Где же лучше купить квартиру в Москве? Как распорядиться свободными деньгами? Какие столичные ЖК самые лучшие? Виктор Зубик, основатель компании Smarent, ответил на самые разные вопросы подписчиков.
Ответы на вопросы
Напоминаем, что информация выражает исключительно мнение автора и носит информационно-аналитический характер. Все приведенные оценки, прогнозы и примеры по жилым комплексам являются субъективными и не гарантируют фактического исхода событий. Решение о покупке недвижимости каждый принимает самостоятельно, учитывая собственные цели, риски и финансовую ситуацию.
1. Недавно на Boosty вышел ролик о ЖК UNO «Головинские Пруды». Почему нигде не упомянуто, что там пройдет та же дорога пройдет, что и возле Moments? И, кажется, прямо под окнами
На наш взгляд, дорога пройдет не совсем прямо под окнами. То есть она идёт примерно над МЦК, примерно по той линии.
2. Брать ли сейчас там евро-3, евро-4 от 75 м квартиру для себя по текущим ценам (38 млн без отделки) в комбо ипотеку на 2/3 от суммы с 2 договорами? Или можно подобрать за эти же деньги в САО/СЗАО/ЮЗАО что-то более интересное для семьи с детьми со сдачей до начала-середины 2028? Без больших дорог и ж/д путей под окнами, с метро. Если да, то какие ЖК?
«Головинские пруды» были хороши в 2022-2023 годах. Это готовый ЖК не для личного проживания, это скорее инвестиционный актив. Но покупать там квартиру, особенно сейчас на вторичке или переуступке, самая неразумная история, которую можно сделать. Если бюджет 38 млн без отделки, такую задачу стоит решать через район Покровское-Стрешнево. У нас есть отдельный большой ролик об интересном районе для личного проживания.
3. Что думаете про ЖК СберСити?
Что касается Сберсити, то это типичный «ЖК здорового человека», подробное мнение о нем есть в телеграм-канале. На рынке много проектов, условно, «нездоровых», а Сберсити — как раз обратный пример. Проект действительно хороший, однако с космическим ценником. Он для тех, кому принципиально важен этот район, конкретное комьюнити и формат низкоэтажной застройки. Если готовы за это переплатить — то вариант отличный.
Но Сберсити инвестицией точно не про инвестиции, и проект считается немного переоцененным. У Сберсити есть своя целевая аудитория — в первую очередь сотрудники Сбера, для которых действуют субсидии и выгодные условия. Поэтому мнение о его инвестиционной привлекательности остается неизменным: покупать можно, но только если это не глупая инвестиция, а осознанный выбор для жизни.
4. У нас осталась семейка, есть 9 млн , квартира на Варшавском шоссе 141, стоимостью 15 млн. Сейчас ждем, когда достроят Холанд-парк и планируем переехать. Что лучше сделать: взять вторую семейку для недорогой квартиры в Пике, оставив на ремонт или дождаться переезда, продать свою квартиру, добавить деньги и вложиться в какой то перспективный бизнес класс.
Лучше взять вторую семейную ипотеку, но важно рассмотреть ликвидный объект с отделкой. При этом квартиру на Варшавском шоссе трогать не стоит.
Оптимальный бюджет для новой покупки — порядка пятнадцати миллионов рублей, что позволит не задействовать все средства. Получится сохранить капитал в недвижимости, используя доступные дешевые кредитные ресурсы. Сейчас, когда деньги выводятся с депозитов и активно вкладываются в недвижимость, сделка имеет потенциал для последующего заработка.
Ключевой риск — низкая ликвидность в краткосрочной перспективе. Игра на коротких спекуляциях сейчас крайне рискованна. Рекомендуемый горизонт планирования — от двух до трех лет. Окончательное решение требует детального изучения, но возможность взять ипотеку и остаться в рынке упускать не стоит.
5. Стоит ли брать Shagal, который сдается в 2027 году? Есть ли там возможность инвестиций?
Краткий ответ — нет, не стоит. Shagal со сдачей на 2027 год — это точно не про инвестиции. Если главный вопрос — «стоит ли это брать как инвестор?», то ответ однозначный: нет. Такой объект не подходит для этой цели.
