договор аренды зарегистрирован в Росреестре сроком от 1 года.
- Арест — это ограничение, наложенное судом или другим уполномоченным органом, которое запрещает собственнику совершать сделки с объектом недвижимости.
- Сервитут — это законное право ограниченного пользования чужим участком. Бессрочный сервитут может блокировать строительство или любые изменения на участке.
- Доверительное управление (ДУ) — это передача прав на временное распоряжение участком.
Информация об обременениях содержится в выписке из ЕГРН.
Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)
ЗОУИТ — это территории, где действуют особые правила пользования землей и строительства. Например, охранные зоны линий электропередачи, объектов связи и других инженерных сооружений.
Главная цель таких зон — обеспечить безопасность и снизить негативное воздействие на окружающую среду.
Важно учитывать:
- На некоторых ЗОУИТ строительство полностью запрещено.
- Покупка участка в таких зонах рискованна: вы не сможете зарегистрировать дом или другое капитальное строение.
Проверить, попадает ли земельный участок в границы ЗОУИТ можно несколькими способами: заказать выписку из ЕГРН, изучить публичную кадастровую карту НСПД, правила землепользования и застройки муниципального образования (ПЗЗ), заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и др.
На какие кадастровые характеристики земельного участка обратить внимание?
Кадастровые характеристики участка это его паспорт, от которого зависит стоимость и возможности использования земли. Какие сведения нужно проверить перед покупкой?
- Кадастровый номер — это уникальный цифровой идентификатор, присваиваемый участку при постановке на кадастровый учет.
- Кадастровая стоимость — это цена объекта недвижимости, установленная государством. Она рассчитывается исходя из площади, расположения, наличия ограничений и других факторов.
Зачем проверять эту характеристику?
— Кадастровая стоимость используется для расчета налогов на имущество и землю.
— От нее зависят госпошлины при регистрации прав и сделок.
— Она учитывается при определении размера арендной платы за землю и некоторых штрафов.
Таким образом, проверка кадастровой стоимости помогает правильно оценить предстоящие расходы.
- Площадь — это основная количественная характеристика участка, которая указывается в квадратных метрах или гектарах и фиксируется в ЕГРН на основании межевания.
- Наличие межевания — это точное определение границ участка на местности и внесения их в единый государственный реестр (ЕГРН). Важно! С 2025 года права на участки без границ в ЕГРН больше не регистрируют.
- Если на участке имеются постройки, то следует проверить зарегистрированы ли они в ЕГРН.
- Категория земель — это основное назначение участка, которое определяет цель его использования.
- Вид разрешенного использования (ВРИ) — уточняет предназначение участка какой-либо категории земель, а также устанавливает, какую деятельность можно вести и какие объекты можно размещать на конкретном земельном участке.
Разбираясь в вопросах землепользования, важно понимать различия между категориями земель и видами разрешенного использования (ВРИ). Эти понятия определяют правовой режим участка и напрямую влияют на возможности его застройки. Подробнее об отличиях и особенностях этих понятий мы рассказали в нашей статье →
Таким образом, проверка кадастровых характеристик земельного участка позволит вам понять, как его можно использовать, необходимо ли на участке межевание, зарегистрированы постройки и др.
Проверить данную информацию вы можете с помощью выписки из ЕГРН или Публичной кадастровой карты НСПД.
Физический осмотр участка
Кроме проверки документов, следует проверить сам участок в целом. На что стоит обратить внимание:
- рельеф и почва земли
- доступность инженерных коммуникаций
- подъездные пути
- экология
При выборе земельного участка стоит избегать территорий, расположенных вблизи промышленных фабрик и мусорных свалок.
Как обезопасить себя?
Перед покупкой детально проверьте документацию, чтобы убедиться в законности приобретения земли. Изучите историю участка, не было ли на нем свалки или других проблемных объектов. Пообщайтесь с соседями, чтобы выяснить возможные скрытые проблемы. Узнайте в местной администрации планы застройки, ЛЭП или другие объекты.
Итоги
Ключевым документом, подтверждающим право собственности и юридическую чистоту объекта, является выписка из ЕГРН. Также перед покупкой важно осмотреть участок, чтобы выявить возможные проблемы. Кадастровые данные помогут оценить стоимость и варианты использования земли.
Еще больше актуальной информации в наших соцсетях
Воспользуйтесь сервисом «Заказ кадастровых работ» для поиска проверенного кадастрового инженера. А если вы являетесь исполнителем кадастровых работ – оставляйте информацию о своих услугах и находите новых клиентов.
Регистрация, поиск и размещение информации об услугах бесплатны.
На нашем сервисе «Полигон – Журнал» вы не только найдете множество полезных статей в сфере кадастра и недвижимости, но и сможете сами стать их автором. Поделитесь опытом своей работы и найдите отклик аудитории и потенциальных клиентов!
В группе ВКонтакте и в Телеграме мы простым языком разбираем изменения в законодательстве, а также публикуем полезные материалы в сфере недвижимости и кадастра.
На RuTube и YouTube вы найдете записи вебинаров, на которых мы разбираем актуальное законодательство и работу в программах серии Полигон Про.
