⭕️ Включать ли долю в общедомовом имуществе в конкурсную массу?
Казалось бы вопрос легкий, но тут с какого угла посмотреть. С одной стороны, если часть такого общедомового имущества зарегистрирована за должником, то оно может быть добавлено в конкурсную массу. А с другой стороны, что делать, если это часть подвала, коридора, чердака? Как не нарушить права других лиц?
Такая ситуация заинтересовала Верховный Суд.
🗂 Суть спора
В деле о банкротстве № А32-32692/2023 возник вопрос о судьбе ряда нежилых помещений в многоквартирных домах.
Должник подал заявление об исключении этих помещений из конкурсной массы. Аргумент: фактически это общее имущество дома (используются всеми жильцами), а значит, распорядиться ими как «отдельной вещью» он не вправе.
Управляющий поддержал по существу: реализовать такие помещения на торгах невозможно, поскольку у должника нет реальных правомочий собственника на предмет продажи (распоряжение противоречит режиму общего имущества).
В ЕГРН спорные помещения зарегистрированы за должником; запретов из ст. 446 ГПК РФ (имущество, на которое нельзя обратить взыскание) — нет.
Суды трёх инстанций отказали в исключении: раз в ЕГРН право должника, а «иммунитета» ГПК нет — значит, имущество в конкурсной массе и подлежит реализации.
Управляющий указал на плоскость анализа: суды проигнорировали специальный режим спорных помещений и вопрос о правах иных лиц (собственников квартир), для которых эти помещения могут быть общим имуществом.
✏️Подход Верховного суда
Если «помещения, формально числящиеся за должником», по своей природе — общее имущество МКД, то их отчуждение «как самостоятельных объектов» в рамках банкротных торгов заведомо ничтожно (п. 2 ст. 168 ГК РФ):
– противоречит существу законодательства о долевой собственности на общее имущество;
– нарушает права всех собственников квартир, которые по закону вправе пользоваться этим имуществом.
В силу ст.ст. 289–290 ГК РФ: вместе с квартирой собственнику принадлежит доля в праве на общее имущество дома; эта доля неотчуждаема отдельно от квартиры и «следует её судьбе».
Неизбежные в целях удовлетворения требований кредиторов сделки по отчуждению в процедурах банкротства формально числящихся за должником относящихся к общему имуществу многоквартирных домов помещений в качестве самостоятельных объектов заведомо будут являться ничтожными как противоречащие существу законодательного регулирования и нарушающие права других лиц – всех собственников жилых помещений в доме, имеющих в силу закона право на использование объектов общей долевой собственности (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Суды сослались лишь на общую норму п. 1, 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве («всё имущество гражданина — в массу, кроме имущества из ст. 446 ГПК РФ»). ВС указал, что этого недостаточно. При таких доводах должника и управляющего следовало исследовать специальный режим помещений:
— применим ли п. 2 Правил № 491 (Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) о составе общего имущества МКД;
— как фактически используются спорные площади (технические помещения, коридоры, лестницы, колясочные, ИТП, узлы учёта и т. п.);
— есть ли права третьих лиц (собственников, ТСЖ/УК) и как они реализуются;
— не требуются ли привлечение этих лиц к участию в споре.
Так, судам надлежало исследовать, включаются ли применительно к пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, спорные помещения в состав общего имущества многоквартирных домов, имеются ли и как соблюдаются права других лиц на эти помещения. От результата разрешения названных вопросов зависит нахождение спорных помещений в конкурсной массе должника.
🔖Вывод
Именно от установления статуса (общее имущество vs самостоятельные НП) зависит, входят ли помещения в конкурсную массу и можно ли их продавать.
Три инстанции отменены. Дело направлено обратно: суду предписано установить статус помещений, правомочия должника и заинтересованных лиц, при необходимости — привлечь последних.