6. Те здания Алии, в которых нет гранд-лобби, панорамного остекления, центрального кондиционирования, с потолками 2,8, с планировкой классическая трешка (кухня 14,6), но с видом угловым на реку, будут в перспективе дороже, чем Холланд? Или для себя не заморачиваться и взять Холланд-парк с кухней-гостиной?
Если принципиальность таких моментов, как входная группа без ресепшена, не стоит на первом месте, то и заморачиваться не обязательно. Ключевое отличие Алии от Холлан-парка заключается не в наличии машинных мест, а в позиционировании. Алия — это не классический ПИК. Вероятно, там толще стены, фасады не панельные, и вряд ли будут потолки в 2,8 метра, как у стандартных проектов ПИКа. Для Алии высота потолков в 2,8 метра, конечно, была бы очень слабым показателем.
Скорее всего, нет смысла слишком углубляться в детали. Лучше поступить посмотреть готовые квартиры на вторичном рынке в Холланд-парке, затем посетить готовые объекты в Алии с отделкой, сравнить их на месте и уже после этого принимать решение. Зачастую тот самый угловой вид на воду, за который просят доплату, может в будущем перекрыться новым строительством, поэтому переплачивать за него не всегда разумно.
По Алии иногда заключаются очень выгодные сделки, так что если есть интерес к этому проекту, почему бы не обратиться в подбор. Многие оценивают рынок только через сайт: зашли, увидели высокую цену и сразу отказались от идеи. Стоит изучать предложения детальнее.
Если стоит вопрос выбора между Алией, Холланд-парком или другими объектами, если не можете определиться с покупкой или хотите оптимизировать свой портфель — например, повысить его арендный доход — или если вы только начинаете и не знаете, с чего стартовать, есть возможность получить консультацию. Сейчас консультации проводятся бесплатно. Это ни к чему не обязывает, но дает возможность принять взвешенное решение: обратиться к профессионалам или действовать самостоятельно.
7. Что скажете по поводу ЖК «Издание» от Брусники? Стремная планировка не смущает, в целом для себя и в целом для жизни.
Что касается Нижегородского района, в частности локации вокруг Level Нижегородской и новостроек от частного застройщика Bestseller, — это хороший район. Несмотря на неформальное название «адский треугольник», на самом деле место вполне приятное.
Ожидается, что проект от Брусники будет качественным. Если оценивать самого застройщика, вряд ли Брусника построит хуже, чем Level. Однако по проектам Брусники часто возникают вопросы к ценам и планировкам. Если эти моменты не являются критичными, то почему бы и нет — цены там не самые высокие. Сейчас повышенный интерес к Бруснике связан, вероятно, с её активным демпингом на рынке.
8. Насколько отличается ликвидность квартиры на высоких этажах и на низких (3, 4)?
Разница в цене сильно зависит от видовых характеристик. Квартира на двадцатом этаже может выходить окнами в стену соседнего дома, а на третьем или четвертом — иметь прекрасный вид на закрытый двор, где гуляют дети, есть зелень и всё то, что рисуют на рендерах застройщики. Поэтому часто нет смысла переплачивать за высокий этаж.
Со вторым этажом часто возникают проблемы из-за канализационной системы. В новостройках именно на втором этаже выше риск засоров, потому что коммерческие помещения на первом этаже имеют отдельный стояк.
9. Что думаете по дому по реновации на м. Селигерской (Дмитровское ш., з/у 89 (стр. 1)). 1комната, 46 кв.м. за 15.3?
Что касается реновации, конкретно сказать сложно — проект незнаком. Однако в целом дома по реновации не уступают по качеству типовым новостройкам, например, от ПИКа, но часто проигрывают в планировках. Если есть возможность и готовность участвовать в аукционах, то это вполне рабочий вариант.
Мы делали ролик на эту тему около двух лет назад, но он не зашел. Ситуация на рынке меняется: ПИК уже не будет строить комфорт-класс, фактически всех застройщиков этого сегмента «выгоняют». Теперь застройщик номер один — Фонд реновации.
