Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет о видах льготных программ в 2025 году.
Напоминаем, что информация выражает исключительно мнение автора и носит информационно-аналитический характер. Все приведенные оценки, прогнозы и примеры по жилым комплексам являются субъективными и не гарантируют фактического исхода событий. Решение о покупке недвижимости каждый принимает самостоятельно, учитывая собственные цели, риски и финансовую ситуацию.
В 2025 разговоры о покупке недвижимости звучат повсеместно. Многие с ностальгией вспоминают прошлые низкие ипотечные ставки в 2–3% и уверены, что действовали бы решительнее, окажись такие условия доступны сейчас. Примечательно, что эти же люди несколько лет назад рассуждали иначе, но сегодня их позиция изменилась.
Если обратиться к статистике, становится ясно, что львиная доля ипотечных сделок приходится на льготные программы. Вопреки расхожему мнению, они продолжают работать, и многие жители регионов даже не подозревают, какие возможности существуют прямо у них под боком. Далеко не все знают, как именно воспользоваться этими программами и соответствуют ли они требованиям.
В 2024 доля семейной ипотеки составляла всего 32%, но сегодня эта цифра выросла до впечатляющих 70%. Причина проста — ставка всего 6% для семей с хотя бы одним ребенком младше семи лет. Казалось бы, информация очевидна, но большинство упускает ее из виду. Более того, немногие в курсе, что одна семья имеет право оформить две такие ипотеки — по одной на каждого супруга. Помимо семейной, остаются доступны и другие программы: IT-ипотека, дальневосточная, различные региональные инициативы. Однако именно семейная ипотека остается главным драйвером рынка. Ее популярность имеет и обратную сторону — она ложится тяжелым бременем на государственный бюджет. При ключевой ставке ЦБ в 18% государству приходится субсидировать разницу в 12%, а банки практически не зарабатывают на таких сделках, поскольку субсидия покрывает только базовую ставку.
В связи с этим с января 2026 условия семейной ипотеки ожидают серьезные изменения. Желание инвестировать в недвижимость у людей часто просыпается именно тогда, когда появляется доступ к льготным программам. Статистика компании Smarent подтверждает этот тренд. Ипотека была и остается ключевым двигателем рынка недвижимости. На фоне снижения ключевой ставки многие застройщикb начали предлагать собственные субсидированные продукты, уровень ставок в которых соответствует условиям семейной ипотеки, что создает дополнительный стимул для покупателей.
Виды льготных программ в 2025 году
Семейная ипотека
Ипотека под 6% с лимитом до 12 миллионов рублей остается одним из самых привлекательных инструментов на рынке жилья. Однако в ближайшее время эта программа ожидает серьезных изменений, что делает ее детальный разбор особенно актуальным. Право на получение льготной ставки имеют семьи с ребенком до шести лет включительно. Важный нюанс: если ребенку исполняется шесть лет и одиннадцать месяцев, у родителей остается ровно тридцать дней для подачи заявки. Также программа доступна семьям с двумя и более несовершеннолетними детьми, но только в регионах с низкими темпами строительства — Москва, Санкт-Петербург и их области под эти условия не подходят. Отдельное правило действует для семей с ребенком-инвалидом до восемнадцати лет — оно работает по всей стране. Усыновленные и удочеренные дети дают такие же права, причем возраст учитывается строго на дату заключения кредитного договора.
Интересно, что одна семья может оформить две отдельные ипотеки — по одной на каждого супруга. Ключевое условие — супруги не должны выступать созаемщиками друг у друга. Эксперты также рекомендуют не спешить с использованием материнского капитала для погашения этого кредита — иногда выгоднее применить его отдельно для получения дополнительных субсидий.
