Каждую осень рынок недвижимости оживает. Люди возвращаются из отпусков, банки корректируют условия по ипотеке, застройщики выводят новые проекты.
В этом году ситуация сложнее обычного: цены уже выросли, ставки по ипотеке остаются высокими, а спрос поддерживается в основном за счет льготных программ. Давайте разберемся, чего ждать этой осенью.
Осень начинается с оживления
В августе 2025 года средняя стоимость квартиры в Москве достигла 22,4 млн рублей (+4,1% за месяц), в Петербурге — 12,7 млн (+3,5%). При этом количество доступных квартир снизилось: в Москве почти на 4%, в Петербурге — на 12%. (источник: runews24)
В нашем агентстве мы тоже заметили, что клиенты снова выходят на сделки. Те, кто в начале лета ждал снижения цен, увидели, что этого не происходит, и вернулись к поискам.
Прогноз: рост будет, но не бурный
По данным «Циан.Аналитики», осенью новостройки будут дорожать в среднем на 0,8–1% в месяц (источник: gazeta.ru):
- в массовом сегменте — скорее умеренный,
- в бизнесе и премиуме — заметнее за счет выхода новых проектов,
- в элитном классе — наиболее значительный рост, что подтянет и общую среднюю цену по рынку.
Но здесь важный момент: многие покупатели ждут «снижения», и осенью вряд ли его дождутся. Максимум — увидят стабильность на уровне прайсовых цен при сохранении скрытых скидок.
Ипотека: главный тормоз
Ключевой вопрос не в том, хотят ли люди покупать. Вопрос в том, могут ли они это сделать.
Сейчас условия такие:
— Рыночная ипотека больше 23% годовых. Квартира за 12 млн рублей превращается в ежемесячный платеж 180–190 тыс. рублей. Для большинства семей это неподъемно.
— Льготные программы (семейная, IT-ипотека, региональные) дают ставку около 6%. Тогда платеж снижается в 2,5 раза. Но воспользоваться льготой может не каждый: нужны дети, определенный регион или работа в IT.
С сентября вступают в силу новые послабления: банки смогут чуть проще одобрять кредиты при нормальном первоначальном взносе. Плюс Центробанк начал цикл снижения ключевой ставки, и это тоже создает эффект «ожидания».
Банк России начал снижать ключевую ставку еще в июне. За два заседания показатель снизился с 21% до 18% годовых. По базовому прогнозу ЦБ, в 2025 году ставка в среднем будет держаться в диапазоне 18,8—19,6%, а в 2026-м году снизится до 12—13%. (источник: rbc.ru)
Для рынка это значит простую вещь: улучшения будут, но не сразу. Ставка в 18% все еще делает стандартную ипотеку дорогой. Но у покупателей появляется уверенность, что через год-два можно будет рефинансировать кредит на более мягких условиях. Именно это сейчас подталкивает многих к покупке: люди фиксируют цену квартиры сегодня, а ставку планируют пересмотреть позже.
Разница по регионам и сегментам
Рынок в России неоднородный. В Казани в августе цены даже снизились, а в Петербурге и Москве — наоборот, выросли.
В Петербурге, где мы работаем, чувствуется нехватка качественного предложения в массовом сегменте. Особенно востребованы районы с хорошей транспортной доступностью. Даже при высоких ставках цены держатся.
В бизнес-классе часть клиентов уходит в аренду, не желая связываться с ипотекой под 23%. Но другая часть использует момент, чтобы зафиксировать цену в новостройке: ставка высока, зато объекты еще доступны.
Так покупать или подождать?
Я делю ситуации так.
Если у вас есть возможность зайти в льготную ипотеку — осень 2025 года вполне подходящее время. Цены растут, ждать «падения» в ближайшие месяцы не стоит: максимум — где-то темпы будут умереннее.
Если вы рассчитываете только на рыночную ипотеку, лучше быть осторожным. При ставке 23% покупка действительно проигрывает аренде — это не эмоции, а чистая математика.
Рынок не падает и падать не собирается. Но и резкого роста не будет. Цены будут постепенно расти из-за дефицита проектов и инфляции, а итог сделки зависит от гибкости застройщика и вашей готовности обсуждать условия.
Осень 2025 года пройдет под знаком умеренного роста. Снижения ждать не стоит: рынок держат льготная ипотека и политика застройщиков. Те, кто готов покупать сейчас, выигрывают на скидках и спецпрограммах. Те, кто ждет коррекции, скорее всего, дождутся только новых ценовых уровней.
Хотите больше полезной информации о недвижимости? Подписывайтесь на Telegram-канал, где я делюсь экспертными советами и личным опытом!