10. Что думаете о ЖК Лайм для себя? Дом очень долго строили, нет ли здесь какого-то подвоха? Только сейчас объявили о продаже паркинга, не будет ли его топить?
Этот ЖК — действительно бюджетный проект с точки зрения строительства. Его строили без особого подвоха, просто это дешёвый комфорт-класс. Для инвестиций он не рассматривается. Но если важна только цена — почему бы и нет?
Стоит пообщаться с теми, кто уже купил там квартиры и живёт. Какого-то скрытого обмана нет — это обычный дом, один из типовых новостроек. Вырос ли в цене ЖК Лайм? Нет, конечно. Он никому особо не нужен. Даже на старте продаж, когда цены были занижены, покупать его не стоило. Но все зависит от ваших целей и ожиданий.
11. Какие перспективы Upside E3 как инвеста, с учетом ж/д и планируемой трассы рядом?
Это хороший вариант для инвестиций, особенно с учётом планируемой ж/д и трассы рядом. Это сильный аналог для тех, кто хочет жить в районе Останкино ближе к Ботаническому саду, но не готов переплачивать за проекты от Sminex или покупать вторичку от Level. У Level в этом районе бывают проблемы с качеством, а Верина на Ботанической хоть и получше, но расположена иначе и часто дороже.
У Upside Towers есть инвестиционный потенциал, так как мало прямых конкурентов в этой локации. Новые башни в проекте будут достраиваться, а планируемые транспортные развязки и ж/д пути не станут минусом — скорее наоборот. Лучше смотреть на реальные кейсы: Upside Towers перспективен именно из-за уникального расположения и недостатка качественных предложений в округе. Если нужен район у Ботанического сада без переплат — это один из немногих вариантов.
12. Купила в ипотеку студию 20 м от ПИК в ЖК Сигнальный 16 в 23 году. Получение ключей конец 2025 года. Планирую продать студию. Когда будет максимальная цена на студию? Сейчас, перед ключами, после ключей, меблировать и сдавать и продать с мебелью позже?
Продажа квартиры сразу после сдачи дома — самая неудачная стратегия. В этот период дом ещё не пригоден для комфортного просмотра обычными покупателями — теми, кто ищет жильё для себя, а не для инвестиций. Парковки заняты строительным транспортом, повсюду грязь, в подъездах шумят ремонты, лифты испачканы, пахнет стройматериалами. Такая обстановка отпугнет большинство покупателей, которые приезжают с семьёй и хотят увидеть уютное жильё, а не стройплощадку.
Стоит продать квартиру до получения ключей по переуступке прав. Это идеальный вариант для инвесторов, которые хотят быстро зафиксировать прибыль. Либо нужно подождать 1–1,5 года: сделать ремонт, обставить мебелью, сдать в аренду, а затем продавать. Можно прийти в Smarent, где специалисты помогут выставить эту квартиру с продвижением и взять риски по её продаже на себя.
Но ключевой вопрос: зачем вообще продавать? Важно понять, куда реинвестировать эти деньги. Если нет чёткого плана — возможно, выгоднее оставить квартиру в аренде для пассивного дохода. Прежде чем продавать, всегда оценивайте альтернативы, иначе есть риск остаться без стабильного актива.
13. Плюсы и минусы ЖК ULTIMA City от Kortros? Что лучше в семейную ипотеку с использованием материнского капитала — My priority Dubrovka или ULTIMA City?
При всех плюсах Ultima City от Level, личный приоритет — Дубровка. Если цель — купить квартиру по семейной ипотеке с маткапиталом на 10-20 лет, то Ultima City предпочтительнее. Район будет развиваться, застройщик строит неплохой проект у набережной, что в перспективе сделает локацию выигрышной.
Однако есть нюанс — сам район Южного порта пока не идеален. Недостаток в том, что застройщики почти не возводят там новые жилые комплексы. Для роста цен и комфортной среды нужно, чтобы вокруг строилось ещё 5-10 ЖК с разной архитектурой и инфраструктурой — пока этого нет.
Если основная задача — сдача в аренду, то стоит выбрать Дубровку. Если же ключевая цель — рост стоимости капитала в долгосрочной перспективе, то Ultima City от Level может быть стратегически верным решением.
