В идеале планировка квартиры полностью должна соответствовать ее техническому плану. Но, на деле, так бывает далеко не всегда — а это значит, что собственник квартиры может столкнуться с проблемой неузаконенной перепланировки.
Если изменения незначительные, укладываются в перечень допустимых работ и не представляют угрозы жизни и здоровью людей, перепланировку можно узаконить (сейчас вводятся упрощенные механизмы для этого — в т.ч. дистанционные). Но перепланировка может дорого обойтись собственнику, если:
1) она выполнена с нарушением правил безопасности или прямого запрета на соответствующие работы (например: объединение лоджии с жилой комнатой, обустройство мокрой зоны над жилыми комнатами в нижерасположенной квартире или перенос газовой трубы),
2) перепланировка затрагивает общедомовое имущество и при этом не получено согласие собственников помещений этого дома (а на случай уменьшения общедомового имущества требуется получить все 100% голосов).
Тогда могут попасть в категорию незаконных работы по остеклению балкона/лоджии (если техпланом дома это не предусматривалось), изменение конструкции общедомовых труб, расширение оконных проемов, обустройство ниш в несущих стенах и пр.
Сколько придется заплатить собственнику за подобные переделки?
Административный штраф за незаконную перепланировку квартиры пока не повысили — он остается на уровне от 2 000 до 2 500 р. (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ). Но предложения пересмотреть размер этого штрафа в последнее время звучат все чаще. Поэтому повышение его, скорее всего, не за горами.
Если дело дойдет до суда (собственник откажется добровольно устранить выявленные нарушения и жилинспекция либо управляющая организация подаст иск о понуждении его сделать это), с собственника взыщут расходы, понесенные истцом.
А это сейчас, как минимум, 20 000 р. (столько составляет размер госпошлины по искам юридических лиц — ст. 333.19 НК РФ).
Помимо этого собственнику придется раскошелиться на оплату работ по устранению незаконной перепланировки. И здесь тоже есть печальные примеры.
В частности, одну собственницу обязали восстановить незаконно переоборудованную в ее квартире систему газоснабжения, а она решила взыскать свои расходы (53 000 р.) с продавца этой квартиры, который и допустил нарушение.
Ей пришлось оплатить судебную экспертизу (115 000 р.). Но эксперты установили, что ущерб составил всего 35 000 р. — и суд удовлетворил иск частично. В итоге истец осталась в минусе на 50 с лишним тысяч рублей, во взыскании которых ей отказали (Санкт-Петербургский горсуд, №33-20174/ 2023).
Поэтому перед покупкой не забывайте проверить жилье на предмет незаконных перепланировок: после сделки отвечать за них придется вам (если этот момент не был отражен в договоре купли-продажи).
P.S. Теперь для премиум-подписчиков моего Дзен-канала доступны подробные инструкции по решению проблем в сфере недвижимости и ЖКХ, пенсионного обеспечения, финансов и пр., образцы исковых заявлений, шаблоны жалоб, претензий, договоров и т.д.
Еще больше публикаций теперь можно найти на моем телеграм-канале «Юридические Тонкости». Буду рада видеть вас среди его подписчиков!