Приобретая в собственность землю, необходимо разобраться с тем, что разрешено на ней делать. Это позволит избежать неприятностей и не потерять деньги.
Не на всех земельных участках можно строить жилые дома или выращивать овощи и фрукты. При выборе земельного участка (ЗУ) необходимо учитывать две его характеристики: категорию земель и вид разрешенного использования.
Категория земель и вид разрешенного использования: определения
Категория земель устанавливает свойства территории и определяет цель использования земельного участка. Категория земель определяется ст. 7 Земельного кодекса РФ. Всего их 7 видов:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Вид разрешенного использования ЗУ уточняет предназначение участка какой-либо категории земель, а также устанавливает, какую деятельность можно вести и какие объекты можно размещать на конкретном земельном участке. Перечень ВРИ определен федеральным классификатором, утвержденным Приказом Росреестра № П/0412 от 10.11.2020 г.
На практике встречаются участки с ВРИ, которого нет в приказе. Это связано с тем, что большинство видов использования было присвоено участкам до его появления. Важно, чтобы присвоенную характеристику можно было сопоставить с приведенной в классификаторе.
Чтобы узнать ВРИ земельного участка можно посмотреть публичную кадастровую карту НСПД или заказать выписку из ЕГРН.
Особенности сочетания категории земель и вида разрешенного использования
Что разрешено делать на земельном участке определяется формулой: категория земель + ВРИ. Категория земель отражает основное назначение ЗУ, в то время как вид разрешенного использования конкретизирует, какими способами можно использовать этот участок.
Рассмотрим главные особенности на примерах.
1. На землях одной категории встречаются участки с разными ВРИ.
Многоквартирные и индивидуальные жилые дома строятся на землях одной категории – «Земли населенных пунктов», но вид разрешенного использования будет в каждом случае свой. Для многоквартирного дома ВРИ будет, например, «Многоэтажная жилая застройка», для жилого дома – «Индивидуальное жилищное строительство».
2. ВРИ не должен противоречить категории земель.
ВРИ и категория земель должны сочетаться. Объясним на примере. Земли с категорией «земли сельскохозяйственного назначения» – это, как правило, земельные участки с плодородной почвой и по этой причине предназначены для ведения сельского хозяйства.
Государство следит, чтобы такие ценные земли использовались по назначению, поэтому, на таких участках не встретишь ВРИ, связанные с застройкой больших площадей, например, «Многоэтажная жилая застройка».
3. У участка может быть несколько ВРИ, но категория земель – только одна.
Согласно ст. 37 ГрК РФ у участков может быть несколько ВРИ. Выделяют три вида:
1) основные;
2) условно разрешенные;
3) вспомогательные.
Например, участок с категорией земель «Земли населенных пунктов» и двумя ВРИ – «Индивидуальное жилищное строительство» и «Личное подсобное хозяйство». В данном случае, ИЖС – основной ВРИ, а ЛПХ – вспомогательный.
На таком участке можно построить жилой дом и поставить улья, чтобы производить мёд небольшими партиями.
Распространенные ВРИ участков, на которых строят дома и ведут хозяйство
Такие участки идеально подойдут желающим приобрести землю за городом. Разберемся, как грамотно выбрать участок под свои цели.
Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) – код по классификатору 2.1. Участки с таким ВРИ всегда расположены в населенных пунктах и предназначены для строительства частного жилого дома высотой не более трех надземных этажей. На таком участке можно разместить гараж и другие вспомогательные строения, а также, при желании, выращивать сельскохозяйственные культуры.
Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ) – код по классификатору 1.16 и 2.2. Такие участки предназначены для ведения сельского хозяйства для собственных нужд. На них можно выращивать сельскохозяйственные растения и разводить животных. Можно ли строить на таком участке зависит от категории земель. Возможны 2 варианта:
- «Земли населенных пунктов» + ЛПХ. Такие участки называются приусадебными. На них можно строить дом высотой до 3 этажей, гараж и другие вспомогательные постройки. Код по классификатору 2.2.
- «Земли сельскохозяйственного назначения» + ЛПХ. Такое сочетание говорит о том, что на участке нельзя возводить объекты капитального строительства, а значит, построить жилой дом на данном участке не получится. Код по классификатору 1.16.
Блокированная жилая застройка – код по классификатору 2.3. Такие участки предназначены для размещения жилого дома, блокированного с другим жилым домом в одном ряду общей боковой стеной без проемов и имеющего отдельный выход на земельный участок. Например — таунхаусы и дуплексы. У каждой секции такого дома должен быть собственный выход на участок, а граница между соседями проходит по границам общих стен.
Ведение огородничества – код по классификатору 13.1. Такой участок предназначен для отдыха и выращивания сельскохозяйственных культур для собственных нужд (не на продажу). К сожалению, на таких участках строить дом нельзя. Можно размещать только хозяйственные постройки для хранения урожая и инвентаря.
Ведение садоводства – код по классификатору 13.2. Такие участки часто находятся вне населенных пунктов и предназначены для отдыха и выращивания сельскохозяйственных культур для собственных нужд. В отличие от огородничества, на таких участках можно строить садовые и жилые дома, размещать хозяйственные постройки и гаражи для собственных нужд.
Итоги
Что разрешено делать на земельном участке определяется формулой: категория земель + ВРИ. Категория земель отражает основное назначение ЗУ, в то время как вид разрешенного использования конкретизирует, какими способами используют участок.
Еще больше актуальной информации в наших соцсетях
Воспользуйтесь сервисом «Заказ кадастровых работ» для поиска проверенного кадастрового инженера. А если вы являетесь исполнителем кадастровых работ – оставляйте информацию о своих услугах и находите новых клиентов.
Регистрация, поиск и размещение информации об услугах бесплатны.
На нашем сервисе «Полигон – Журнал» вы не только найдете множество полезных статей в сфере кадастра и недвижимости, но и сможете сами стать их автором. Поделитесь опытом своей работы и найдите отклик аудитории и потенциальных клиентов!
В группе ВКонтакте и в Телеграме мы простым языком разбираем изменения в законодательстве, а также публикуем полезные материалы в сфере недвижимости и кадастра.
На RuTube и YouTube вы найдете записи вебинаров, на которых мы разбираем актуальное законодательство и работу в программах серии Полигон Про.