14. Подбираем квартиру евро-3 для личного проживания (молодая пара пока без ребенка) и в то же время эффективного вложения капитала. Изучили рынок, но остановились на 2 вариантах Voxhall Павелецкая и Stone Sokolniki. Ключевое: цена и площадь выбранных лотов сопоставимы. Чему бы вы отдали предпочтение?
ЖК Voxhall Павелецкая — отличный проект для сдачи в аренду. Но насколько там комфортно жить? Для молодой пары без детей — вполне нормально. Однако как только появляются дети, Voxhall на Павелецкой, скорее, уже не подходит, ведь там нет уютных парков и мест для прогулок.
Для сравнения: ЖК Stone Sokolniki — более семейный вариант. Там есть парк Сокольники, сформированный район, хоть и подальше от центра. По качеству строительства можно сказать, что Stone построит лучше, чем Voxhall.
Всё зависит от задачи. Если хочется жить ближе к центру, пока вы молодая пара без детей — Voxhall, который сдадут в следующем году, может быть хорошим выбором. Но нужно заранее продумать момент: когда появятся дети, квартиру придётся продавать и реинвестировать деньги в более подходящее жильё — например, в тот же Stone Sokolniki. Это стандартная задача, с которой часто приходят в подбор. Главное — учитывать долгосрочные планы, а не только сиюминутные желания.
15. Есть лот в Кронштадтском 9 — 1комнатная 38 кв.м за 15,8 млн, сдача 29год. Как считаете, хороший ли вариант под аренду и в будущем ребенку или стоит дождаться новых очередей Плеханова 11, например, с более интересными ценами, планировками с окнами в пол и т.д. за аналогичные или меньшую цену
Проблема в том, что многие пытаются найти волшебную цену или идеальный лот в уникальное время. На самом деле всё проще: если есть первоначальный взнос, одобренная ипотека и всё складывается — не стоит переживать, нужно покупать. Часто бывает так, что люди ждут, откладывают решение, а потом лот дорожает на 2 млн рублей. Застройщики последнее время выходят на старте продаж с высокими ценами, и ждать старта — не лучшая стратегия.
Важно исходить не только из цены, но и из задачи. Если проект хороший, локация удачная, цена адекватная и лот с отделкой — стоит брать. Например, «Плеханова 11» вряд ли будет сильно дешевле, но «Кронштадтский» может оказаться выгоднее по сочетанию параметров, даже если цена кажется высокой.
Если лот подходит по всем параметрам — нужно действовать. Именно для этого люди приходят в подбор Smarent — чтобы специалисты помогли принять решение и «нажали на красную кнопку» в нужный момент. Хорошие лоты редко появляются в открытом доступе: их часто распределяют среди клиентов на этапе подбора или предлагают тем, кто уже сотрудничает с брокерами. Поэтому ждать идеального предложения на рынке не стоит — нужно участвовать в процессе и быть готовым действовать быстро.
Кейсы из Smarent — это примеры таких удачных сделок, но они скорее исключение, чем правило. Не стоит ожидать, что появится лот на «Плехановой 11» по заниженной цене — такие варианты обычно не доходят до открытого рынка. Бывает, что удачные лоты появляются в нашем боте.
Вывод
За 5–6 лет изучения рынка недвижимости, в том числе благодаря обратной связи от зрителей, стало очевидно, что даже эксперты могут ошибаться. Ответы эксперта на вопросы — не истина в последней инстанции. Важно помнить, что каждый случай уникален — у всех своя финансовая ситуация, цели и риски.
В команде Smarent работают профессионалы, которых обучает эксперт и с которыми разбираются каждые конкретные кейсы. Но не менее важно делиться аналитикой, размышлениями и создавать пространство для диалога. Если какие-то ответы не совпадают с рекомендациями брокеров — это нормально. Но всегда важно глубже изучать детали: бюджет, локацию, сроки, ипотечные условия. Именно поэтому стоит избегать категоричных советов и не делать поспешных выводов. Рынок недвижимости сложен, и универсальных решений здесь нет.