Существует два типа загородных поселений, не считая деревень: традиционные садоводческие товарищества (СНТ), предназначенные главным образом для сезонного проживания и выращивания урожая, а также современные коттеджные поселки, на территории которых благоустроенные жилые дома круглогодичного проживания и хорошо развитая инфраструктура: дороги, газ, освещение, зоны отдыха и прочее.
Деятельность садоводческих товариществ регулируется специальным законом: до конца 2018 года действовал Федеральный закон № 66-ФЗ, а с начала 2019 года вступил в силу обновленный Федеральный закон № 217-ФЗ.
А вот для коттеджных поселков нет специального правового регулирования - фактически, в этой сфере царит правовой вакуум.
Споры в коттеджных поселках суды разрешали по-разному: в одних случаях применяли Жилищный кодекс, рассчитанный на многоквартирные дома, а в других - законодательство для садоводческих товариществ.
Такая неопределенность приводила к путанице и частым спорам, которые нередко доходили до рассмотрения Верховным и даже Конституционным Судом.
Обращение в Конституционный Суд, который выявил правовой пробел в регулировании коттеджных поселков
Гражданка приобрела два земельных участка в коттеджном поселке.
Через суд с нее была взыскана задолженность за услуги по содержанию общего имущества (контрольно-пропускной режим, уборка дорог, освещение, выкашивание травы и т.п.).
Иск подала управляющая компания, с которой женщина договор не заключала и, соответственно, не платила.
- Позиция управляющей компании: Собственники обязаны оплачивать содержание общего имущества, так как решение общего собрания обязательны для всех.
- Позиция ответчицы:
Договор с управляющей компанией не заключен, услуги поселка ей не требуются.
При покупке участков она не могла предположить, что участки входят в состав поселка, так как территория не была огорожена и не имела явных признаков общей инфраструктуры.
Суд, когда рассматривал данное дело, применил положения Жилищного кодекса по аналогии (ст. 7 ЖК РФ), указав, что:
- Собственники участков в коттеджных поселках, как и собственники помещений в МКД, обязаны нести расходы на содержание общего имущества независимо от фактического пользования.
- Решения общего собрания собственников (о выборе УК, утверждении договора и размера платы) являются обязательными для всех.
После того, как собственница участков прошла все судебные инстанции и не нашла там поддержки, она обратилась с жалобой в Конституционный Суд РФ.
Позиция Конституционного Суда РФ (Постановление № 55-П от 28.12.2021)
КС РФ признал, что нижестоящие суды формально подошли к делу и указал на системные проблемы:
- Действующее законодательство не учитывает специфику коттеджных поселков (комплексов индивидуальных жилых домов с общей инфраструктурой). Отношения в них должным образом не урегулированы. Ни Жилищный кодекс, ни закон о садоводах сюда неприменимы.
- Хотя аналогия закона допустима при пробелах в законах, ее применение должно обеспечивать справедливый баланс прав и обязанностей.
Суды обязаны были исследовать:
✔ Факт оказания услуг и их экономическую обоснованность.
✔ Связь между затратами УК и правом женщины пользоваться имуществом.
✔ Пользовалась ли она услугами фактически и нужны ли они ей.
Без такого анализа невозможна исключить вероятность навязывания услуг, в которых собственник не нуждается.
КС указал федеральным властям дополнить законы, чтобы появились специальные нормы для коттеджных поселков.
Теперь Госдума готовит новый законопроект
Проект федерального закона (№155842-8) направлен на устранение вышеуказанных недостатков и устанавливает юридическую основу для деятельности коттеджных поселков:
1. Появится понятие «жилой комплекс»
Это группа отдельно стоящих жилых строений, расположенных в границах одной территории и обладающих совместной инфраструктурой. К ним относятся дороги, электросети, места общего назначения, другие объекты, предназначенные для обслуживания всего жилого комплекса.
Для признания территории жилым комплексом требуется решение собственников, принятое ¾ голосов на общем собрании с участием всех владельцев
2. Формы управления недвижимостью
Закреплены три возможных формы управления жильем в комплексе:
✔ Самостоятельное непосредственное управление собственниками.
✔ Товарищество собственников недвижимости (ТСН).
✔ Управляющая организация.
3. Обязательность решений общего собрания
Общее собрание -высший орган для принятия решений по вопросам содержания и использования общего имущества. Решения, принятые собранием, являются обязательными для исполнения всеми членами сообщества.
4. Переходные положения для ранее созданных объединений
Для организаций, образованных до момента введения нового закона (ТСН), предусмотрена процедура преобразования в жилые комплексы путем принятия соответствующих решений на общем собрании членов объединения.
С июня 2024 года законопроект находится на подготовке ко второму чтению в Госдуме РФ.
_______________________________
✨ Мой Телеграм канал. Буду рада видеть вас среди его подписчиков!