Анализ исходных данных
- Публичная кадастровая карта https://pkk.rosreestr.ru/ даёт возможность определить как кадастровые границы земельных участков, так и отдельные зоны, имеющие ограничения. На основании этих данных выполняется официальный запрос КПТ в Росреестр (в электронной форме на сайте Росреестра (rosreestr.gov.ru) в «Личном кабинете»). После получения подтверждения подбирается наиболее оптимальный план трассы.
- Google карты помогают оценить рельеф местности, увидеть растительность и выявить существующие постройки, не внесенные в кадастр.
- Если в состав линейного объекта входят объекты капитального строительства, то для них требуется получение ГПЗУ. Этот ключевой документ содержит требования и ограничения, включая этажность, высоту зданий, процент озеленения и др., на строительство на конкретном участке.
- Для подтверждения или опровержения полученных первичных данных следует в соответствующих министерствах и службах запросить сведения о зонах с особыми условиями использования (границы объектов культурного наследия, скотомогильников, санитарных защитных зон) и других факторов, которые могут повлиять на выбор трассы.
- Для поиска коридора существенно могут облегчить жизнь проектировщику ранее выполненные инженерные изыскания. Хорошо бы иметь информацию по существующим инженерным сетям, коммуникациям и другим объектам, располагающимся в границах проектирования.
После сбора и анализа вышеперечисленных материалов планируется коридор прокладки проектируемых сетей.
Рекомендация: проектируемые сети или объекты необходимо размещать на землях неразграниченной государственной собственности (не имеющих границ в кадастровой карте, никому не принадлежащих, не обремененных правами третьих лиц).
Решение проблемных вопросов
Редко бывает так, что сети “легли” идеально, практически всегда на пути их следования возникают преграды — как физические так и градостроительные.
Для их преодоления необходимо найти варианты урегулирования: в зависимости от ситуации и сложности разработать мероприятия, компенсирующие влияние проектируемых сетей на экосистему, сложившуюся застройку, градостроительные регламенты и другие ограничения данной территории. Это значит разработать и согласовать с собственниками земельного участка, по которому следует сеть, технические решения, обеспечивающие при строительстве и эксплуатации проектируемых сетей и объектов сохранность существующих инженерных сетей, коммуникаций и других объектов, а также предусмотреть мероприятия, исключающие негативное воздействия на экологию. Ну или поменять план трассы.
Если нет других вариантов прокладки трассы и невозможно обойти земельные участки, принадлежащие третьим лицам, на них устанавливают сервитут — право пользования чужой собственностью. Он может распространяться на нежилое и жилое помещение либо земельный участок. Сервитут устанавливается законом РФ в интересах государства, местного административного аппарата или жителей.
После того, как план трассы урегулирован, выполняются инженерные изыскания, далее проектируется сама сеть.
Что такое временный и постоянный отвод
В ходе проектирования необходимо определить границы временного и постоянного отвода земельных участков для строительства и последующей эксплуатации. Впоследствии данные участки оформляются и передаются в пользование заинтересованным лицам или службам, как правило, на правах аренды или на других законных условиях.
Границы под временный отвод земельного участка формирует на стадии проектирования, а перед началом строительства участок оформляется в аренду на необходимый срок — на срок производства строительных работ. В границах временного отвода могут размещаться следующие объекты: строительные механизмы и оборудование, склады, строительный городок, временные дороги для спецтехники и т. д.
Постоянный отвод земельного участка также формируется на стадии проектирования, но оформляется на весь период эксплуатации объекта. К таким объектам можно отнести насосные станции, трансформаторные подстанции, колодцы, опоры и другие наземные объекты и сооружения.
Границы временного и постоянного отвода земельного участка устанавливает инженер-проектировщик, руководствуясь нормами и правилами. Границы на чертеже обозначаются условными обозначениями, и любой желающий сможет разобраться, где временный, а где постоянный отводы.
Часто в ТЗ встречается такой пункт: выполнить проект планировки территории (ППТ) и проект межевания территории (ПМТ).
Основной целью проекта планировки территории является планирование застройки земельного участка с учетом всех имеющихся объектов. Как бы резервирование отведенного участка под проектируемые сети.
Проект межевания территории выполняется для определения границ отведенного земельного участка.
После подготовки таких документов необходимо пройти процедуру их утверждения. ППТ и ПМТ объекта регионального значения утверждаются на уровне субъекта РФ, ППТ и ПМТ объекта местного значения — на уровне органа местного самоуправления.
ППТ и ПМТ хоть и входят в состав ТЗ на проектирование, но работы по подготовке таких документов занимается кадастровый инженер или целая кадастровая служба.
Средний срок всей процедуры составляет 4—6 месяцев.
Межевание и кадастровый учет
Межевание представляет собой комплекс кадастровых работ и мероприятий по закреплению границ земельного участка, его местоположения и площади на основании ППТ и ПМТ. Чтобы образовать и присвоить кадастровый номер, необходимо подготовить межевой план — он и есть результат межевания.
Государственный кадастровый учет земельного участка предполагает внесение объекта в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Участку присваивается уникальный номер, фиксируется факт его наличия, вносится информация о характеристиках, особенностях, данные об отличиях от аналогичных наделов.
Чтобы зарегистрировать участок, документы необходимо подавать непосредственно в Росреестр или МФЦ. Перечень документов указан в статье 21 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Вопросом постановки на кадастровый учет земельного участка занимается заказчик или застройщик. В качестве исполнителя работ он привлекает кадастровые службы.
Как итог хочется сказать, что выбирая участок под устройство объекта, в первую очередь обращайте внимание на:
– отсутствие прав третьих лиц;
– отсутствие сервитутов;
– отсутствие каких либо ограничений, к примеру, нахождение на участке объекта охраны культурного наследия и т. д.;
– и самое главное: можно ли этот участок использовать по тому назначению, по которому планируется.