На крыше многоквартирного дома были установлены разнообразные устройства и антенны, которые принадлежат разнообразным телекоммуникационным компаниям. После прояснения этих обстоятельств с управляющей компанией сего дома выяснилось, что указанные телекоммуникационные компании установили свои устройства на крыше по договору с управляющей компанией, которая та заключила оный в интересах собственников этого дома. Каким образом управляющая компания выяснила эти интересы пока что неясно. Точно так же самый договор или систему договоров, согласно которым было установлено указанное оборудование, управляющая компания никому из собственников квартир в этом доме не показывала. То есть всё, что известно собственникам, так это то, что
- на крыше их дома стоит оборудование,
- это оборудование принадлежит неким телекоммуникационным компаниям,
- установлено оно было по договорам с управляющей компанией,
- договоры управляющая компания заключила в интересах собственников.
Я тут сделаю пока одно предположение, но предположение очень правдоподобное: управляющую компанию и собственников квартир в доме связывает также некий договор, точное содержание которого мы не знаем, не знаю его и я. Но тогда я могу рассматривать два варианта:
- или в этом договоре есть правило, согласно которому управляющая компания от своего имени и в интересах собственников квартир (или же не собственников квартир, а только пользователей жилыми помещениями в доме) имеет право заключать одну или несколько сделок от своего имени с третьими лицами (например, с телекоммуникационными компаниями),
- или же такого правила там нет.
Если такое правило есть, то какого типа взаимоотношения возникают между управляющей компанией и жильцами этого дома? Смотрим в ГК РФ:
Статья 990. Договор комиссии
1. По договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счёт комитента.
По сделке, совершённой комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
2. Договор комиссии может быть заключён на определённый срок или без указания срока его действия, с указанием или без указания территории его исполнения, с обязательством комитента не предоставлять третьим лицам право совершать в его интересах и за его счёт сделки, совершение которых поручено комиссионеру, или без такого обязательства, с условиями или без условий относительно ассортимента товаров, являющихся предметом комиссии.
3. Законом и иными правовыми актами могут быть предусмотрены особенности отдельных видов договора комиссии.
Обратим внимание на первый абзац ч. 1 ст. 990 ГК РФ. Там как раз содержится некоторое определение как раз договора комиссии. Следовательно, если в договоре между собственниками жилых помещений правило, о котором мы упомянули выше, есть, то все сделки с телекоммуникационными компаниями и вообще все сделки, касающиеся общей собственности собственников квартир в этом жилом доме, которые заключены в интересах последних и за счёт использования именно их общего имущества, например, крыши жилого дома, суть сделки, кои управляющая компания заключила именно как комиссионер, а комитентами в этом случае являются как раз те, в интересах кого эти сделки заключены.
Ну и что, - скажете вы, - ну, пусть это так. Что с того?
Ну, как сказать… что с того? Вот дети, которые решают вот эту задачу:
весьма и весьма часто обращают внимание на то, что «Нина поступила нечестно». Нет, дети вовсе не обязаны знать тонкости гражданского законодательства, а на ночь вместо сказок читать ГК РФ, однако дети довольно точно догадываются, что поведение Нины в задаче какое-то не comme il faut.
Сразу же надо иметь в виду, что комиссионер обязан предоставить комитенту, то есть как раз тому, за чей счёт и в чьих интересах он договор или договоры заключил, отчёт:
Статья 999. Отчёт комиссионера
По исполнении поручения комиссионер обязан представить комитенту отчёт и передать ему всё полученное по договору комиссии. Комитент, имеющий возражения по отчёту, должен сообщить о них комиссионеру в течение тридцати дней со дня получения отчёта, если соглашением сторон не установлен иной срок. В противном случае отчёт при отсутствии иного соглашения считается принятым.
Ну, из того обстоятельства, что жильцам лишь по факту нахождения устройств на крыше вообще стало известно о том, что управляющая компания заключила в их интересах какие-то сделки за счёт их имущества, надо так понимать, что управляющая компания никаких отчётов им не предоставила. А должна была, между прочим.
Однако пойдём дальше.
Если тут действительно имеет место договор комиссии и управляющая компания в этом договоре комиссии является комиссионером для собственников квартир дома, то кому же принадлежат денежные средства, которые она получает (если получает) или получила (если получила) по сделкам с телекоммуникационными компаниями?
Ответ есть в том же самом ГК РФ:
Статья 996. Права на вещи, являющиеся предметом комиссии
1. Вещи, поступившие к комиссионеру от комитента либо приобретённые комиссионером за счёт комитента, являются собственностью последнего.