Текущие условия выглядят привлекательно: ставка 6%, первоначальный взнос от 20%, лимит 12 млн для Москвы и 6 млн для других регионов. Важно, что программа распространяется на вторичное жилье в регионах с низким объемом строительства — даже в крупных городах типа Комсомольска-на-Амуре с населением 300 тысяч человек. Однако за внешней простотой скрываются серьезные финансовые нюансы. При займе в 12 миллионов рублей ежемесячные платежи только по процентам составляют около 60 тысяч рублей — без учета страховок и сопутствующих расходов. За три года, которые в среднем уходят на строительство и отделку, набегает более 2 миллионов рублей в виде процентов.
Многие инвесторы рассчитывают на рост стоимости квартиры за время стройки, но это не всегда оправдывается и зависит от правильности выбора объекта.
Семейная ипотека позволяет приобретать квартиры в новостройках по ДДУ, готовое жилье с оформленной собственностью, частные дома и объекты в рамках реновации. Важное исключение: нельзя купить квартиру, если застройщик ввел дом в эксплуатацию, но еще не оформил кадастровые номера на лоты — этот процесс может занять до полугода. В ближайших планах регулятора — запрет на покупку с помощью семейной ипотеки квартир площадью менее 28 квадратных метров. Хотя в законодательстве нет понятия «студия», некоторые застройщики находят лазейки для строительства объектов 18-19 м². По статистике, большинство семей и так выбирают стандартные одно- и двухкомнатные квартиры, так что этот запрет не окажет массового влияния на рынок. Типичная однокомнатная квартира в Москве стоит около 15 миллионов, что идеально вписывается в схему: 3 миллиона — первоначальный взнос, 12 — ипотека. Этот механизм продолжает оставаться мощным драйвером рынка недвижимости, несмотря на все сложности и предстоящие изменения.
Какие могут быть изменения с 1 января 2026 года?
С 1 января 2026 года программу семейной ипотеки ждут серьезные изменения, и к этому стоит подготовиться уже сейчас. Основная причина — огромная нагрузка на бюджет. При ключевой ставке ЦБ в 18% государство вынуждено субсидировать разницу в 12% для льготной шестипроцентной ипотеки. За каждый кредит в 12 миллионов рублей государство ежемесячно доплачивает банкам около 140 тысяч рублей. Чтобы снизить эти расходы, условия программы ужесточат.
Первым делом, скорее всего, сократят максимальную сумму займа. Вместо единого лимита в 12 миллионов рублей могут ввести гибкую систему, привязанную к метражу. Например, полные 12 миллионов дадут только на квартиры от 60 м², а на меньшие площади — лимит в 6 или 9 миллионов. Также почти наверняка введут запрет на покупку квартир меньше 28 м², чтобы закрыть лазейку со спекуляциями на микростудиях, которые некоторые застройщики, как тот же ПИК, умудряются строить.
Еще одно важное изменение — обязательная прописка. Заемщиков обяжут прописаться в купленной квартире в течение 180 дней с момента получения права собственности (выписки из ЕГРН). Это правило не коснется покупок по ДДУ до сдачи дома. Также изменится ставка – вряд ли она останется на уровне 6%. Ее могут сделать плавающей, зависящей от доходов или количества детей. Если ключевая ставка ЦБ снизится до 16%, то льготную могут установить на уровне 7-9%, что сэкономит бюджету около 40 тысяч рублей в месяц на каждом кредите. Ходят и слухи о возможном исключении Москвы и Петербурга из программы, как это сделали с IT-ипотекой.
Несмотря на изменения, семейная ипотека остается мощным инструментом, и реальные кейсы клиентов Smarent это доказывают. Вот пример классической «пиковки» формата Евро-3: цена 20 млн, ставка 6%, первоначальный взнос 40%. Такая квартира имеет все шансы вырасти в цене до 25 млн и сдаваться дороже 100 тысяч в месяц, что покроет платеж по ипотеке. В нашем отчете в Telegram-боте можно проверить, что реальные цифры по аренде — это не «хотелки», а факты.
