Как подготовить все документы к продаже квартиры так, чтобы сделка прошла быстро и без неприятных сюрпризов? Об этом мы расскажем простым языком, добавляем чек-листы, мини-скрипты и «научные» приёмы, чтобы вы ничего не забыли.
🧭 Коротко: что понадобится почти всегда
🪪 Паспорта всех собственников/представителя (и нотариальный перевод для иностранцев).
🏛️ Правоустанавливающий документ (ДКП/дарение/наследство/приватизация/мены и т. д.).
🧾 Выписка из ЕГРН об объекте (актуальное состояние прав и обременений).
📐 Техпаспорт/поэтажный план и экспликация (часто БТИ; нужен для сверки планировки).
👨👩👧 Справка о зарегистрированных (бывш. «состав семьи») — по запросу покупателя.
✍️ Нотариальная доверенность — если продаёт представитель.
⚠️ Юридически некоторые справки не «обязательные», но сильно ускоряют проверку и снижают риск торга «из-за страхов».
🗂️ Полный чек-лист документов (с пояснениями)
- 🪪 Паспорт(а) собственника(ов)
- Если собственников несколько — нужен паспорт каждого.
- Иностранец? Сделайте нотариальный переводпаспорта или предъявите ВНЖ.
2. 🏛️ Правоустанавливающий документ
- Покупка — договор купли-продажи + акт приёма-передачи (если был).
- Дарение — договор дарения.
- Наследство — свидетельство о праве на наследство (не «справка»).
- Приватизация — договор приватизации + передаточный акт (если есть).
- Ипотека была? Подготовьте закладную/справку банкао полном погашении.
3.🧾 Выписка из ЕГРН
- Заменяет старое «свидетельство о праве».
- Показывает текущего собственника, обременения(ипотека, арест, запреты).
- Берите свежую (на дату сделки). Электронная с ЭП подходит.
4. 📐 Технический блок (для сверки факта и бумаги)
- Поэтажный план + экспликация (обычно БТИ).
- Нужны для проверки площади, планировки, высоты потолков.
- Неузаконенная перепланировка = риск. Лучше узаконить или корректно раскрыть.
5. 👨👩👧 Справка о зарегистрированных (бывш. «состав семьи»)
- Показывает, кто прописан. Идеально — все сняты с регучёта к сделке.
- Берут в МФЦ/УК/ТСЖ. Часто запрашивается покупателями/банками.
6. ✍️ Нотариальная доверенность (если продаёт представитель)
- Включите: паспортные данные, адрес квартиры, полномочия (право подписать ДКП, передать ключи, получить расчёт и т. д.), срок доверенности.
☝️Особые случаи (важно!)
👥 Долевая собственность (ст. 250 ГК РФ)
🔸У совладельцев — преимущественное право покупки.
🔸Продавец доли обязан уведомить остальных долевиков(лучше заказным письмом) и дать срок для ответа (обычно 30 дней).
🔸Нет отказов/истёк срок — продаём. Нарушили порядок — риски оспаривания.
💍 Квартира приобретена в браке
🔸Совместно нажитое (ст. 34 СК РФ) = нужно нотариальное согласие супруга.
🔸Не нужно, если имущество куплено до брака, получено в дар/по наследству, либо есть брачный договор.
🧒 Собственник — несовершеннолетний/есть доля ребёнка
🔸Требуется разрешение органов опеки.
🔸Опека проверит, чтобы условия у ребёнка не ухудшились (площадь, доля, район).
🔸Подготовьте: паспорта представителя/опекуна, свидетельство о рождении, документы на альтернативное жильё, согласие второго родителя (если нужно).
🏦 Есть ипотека/обременения
🔸Согласование с банком: порядок погашения, снятие залога, возможная сделка через аккредитив/эскроу.
🔸Получите справку об отсутствии задолженности.
🧱 Перепланировка
🔸 Узаконенная — приложить разрешающие документыи новый техплан.
🔸Неузаконенную либо узакониваем, либо честно раскрываем и договариваемся об условиях (цена/срок).
👶 Маткапитал использовался?
🔸Проверьте: были ли выделены доли детям. Если нет — решаем до сделки (иначе опека/рост рисков).