2. Комиссионер вправе в соответствии со статьёй 359 настоящего Кодекса удерживать находящиеся у него вещи, которые подлежат передаче комитенту либо лицу, указанному комитентом, в обеспечение своих требований по договору комиссии.
В случае объявления комитента несостоятельным (банкротом) указанное право комиссионера прекращается, а его требования к комитенту в пределах стоимости вещей, которые он удерживал, удовлетворяются в соответствии со статьей 360 настоящего Кодекса наравне с требованиями, обеспеченными залогом.
То есть денежные суммы, поступающие от телекоммуникационных компаний, это денежные суммы вовсе не управляющей компании, а денежные суммы собственников жилых помещений. Поэтому, кстати, при бухгалтерском учёте они должны не отражаться в балансе самой управляющей компании, а быть отражёнными на забалансовых счетах её. Так же, как, скажем, вещи, находящиеся на хранении. И распоряжаться ими по собственному усмотрению управляющая компания, конечно, может, но это уже будет явное хищение чужих денежных средств в форме присвоения или растраты (ст. 160 УК РФ).
Если же она не получила никаких денежных средств и получение их вовсе не предусмотрено никакими договорами, что тут уже надо объяснить – а в чём выгода, которая удовлетворяла тот самый интерес собственников квартир, в интересах которых, собственно, действовала управляющая компания, заключая сделки с компаниями телекоммуникационными? И в чём, собственно, состоит интерес этот?..
Ну и вообще, если речь идёт о договоре комиссии, то всё регулирование, касающееся именно договора комиссии, и следует применять.
Но если обсуждаемого условия нет в договоре с управляющей компанией, то что тогда?
А тогда это, скорее всего…
или
агентский договор (гл. 52 ГК РФ):
Статья 1005. Агентский договор
1. По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счёт принципала либо от имени и за счёт принципала.
По сделке, совершённой агентом с третьим лицом от своего имени и за счёт принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
По сделке, совершённой агентом с третьим лицом от имени и за счёт принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
2. В случаях, когда в агентском договоре, заключённом в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента.
3. Агентский договор может быть заключён на определённый срок или без указания срока его действия.
4. Законом могут быть предусмотрены особенности отдельных видов агентского договора.
Впрочем, возможно, что мы имеем договор доверительного управления (гл. 53 ГК РФ).
Отложим в сторону договор доверительного управления, тем более, что мы не знаем, указывала ли управляющая компания в договорах с третьими лицами, что она действует именно как доверительный управляющий, что в случае договора доверительного управления, она просто обязана делать в силу п. 3 ст. 1012 ГК РФ.
Рассмотрим случай агентского договора и обратим внимание на ст. 1011 ГК РФ:
Статья 1011. Применение к агентским отношениям правил о договорах поручения и комиссии
К отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила, предусмотренные главой 49 или главой 51 настоящего Кодекса, в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям настоящей главы или существу агентского договора.
… и поймём, что в данном случае в регулировании отношения по сравнению с регулированием отношения, установленном для договора комиссии, ничего решительно не меняется. И сказанное нами ранее верно и для случая, когда речь идёт об агентском договоре.
А теперь предположим, что речь идёт о договоре доверительного управления (гл. 53 ГК РФ).
Но и в этом случае в соответствии со ст. 1020 ГК РФ, права, которые доверительный управляющий (в данном случае управляющая компания) приобретает в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества.
И опять-таки, в соответствии с той же ст. 1020 ГК РФ:
…
4. Доверительный управляющий представляет учредителю управления и выгодоприобретателю отчёт о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом.
А если сроки, о которых говорится в п. 4 ст. 1020 ГК РФ не установлены? А если не установлены сроки для выполнения этого обязательства (и всякого иного!), то см. ст. 314 ГК РФ:
Статья 314. Срок исполнения обязательства
1. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.
2. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства
Так что, как ни крути, а управляющая компания просто обязана отчитываться перед собственниками той самой крыши, на которые по договору с ней установлено оборудование. Причём перед любым из собственников. И денежки, которая она получила по этим сделкам — также вовсе не её денежки, а в случае, если речь идёт о договоре доверительного управления, так вообще согласно законодательству, они не могут быть получены на счёт самой управляющей компании. Денежки эти — общее имущество всех собственников жилых помещений и распределяться они должны именно между ними. А коли управляющая компания полагает иначе, то... ст. 160 УК РФ тут, кажется, светит как пионерский салют.
Я, конечно, понимаю, что капитализм там и прочее всякое, однако брать явно даже по капиталистическим законам чужое нехорошо — это явно не по-нашенски, преступно это.