Другой кейс из практики Smarent — квартира формата Евро-2 за 15 млн рублей. При ставке 6% и взносе 20% (как раз те самые 3 млн + 12 млн ипотеки) это отличный вариант. Мы сильно верим в эту локацию на Шоссе Энтузиастов, где есть дефицит нового жилья и высокий спрос. В отчетах можно увидеть, что подобные объекты уходят в аренду буквально за 6 дней, как было с двушкой в Матвеевском парке за 120 000 рублей в месяц.
IT-ипотека
Следующий ключевой инструмент на рынке — это IT-ипотека. Ее история — наглядный пример того, какие изменения могут ждать и семейную программу. Ровно год назад, в августе, условия внезапно ужесточили: максимальную сумму снизили с 18 до 9 миллионов рублей, а главное — полностью исключили из программы Москву и Санкт-Петербург. Это прецедент, который показывает: вполне вероятно, что то же самое могут сделать и с семейной ипотекой.
Какие условия у IT-ипотеки сейчас? Ставка те же 6% годовых, первоначальный взнос — от 20%, максимальная сумма кредита — 9 млн рублей. Программа действует до 31 декабря 2030 года. Покупка возможна только напрямую у застройщика — по ДДУ или договору купли-продажи готового жилья. Покупка по переуступке права требования теперь строго запрещена. Для государства это логично — цель программы в том, чтобы поддержать именно первичный рынок и строительную отрасль.
Кто может получить IT-ипотеку?
- Граждане РФ, работающие в аккредитованной IT-компании (должность не важна).
- Возраст заемщика — до 50 лет.
- Официальный стаж в компании — не менее 3 месяцев на момент обращения.
- Зарплатные требования: от 150 тыс. рублей на руки для Московской и Ленинградской областей и от 90 тыс. рублей для всех остальных регионов.
Учитывается юридический адрес работодателя, а не фактическое местонахождение сотрудника. То есть, можно работать удаленно из Екатеринбурга на московскую IT-компанию и претендовать на льготный кредит для покупки жилья в своем городе. Именно эта доступность и стала драйвером роста цен на новостройки в миллионниках и крупных региональных центрах, где стоимость квадратного мета уже перевалила за 150 тысяч рублей.
Стандартный расчет по IT-ипотеке: кредит на 9 млн рублей под 6% годовых. Ежемесячный платеж составит около 60 тысяч рублей, из которых примерно 45 тысяч в первые годы — это проценты. Годовая переплата — порядка 500 тысяч рублей.
Дальневосточная и Арктическая ипотека
Люди часто говорят: «Раньше была льготная ипотека — я бы купил, а сейчас не буду, но квартира им нужна для инвестиций. Тогда возникает резонный вопрос, почему бы не рассмотреть двухпроцентную программу? Ведь при покупке квартиры на Дальнем Востоке с целью инвестиций никто не заставляет в ней прописываться. Условия просто сказочные: ставка 2%, а часто даже ниже, первоначальный взнос — 20%, срок — до 20 лет, максимальная сумма — 9 млн рублей. И самое главное — программа доступна для всех граждан России, если они не использовали другие льготные ипотеки после 23 декабря 2023 года.
По состоянию на 18 июля было оформлено 131 290 льготных кредитов. Это 131 тысяча семей, которые улучшили свои жилищные условия — или же нашли отличный инструмент для инвестиций, и их не стоит осуждать. Основная доля, 118 тысяч ипотек, приходится именно на регионы Дальнего Востока, куда сейчас активно заходят новые девелоперы. Важный нюанс по сумме – 9 млн рублей дают на квартиры от 60 м², а если метраж меньше, то лимит снижается до 6 млн рублей. Это прямо намек на то, что может ждать и семейную ипотеку.
Квартира во Владивостоке площадью 50 м² по цене 150 тыс. за метр (итого 7,5 млн рублей). ПИК, кстати, уже в регионах делает квартиры с чистовой отделкой, чтобы не заморачивать покупателей. Так как площадь меньше 60 квадратов, максимальная сумма кредита — 6 млн рублей. Значит, первоначальный взнос составит около 1,5-2 млн рублей. Ежемесячный платеж по такому кредиту будет около 30 000 рублей, где проценты — чисто символические 15 000. Брать в России рублевый кредит под 2% — это практически бесплатно.
