Если вы решили стать правообладателем и пользователем земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения (ЗСН), то в первую очередь, необходимо разобраться с правовым режимом таких земель и основными направлениями их разрешенного использования.
1. Категория и виды разрешенного использования (ВРИ)
Земельный участок сельскохозяйственного назначения характеризуется двумя основными параметрами:
- Категория земель: «Земли сельскохозяйственного назначения» (ст. 77 ЗК РФ). Это неизменная характеристика, указанная в ЕГРН.
- Вид разрешенного использования (ВРИ): Определяет конкретные цели, для которых можно использовать участок. ВРИ указывается в выписке из ЕГРН.
Ключевой принцип: использование участка должно осуществляться строго в соответствии с его установленным ВРИ. Изменение ВРИ возможно в установленном законом порядке.
2. Классификация основных видов разрешенного использования ЗСН
Все ВРИ регламентированы классификатором (Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540). Основные группы:
2.1. Сельскохозяйственное производство
- Растениеводство (код 1.1-1.6): Пашня, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища. Использование для выращивания зерновых, овощных, бахчевых, технических, кормовых культур, чая, винограда и иных растений.
- Животноводство (код 1.7-1.11): Сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных, разведение племенных животных, птицеводство, свиноводство, пчеловодство, рыбоводство.
- Ведение фермерского хозяйства (код 1.16): Комплексное использование для производства сельхозпродукции и ее переработки (например, выделение земельных участков для КФХ).
2.2. Сельскохозяйственная инфраструктура
- Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ) на полевых участках (код 1.16): Производство сельхозпродукции без права возведения объектов капитального строительства. Отличие от ЛПХ на землях населенных пунктов (приусадебный участок), где строительство жилого дома разрешено.
- Обеспечение сельскохозяйственного производства (код 1.17-1.18): Размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки продукции (элеваторы, склады, сельскохозяйственные ангары, мастерские).
2.3. Вспомогательные виды использования
Условно-разрешенные или вспомогательные ВРИ могут быть использованы только совместно с основными и не могут быть самостоятельными. Например, размещение торговых объектов для реализации сельхозпродукции.
3. Особо ценные продуктивные угодья
Следует учитывать, что в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются особо ценные продуктивные угодья (ст. 79 ЗК РФ). Использование таких земель для целей, не связанных с сельскохозяйственным производством, крайне затруднено и часто невозможно. Информация об этом может содержаться в документах территориального планирования муниципального образования.
4. Что запрещено на землях сельскохозяйственного назначения?
Запрещены все виды деятельности, не предусмотренные установленным ВРИ и законодательством, в частности:
- Строительство капитальных жилых домов, но есть исключение, т.к. участки ЛПХ условно можно разделить на два подвида:
1. Участки ЛПХ, расположенные в границах населенных пунктов - могут быть использованы для постоянного проживания и регистрации по месту жительства);
2. Участки ЛПХ, расположенные на полевых земельных участках - разрешено производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства; допускается только строительство вспомогательных построек (например, для хранения урожая или инвентаря).
- Промышленное производство, не связанное с переработкой сельхозпродукции.
- Размещение объектов, оказывающих негативное воздействие на плодородный слой почвы (химическое загрязнение, захламление отходами).
- Добыча полезных ископаемых (без проведения работ по рекультивации).
5. Рекомендации для правообладателей
- Получите актуальную выписку из ЕГРН. Перед началом任何ых работ или сделки купли-продажи убедитесь, что вам известны точная категория земель и ВРИ участка.
- Сверьте ВРИ с Классификатором. Уточните по коду из выписки, какие конкретно виды деятельности разрешены на вашем участке согласно Приказу N 540.
- Проверьте градостроительный регламент. Обратитесь в органы местного самоуправления для получения информации о правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) территории. Это поможет понять возможность изменения ВРИ или получения разрешения на условно-разрешенный вид использования.
- Учтите обременения и ограничения. Участок может находиться в зоне с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), что накладывает дополнительные ограничения (санитарно-защитные зоны, водоохранные зоны и т.д.).
- Консультируйтесь со специалистами. При планировании капитального строительства или изменении ВРИ обязательна консультация с кадастровым инженером и юристом, специализирующимся на земельном праве.
6. Нормативная база (основные документы)
- Земельный кодекс Российской Федерации (ФЗ № 136-ФЗ) — ст. 77-82.
- Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ФЗ № 101-ФЗ).
- Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» (с 2020 года — ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
- Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540).
- Градостроительный кодекс Российской Федерации (ФЗ № 190-ФЗ) — в части определения порядка изменения ВРИ.
При принятии конкретных решений по покупке земельных участков всегда основывайтесь на анализе всей правоустанавливающей и правоподтверждающей документации на земельный участок.
________________________
Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить полезные статьи на тему загородного строительства.
Возможно, вам будет интересно: