Прежде чем выставить свою недвижимость на продажу соберите полный пакет документов на квартиру. Зачастую именно из-за проблем с документами срываются или переносятся сделки на 2-3, а порой и 6 месяцев. Покупатели не готовы ждать и уходят искать другие объекты. Рассказываю, что проверить в документах, на какие нюансы надо обратить внимание, чтобы избежать проблем во время сделки.
1. Выписка из ЕГРН
ЕГРН самый важный документ, который подтверждает ваше право собственности. Закажите расширенную выписку из ЕГРН и проверьте в неё:
- Нет ли обременений на квартире. Очень частая история – ипотеку погасили, а снять обременение забыли, либо не знали, что это надо сделать сразу после погашения кредита.
- Нет задвоения кадастрового номера.
- Нет опечаток в ФИО. Все собственники указаны верно.
- Нет фактических ошибок в адресе, квадратуре, датах. Это распространенные технические ошибки Росреестра. На их исправление уйдет время.
В случае если квартира приобреталась до 1998 года, то в Росреестре право не зарегистрировано. Не было тогда таких инстанций и правил оформления недвижимости. Перед продажей лучше зарегистрировать право. Закон не обязывает вас это делать, но у банка и покупателей будет меньше вопросов в случае оформления ипотеки на квартиру. Иногда покупатели просто не понимают, как так, право не зарегистрировано и ЕГРН пустая. В итоге из-за страха попасть на мошенников уходят искать другой вариант.
Зачем заказывать расширенную выписку из ЕГРН?
Расширенная выписка из ЕГРН позволяет увидеть все обременения и запреты по квартире. Кроме обременения по ипотеке могут быть и другие. Например, взяли потребительский кредит в банке и даже не заметили при подписание бумаг, что на квартиру повесили обременение. Не платили некоторое время коммунальные платежи и взносы на капремонт, допустили просрочки по кредитным картам и микрозаймам – получили запрет на регистрационные действия от судебных приставов.
Люди порой даже не в курсе, что у них есть какие-то обременения. Кредиты и просрочки погашаются, а на квартире так и висит запрет. Поэтому лучше проверить до сделки, чем получить остановку регистрации права собственности в Росреестре и потом разбираться с банками и приставами.
Отдельная история – запрет на регистрационные действия, которые собственник установил сам. Сходили в МФЦ – написали заявление на запрет и забыли об этом. Сныть запрет - это тоже время.
2. Согласие супругов или брачный договор
Допустим квартира приобреталась в браке. Люди пожили и развелись. Жена решила продать. Необходимо согласие супруга на продажу либо брачный договор в котором описаны все имущественные права супругов. Не важно как давно вы развелись - год, пять или десять лет назад. Если при разводе не было подписано соглашение о разделе имущества, то супруг имеет право на половину квартиры.
Так же согласие на продажу потребуется если люди живут вместе, но один из супругов отсутствует. Муж уехал в длительную командировку, например. Жена ухаживает за больной мамой в другом городе и не присутствует на сделке. Оформите согласие супругов заранее, чтобы потом не ждать его приезда либо нотариально заверенного разрешения по почте.
В случае смерти одного из супругов, открывается наследственное дело. Вы обязаны вступить в наследство, а только потом продавать квартиру. На долю умершего супруга имеют право его наследники – супруги, дети и родители. Их права должны быть учтены. Иначе квартиру продать будет невозможно. Слишком велик риск наследственных споров.
3. Договор основание права собственности на квартиру
Если недвижимость приобреталась за деньги, была возмездная сделка, то это ДКП (Договор купли-продажи) или ДДУ (Договор долевого участия в случае с новостройкой от застройщика). Будьте готовы предоставить документы покупателям как подтверждение характера сделки и на основание чего возникло ваше право собственности.
Получили квартиру в дар или по наследству – основание права собственности другое – безвозмездное.
Зачем это знать риелтору и покупателю? Затем, что ваше право собственности может быть оспорено другими людьми, которые имеют по закону право на долю в квартире либо пожизненное право пользования имуществом. Споры, разбирательства после того, как получили деньги и передали ключи новым владельцам, никому не нужны. Люди боятся покупать спорное имущество. Поэтому будьте готовы доказать свое право на квадратные метры.
4. Паспорта всех владельцев квартиры и участников сделки
Убедитесь, что паспорта действующие и в документах нет ошибок, опечаток и недостоверных сведений. Если выдали доверенность по паспорту, который на момент сделки подлежит замене, то такую доверенность признают недействительной и сделка не состоится. Проверяйте так же документы всех, кто прописан в квартире и имеет право пользования площадью в ней. Если у одного из участников сделки паспорт будет с ошибкой или не действующий – сделка будет под угрозой срыва.
5. Выписка из домовой книги или ЕЖД
Возьмите выписку из домовой книги и проверьте, кто в квартире прописан постоянно или временно. Самая распространенная проблема с прописками - регистрируют дальних родственников для получения медицинского обследования, а потом забывают. Родственники в другом городе или даже стране. На сделку приехать не могут либо не хотят. Нотариальные заявления о снятии с регистрационного учета и доверенность сделать не могут или это очень долго и решается через консульство. А запись там бывает на несколько месяцев вперед.
При подготовке квартиры к продаже лучше снять с регистрационного учета пользователей и собственников.
6. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
Проверьте состояние счетов по коммунальным платежам, капремонту, электроэнергии и т.д. Часто встречаю разногласия с управляющей компанией и расчетными центрами. Проблемы лучше решить до сделки. Потом придется все оплатить, чтобы не терять время на споры со снабжающими организациями.
7. Отдельный и очень тонкий момент - документы БТИ
На подготовку документов из БТИ уходит от 2-х до 6 месяцев. По закону, если выхода техника на объект не было более пяти лет, то для получения технического паспорта на квартиру необходимо вызвать техника БТИ. В 95% случаев техник в квартире рисует квасные линии. Любые отступления от первоначального плана квартиры надо узаконить. Даже если вы ничего не трогали и не делали ремонт, внести изменения могли прежние владельцы квартиры. Убрали антресоль, или старый встроенный шкаф, вместо кладовки сделали туалет – все это неузаконенная перепланировка о которой вы даже не догадывались. Потому, что купили квартиру уже в таком виде. Либо знали о перепланировке, но не придали этому значения. Проконсультируйтесь с опытным риелтором перед тем, как начинать продажу и идти в БТИ. Документы БТИ – это долго и как правило дорого, в случае с перепланировкой.
Перепланировку всегда выгоднее узаконить и не терять в цене при продаже квартиры.
8. Справка из пенсионного фонда об использовании маткапитала
Даже если вы не использовали материнский капитал на погашение ипотечного долга, запросите справку. Для своих покупателей я всегда требую данный документ. Потому, что, если факт использования маткапитала будет скрыт собственником, и он продаст квартиру без ведома органов опеки, разбирательств и судов с участием ПФР и прокуратуры не избежать.
9. Разрешение органов опеки на продажу квартиры когда собственники дети или не дееспособные граждане
Квартиру приобрели в ипотеку, а часть долга погасили за счет средств материнского капитала. Собственниками становятся только родители, но в пенсионном фонде они пишут заявление, что после погашения кредита обязаны наделить детей собственностью. Часто продать квартиру необходимо еще до полного погашения кредита или просто продать квартиру без приобретения взамен другой. Опека не даст на это согласие. Тогда возникает вопрос, а возможна ли вообще продажа квартиры?
Чтобы сделка состоялась, необходимо будет полностью погасить кредит. Затем наделить детей собственностью в квартире. Только потом вы сможете получить разрешение от органов опеки и выйти на сделку.
Пройти опеку настоящий квест. Для получения разрешение в органы опеки должны прийти мама и папа ребенка и написать заявление о продаже квартиры. Причем прийти должен тот папа, который указан в свидетельстве о рождение. Предоставить полный пакет документов по продаваемой и приобретаемой взамен квартире. В течение 14 дней опека выдаст разрешение либо запрет на сделку.
Когда собственник, либо один из собственников, лишен дееспособности, например он инвалид или находится в очень преклонном возрасте, так же потребуется разрешение органов опеки на сделку.
Лучше всего перед продажей квартиры прийти в опеку и обсудить ситуацию. Возможно, получить разрешение не получится. У опеки помимо требований закона есть еще куча нюансов, которые вы не сможете обойти, а через суд - долго.
10. Справка из ПНД и НД
Обычно покупатели просят предоставить справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического диспансеров (НД) от совершеннолетних собственников квартиры. Справки берут в диспансерах по месту прописки. Если собственник живет и прописан в другом городе, то идет в любой диспансер и пишет заявление. На основание заявления делается запрос в город по прописке. В течение 10 дней приходит ответ. Справки необходимы для того, чтобы доказать дееспособность продавца, что он способен самостоятельно принимать решения и не страдает алкогольной и наркотической зависимостью.
11. Выписка из бюро кредитных историй
Не очевидный документ, который, казалось бы, не имеет никакого отношения к продаже квартиры. Закажите выписку из бюро кредитных историй и проверьте информацию о собственниках на сайте судебных приставов. Вы можете быть абсолютно чисты перед законом, но случаются ошибки и накладки, нелепые совпадения по ФИО и датам. Убедитесь, что у органов и кредитных организаций к вам нет никаких претензий и в системе нет ошибок. Лучше их устранить до того, как обнаружится запрет на любые действия с недвижимостью и от вас убежит покупатель.
В моей практике были остановки регистрации сделки из-за старого штрафа за парковку. Человек о нем не знал, пропустил. Там набежала огромная пеня за неуплату и в системе он был как злостный неплательщик.
Готовьте документы на квартиру заранее. В вопросах права собственности на недвижимость слишком много нюансов, которые влияют на стоимость квартиры и на возможность самой продажи. Лучше проконсультироваться с опытным риелтором или даже юристом по недвижимости, чтобы не переживать и не боятся сюрпризов во время сделки.