Сельская ипотека
Получить ее довольно сложно, и выдают ее строго в сельских регионах. Условия, на первый взгляд, очень привлекательные: ставка всего до 3%, максимальная сумма — 6 млн рублей, а срок кредитования — до 25 лет. Однако ключевое ограничение заключается в целях: эти деньги можно направить строго на строительство жилья (покупка участка с последующей застройкой) или на покупку готового дома, но не старше 5 лет. Можно купить и квартиру, но только в опорном населенном пункте — это территории вне городских агломераций, где активно строят дороги, школы, магистрали. Сам дом при этом должен быть не выше пяти этажей.
Главный нюанс, который отпугивает многих, — это лимиты. Даже если вы найдете идеальный дом или участок, который формально подходит под все условия, банально может не хватить выделенного на программу финансирования. Кроме того, население такого пункта не должно превышать 30 000 человек.
Есть те, кто успешно использовал эту ипотеку для решения задачи с дачей. Если вы всегда хотели загородный дом, но не планировали вынимать на него все свои сбережения или снимать деньги с депозита под 18%, то сельская ипотека под 3% — это прекрасная возможность. Скорее всего, этот дом будет для личного пользования, а не для сдачи, но это как раз то, что многим нужно. По этой программе уже выдано около 100 000 ипотек — спрос есть. Во-вторых, большинство людей просто ленятся изучить условия и проверить, не подходит ли их желанная дача или дом под эти критерии. А ведь взять 6 миллионов под 3% вместо того, чтобы снимать их с фондового рынка или закрывать под высокий процент депозит — это отличная финансовая стратегия.
Ипотеки для жителей новых регионов и Белгородской области
Еще одна уникальная программа, о которой многие не знают или неправильно понимают, — это ипотека для жителей новых регионов и Белгородской области. Важно сразу расставить акценты: чтобы получить этот кредит, не нужно быть участником СВО. Программа доступна для более широкого круга лиц. Условия впечатляют: ставка всего 2%, максимальная сумма — 6 млн рублей, а первоначальный взнос — всего 10%. Однако ключевое ограничение — воспользоваться ей можно только один раз и только в том случае, если вы ранее не получали кредит по другим федеральным программам (семейной, сельской, IT-, дальневосточной или арктической) после 23 декабря 2023 года. Если же вы брали льготную ипотеку раньше этого срока — добро пожаловать.
Статистика показывает, что программа востребована: уже выдано более 5 000 кредитов. Люди активно пользуются этой возможностью, но здесь кроется серьезный нюанс. Многие рассматривают это как шанс для спекуляции: купить дешево на перспективной территории, а потом перепродать или сдать. Но как будет делаться ремонт и кто будет заниматься управлением и поиском арендаторов? Дешевая ипотека не спасет от убытков, если вы покупаете объект, не изучив локальный рынок, спрос и логистику. Платеж в 30 тысяч рублей может оказаться не доходом, а убытком, если квартира будет простаивать.
Важный момент: программа действует на первичное жилье до конца 2030 года, а на вторичное ее действие закончилось в апреле 2025-го. Сейчас льготную ипотеку на новых территориях можно получить только на новостройки, куда действительно активно заходят крупные девелоперы, которые не могут позволить себе строить в Москве.
Военная ипотека
Это уникальный инструмент для военнослужащих, о котором важно знать. С 2005 года в России действует накопительно-ипотечная система, призванная обеспечить этой категории граждан жильем. Участники системы имеют специальный счет, на который государство ежегодно перечисляет взнос. С 1 июля 2025 года этот взнос составляет 395 370 рублей. Конечно, в условиях высокой рыночной ставки брать такую ипотеку в чистом виде сложно и невыгодно. К тому же, существуют риски: при досрочном увольнении со службы до погашения кредита всю разницу придется доплачивать самостоятельно.
Но здесь имеет место объединение военной ипотеки с семейной. Государственный взнос в 395 370 рублей в год — это примерно 33 000 рублей ежемесячного платежа, который берет на себя государство. Этой суммы хватает для обслуживания кредита примерно в 5,6 млн рублей. На практике это выглядит так: военнослужащий может приобрести квартиру, например, за 9 млн рублей. В Smarent часто приходят именно с такими кейсами. Человек вносит первоначальный взнос в 2 млн рублей, а на оставшиеся 7 млн оформляет ипотеку. Из них 5,6 млн рублей покрывается государственными платежами, а на оставшуюся часть (1,4 млн) он доплачивает сам — это всего около 5 000 рублей в месяц. Это делает покупку собственного жилья абсолютно реальной.
Специалисты берут на себя всю работу удаленно. Человек может нести службу, а наша компания полностью решает вопросы: подбор объекта, проверка, меблировка и подготовка к проживанию или сдаче в аренду. Яркий пример — наш кейс с квартирой в ЖК «Амурский парк» формата Евро-2, 43 м². Клиент доверился, не присутствуя лично ни на одном этапе.
Таким образом, военная ипотека, особенно в связке с другими программами, — это не абстрактная возможность, а реальный работающий инструмент для улучшения жилищных условий, которым можно грамотно воспользоваться с помощью профессионалов.
Ипотека для участников СВО
Сейчас активно обсуждается возможность введения отдельной ипотеки для участников СВО. Об этом говорили на Петербургском международном экономическом форуме в этом году — планировали объявить о новой программе, но финальные детали пока остаются неизвестными. В любом случае, идея есть – отдельная ипотека для тех, кто участвовал в специальной военной операции. На сегодняшний день существует уже отдельная программа для ветеранов боевых действий — это те, кто получил статус участника боевых действий или имеет право на безвозмездную помощь жильем. Условия у них свои, если они встали на учет как нуждающиеся в жилье до 1 января 2005 года, то могут рассчитывать на поддержку.
Что же касается слухов о самой желанной для многих — ипотеке под 2% для участников СВО? По предварительным данным, она могла бы распространяться на Москву, Московскую область, Петербург и Ленинградскую область с лимитом до 12 миллионов рублей. В остальных регионах — до 6 миллионов. Пока эта программа официально не принята, но при займе в 6 миллионов рублей под 2% ежемесячные платежи составляют примерно 22 тысячи рублей. Из них — около 10-12 тысяч рублей идут на погашение процентов, а остальное — на тело кредита. Такие условия могут стать реальностью только для участников СВО, их супругов или родителей погибших военных. И заемщик должен быть зарегистрирован в том регионе, где покупается жилье. Также эту ипотеку можно совмещать с другими мерами господдержки — например, субсидиями или региональными выплатами.
Если подобная программа действительно появится или хотя бы станет возможной, она может существенно изменить рынок недвижимости. Особенно в Москве и области девелоперы начнут ориентироваться именно на эту целевую аудиторию и строить дома специально для участников СВО и их семей. Это может привести к тому, что льготная ипотека по ставке 2% станет мощным инструментом поддержки и одновременно фактором изменения спроса.
Конечно, есть вероятность, что семейную ипотеку могут «подрезать» или ограничить в будущем — а вот для участников СВО такая льгота может стать важнейшей возможностью приобрести жилье по доступной ставке.
На данный момент все это — скорее слухи и предположения. Но вероятность того, что такую ипотеку действительно введут или хотя бы сделают доступной в ближайшее время — очень высокая. И скорее всего, она будет распространяться именно на тот регион, где прописан участник СВО — иначе многие начнут массово покупать квартиры в Москве или Петербурге вместо своих родных регионов.
В целом, на рынке недвижимости существует несколько вариантов для оформления льготной ипотеки. Каждая из них требует определенных условий и недоступна любому человеку, но у определенных категорий граждан есть возможность приобрести квартиру для жизни или инвестиций с помощью льгот.