До 30 апреля россияне обязаны подать декларацию по налогу на доходы физических лиц. Одна из существенных статей — прибыль от операций с недвижимостью. Разбираем, как легально избежать платежей или уменьшить их и как изменилось налоговое законодательство с 2025 года.
Кому нужно платить налог с продажи недвижимости, а кому — нет?
Налог с продажи квартиры или дома – официально он называется налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — уплачивает именно продавец: как тот, кто получает налогооблагаемый доход.
Но есть условия, при которых ничего платить не нужно:
- если вы приобрели квартиру более пяти лет назад;
- если более трёх лет назад вы получили квартиру по наследству, в результате приватизации, по договору ренты или в дар от членов семьи и близких родственников;
- если проданная квартира была вашим единственным жильём, и с момента её покупки прошло три года;
- независимо от срока владения, но при некоторых дополнительных условиях — если квартиру продала семья с двумя и более несовершеннолетними детьми либо дети — студенты очной формы обучения в возрасте до 24 лет;
- если квартира (доля, комната) стоит менее 1 млн рублей;
- если вы продали квартиру по цене приобретения.
Тем, кто соответствует одному из этих условий, не нужно подавать налоговую декларацию.
В последних двух пунктах важную роль играет кадастровая стоимость объекта — цена недвижимости, которую определяет государство по специальной методике.
Если стоимость по кадастру выше стоимости, по который вы продали квартиру, то налоговая примет к расчёту кадастровую стоимость — возможно, заплатить НДФЛ всё-таки придётся.
Что изменилось в законодательстве?
С 2025 года изменились правила расчёта НДФЛ для налоговых резидентов РФ.
В июле 2024 года Федеральный закон № 176-ФЗ внёс существенные поправки в Налоговый кодекс РФ. Изменения затронули в том числе и владельцев недвижимости: с 1 января 2025 года доходы от её продажи облагаются налогом по прогрессивной шкале, а не по единой ставке 13%.
Всего в новой шкале пять ступеней — от 13 до 22%, но в случае нетрудовых доходов, к которым относится и продажа недвижимости, их только две.
Ставки налога на доходы при продаже недвижимости с 2025 года:
До 2,4 млн. руб.- 13%
Свыше 2,4 млн. руб. - 312 тыс. рублей + 15% суммы доходов, которые превышают порог 2,4 млн рублей
Обратите внимание, что новые правила касаются тех, кто продаст недвижимость начиная с 1 января 2025 года. Если сделка прошла в 2024 году, НДФЛ рассчитают по единой ставке 13%.
ПРИМЕР:
В декабре 2024 года Наталья продала за 8 млн рублей квартиру, купленную в июне 2022 года за 5 млн рублей. Минимальный срок владения ещё не истёк, поэтому в 2025 году ей придётся заплатить НДФЛ.
Так как она может подтвердить расходы, понесённые на покупку, то НДФЛ:
(8 млн – 5 млн) × 13% = 390 тыс. рублей.
А вот если бы сделка прошла в январе 2025 года, Марине в 2026 году начислили бы такой налог.
Считаем прибыль:
8 млн – 5 млн = 3 млн рублей.
Превышение лимита составит:
3 млн – 2,4 млн = 600 тыс. рублей.
На эту сумму налог начислят по ставке 15%:
600 тыс. × 15% = 90 тыс. рублей.
Тогда НДФЛ = 312 тыс. + 90 тыс. = 402 тыс. рублей.
Ставка НДФЛ для нерезидентов осталась на прежнем уровне — 30%.
ВАЖНО
Стандартный срок владения жильём для продажи без НДФЛ хотят сократить с пяти до трёх лет. Если же недвижимость получена по наследству или подарена физлицом, то срок владения планируют уменьшить до одного года. Соответствующий законопроект внесён в Госдуму.
Как уменьшить налог с продажи квартиры?
1. Дождаться истечения минимального срока владения: пяти или трёх лет.
2. Получить имущественный налоговый вычет, который составляет 1 млн рублей в год.
3. Получить вычет на расходы по приобретению проданной квартиры (схема «доходы − расходы»).
4. Если квартира была куплена в ипотеку, то можно добавить в расходы сумму уплаченных процентов.
5. Представить документы о наличии права на вычет для семьи, у которой двое и более несовершеннолетних детей или дети — очно обучающиеся студенты до 24 лет.
6. Использовать положенные налоговые льготы. В некоторых случаях не лишним будет проконсультироваться со специалистами.
Остались вопросы? Пишите любым удобным для Вас способом!
С уважением, Виктор Пешехонов, директор Агентства недвижимости
г. Н. Новгород- Москва - Сочи - Санкт- Петербург - Дубай..
Продаём быстро и красиво, управляем, подбираем лучшее.
тел. +7-920-253-86-70