Офисы мелкой нарезки в классе А – формат, который давно у всех на слуху, но на самом деле выходит на рынок аренды лишь сейчас. Именно на 2024-2026 гг. придется ввод первых новых объектов с офисами, реализованными инвесторам для получения дохода от аренды. Класс А, безусловно, востребован арендаторами – но в конкурентной среде у многих частных инвесторов возникают вопросы, как на самом деле будет происходить реализация офиса арендатору и что делать, чтобы ускорить этот процесс. Директор по аренде коммерческой недвижимости и развитию инфраструктуры STONE Ирина Нечаева делится экспертизой, которая поможет инвесторам в реализации – на примере кейса в построенном бизнес-центре STONE Towers.
Площади нарасхват
Прежде чем говорить о повышении привлекательности вашего офисного предложения, следует изучить диапазоны наиболее востребованных арендаторами площадей. Среди офисов в аренду мы в STONE выделяем три основных сегмента: офисы до 150 кв. м, 300-500 кв. м и этажи целиком. В частности, эти диапазоны сейчас выходят на рынок, становясь доступными арендаторам (ранее бизнеc-центры класса А преимущественно продавались единым объемом).
Среди них наиболее востребованы частными инвесторами, которые планируют получать арендный доход, первые две категории. Вакансия офисов в ключевых деловых районах города, например, на Белорусской, при этом стремится уже к 2%. Но, несмотря на общий дефицит свободных площадей, внутри бизнеc-центров, где представлены небольшие блоки, может наблюдаться внутренняя конкуренция: клиенты выбирают тех собственников, кто способен быстро провести качественный ремонт и предложить комфортные решения бизнесу.
Драйверами спроса выступают самые разнообразные арендаторы. На опыте собственных реализованных проектов мы видим, что это торговые компании, девелоперы, финансовые консультанты, ресурсодобывающие компании, консалтинг и т. д. На примере Белорусского делового района рассмотрим существующее предложение и диапазон ставок по последним сделкам: среди них за последние полгода анонсирована аренда здания компаниями «Магнит» (аренда Tower А в STONE Towers) и «Аэрофлот». Ставки аренды по контрактам в среднем составляют 70–75 тыс. руб./кв. м в год.
При этом если большие здания и крупные блоки – это всегда переговоры, которые длятся от полугода, даже несмотря на то, что предложение таких форматов в остром дефиците, то офисы меньшего диапазона, до 500 кв. м, находятся в экспонировании до 3-5 месяцев. Причина этому – отсутствие базовой отделки от собственника, в то время как компании малого и среднего бизнеса ищут готовые решения для быстрого переезда. При этом таких предложений на рынке аренды единицы.
Ремонт, который сокращает сроки
На примере реализации площадей в STONE Towers от инвесторов мы видим, что офисные лоты с ремонтом зачастую арендуют уже в первые дни экспонирования, и они часто уходят без выхода на открытый рынок из-за высокого спроса и немногочисленного предложения. Средний же срок сдачи в аренду в таком случае сокращается до 1 месяца. Для владельцев oфисных помещений это очень хороший прогноз доходности.
Своевременный ремонт позволит частному инвестору расширить пул компаний, заинтересованных в аренде, и повысить запрашиваемую ставку на 40-50% или на 20-30 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Например, в кейсе по реализации офиса STONE Towers после выполнения ремонтных работ наш инвестор смог поднять арендную плату с 45 до 65 тыс. руб. за 1 кв. м в год, сдав помещение площадью почти 400 кв. м по верхней границе рынка. Арендатор подписал договор на 5 лет с ежегодной индексацией ставки на 7%, что позволяет говорить о стабильном доходе собственника в долгосрочном периоде.
Партнерство во всем
Для частного инвестора, особенно не обладающего большим опытом в реализации офисов в аренду, самостоятельный ремонт помещения может оказаться серьезным стрессом. Поэтому среди покупателей небольших блоков востребована услуга аутсорса данного пула задач, в том числе по сдаче офиса в аренду.
Владельца офиса в STONE Towers на всех этапах реализации офиса сопровождало эксклюзивное агентство STONE Realty. Помимо поиска арендаторов нашим клиентам мы активно помогаем в реализации готовых решений. Совместно с партнерами по проведению ремонтных работ разрабатываем тест-фиты, визуализации и рассчитываем сметы на самых ранних этапах, а партнерская УК помогает согласовать проекты строительно-монтажных работ до ввода. Всё это экономит время клиента и позволяет нам находить арендаторов до ввода объекта, а далее выходить на ремонт в числе первых.
Стоимость ремонта в oфисе класса А в Москве на сегодняшний день составляет от 80 до 150 тыс. руб./кв. м. Широкий диапазон цен связан с большим разнообразием материалов и технических и архитектурных решений, которые сейчас доступны на рынке. Как эксперты, мы рекомендуем нашим клиентам выбирать «золотую середину»: универсальные и адаптивные решения, нейтральные цвета и износостойкие материалы. Также имеет смысл инвестировать в закладные для перегородок офиса и увеличение количества точек подключения к сетям объекта.
Привлекая к работе партнера по реализации, инвестор может быть уверенным в том, что спустя небольшое время (ремонт длится в среднем пару месяцев) он получит полностью готовый к сдаче продукт, именно то, что ищет офисный арендатор на текущем рынке. В нашем случае таким партнером выступает STONE Realty, с которым клиент консультируется по строительно-монтажным работам и экономит собственные силы и время.
Мотивация инвестиций
Все больше собственников рассматривают концепцию реализации офиса с ремонтом. Текущие реалии рынка показывают целесообразность таких вложений. Во-первых, период экспонирования на рынке аренды сокращается в 2 раза. Во-вторых, растет как ставка аренды, так и цена продажи.
В целом за период строительства инвестор существенно приумножает капитал. В нашем кейсе STONE Towers офис был приобретен по цене 325 тыс. руб./кв. м, а к моменту сдачи цена выросла уже в два раза, до 650 тыс. руб./кв. м. Однако, несмотря на существенный рост цены за период строительства, большинство инвесторов на нашей практике оставляют свой актив для получения арендного дохода и делают ремонт для быстрой реализации лота. Так, текущие ставки аренды в STONE Towers на офисы с ремонтом составляют 60-65 тыс. руб. за 1 кв. м в год. С учетом постепенной заполняемости бизнеc-центра (за первые 6 месяцев офисные башни заполнены на 50%) ставки аренды дополнительно покажут рост: крупные якорные резиденты только усилят интерес малого и среднего бизнеса к деловому кварталу.
В целом рынок oфисов класса А испытывает острый дефицит качественных предложений, что дает преимущество арендодателям. Учитывая, что предложение с готовым ремонтом еще более ограничено, это позволяет собственнику диктовать условия аренды, и получать надбавку к ставке за эксклюзив предложения.
В перспективе ближайших лет ставки аренды на офисы в главных деловых районах города продолжат расти. По оценкам экспертов, для объектов, которые будут введены в эксплуатацию до 2030 года, они будут на 15-20% выше от текущих значений. Эта перспектива позволит «отбить» затраты на ремонт уже за первые год-два арендного дохода. И в конечном итоге предложить рынку именно тот продукт, который будет реализован быстрее всего и начнет приносить доходность владельцу с первых дней.