➕ Дополнительные документы, которые ускоряют сделку
🧾 Справка об отсутствии коммунальных долгов(МФЦ/УК/ТСЖ/Госуслуги).
💰 Справка об отсутствии задолженности по налогам(ФНС).
🧠 Справки ПНД/НД о невоздействии — не обязательны по закону, но часто просят для снижения рисков (особенно при доверенности/возрастных продавцах).
🔧 Акты на замену стояков/счётчики, документы на узаконенные перепланировки.
💡 «Научные» рекомендации (простым языком)
✅ Чек-лист снижает ошибки на 30–40%: распечатайте список и отмечайте пункты.
📦 Одна «папка сделки»: раздельные файлы «Право», «ЕГРН», «Тех», «Регистрация», «Долги», «Особые условия».
🕒 Контроль сроков: у многих справок срок актуальности 30 дней. В календарь — дату получения и «дата Х» истечения.
🔁 Дублируйте: бумажная копия + электронная (PDF) в облаке, единые имена файлов: Адрес_Документ_Дата.pdf.
🧷 Сверка данных: фамилии, адрес, площадь — во всех документах должны совпадать. Любая разница = вопрос регистратора.
🔍 Предпродажный аудит (юрист/брокер): дёшево, но часто экономит недели на исправлениях и процентына торге.
🛠️ Пошаговый план подготовки
1. Право + паспорта собраны →
2. Заказываем ЕГРН (свежую) →
3. Берём план/экспликацию БТИ (и проверяем перепланировки) →
4. Получаем справки УК/ТСЖ (долги, зарегистрированные) →
5. Особые случаи: уведомления долевикам / согласие супруга / опека / банк →
6. Комплектуем досье (бумага + PDF), проверяем совпадения →
7. Готовим доверенность/согласия (если нужны) →
8. Выходим на сделку (аккредитив/эскроу, передаточный акт, ключи).
🗣️ Мини-скрипты (чтобы получить документы быстрее)
• УК/ТСЖ (коммунальные долги):
«Добрый день! Я продавец квартиры по адресу ______. Нужна справка об отсутствии задолженности и выписка по лицевому счёту для сделки. Когда сможем забрать?»
• МФЦ (зарегистрированные):
«Добрый день! Нужна справка о зарегистрированных по адресу ______ для сделки купли-продажи. Подскажите, какие документы предъявить и срок готовности?»
• Банк (ипотека):
«Здравствуйте! Планируем продажу квартиры под вашей ипотекой. Нужен порядок погашения и пакет на снятие обременения. Просьба направить список документов и форму справки.»
🧨 Топ-7 ошибок продавцов
1. Просроченные справки и «вчерашний» ЕГРН.
2. Несовпадение площади/адреса/ФИО между документами.
3. Неуведомлённые долевики.
4. Отсутствует согласие супруга (или неверно оформлено).
5. Неузаконенная перепланировка и попытка «скрыть».
6. Долги по коммуналке/налогам, обнаруженные в день сделки.
7. Продажа через общую доверенность без конкретики полномочий.
📦 Готовые шаблоны (структура, чтобы не искать)
- Согласие супруга (нот.): данные супругов, реквизиты брака/брачного договора, адрес квартиры, прямое согласие на продажу по ДКП на условиях продавца, срок действия.
- Уведомление долевику: ФИО, доля, адрес, цена и условия, срок ответа 30 дней, способ ответа, контакт. Отправка — заказным письмом + опись вложения.
- Доверенность на продажу (нот.): паспортные данные доверителя/доверенного, адрес объекта, полномочия (подписание ДКП/акт/заявления/получение денег/сдача-приёмка), срок.
🟢 Итог White Broker
Правильно собранный пакет документов — это:
• быстрее выход на сделку,
• меньше поводов для торга,
• ниже риски отказа регистрации.
Если хотите без рутины — соберём пакет «под ключ»: проверим право, снимем риски, подготовим доверенности/согласия/опеку/банк, организуем расчёты и регистрацию.
White Broker — надёжная продажа с первого раза. Хотите чек-лист в PDF и образцы форм? Напишите — пришлём.
📣 Нужна помощь специалистов?
E-mail: info@white.broker
Сайт: https://white.broker/
Тел.: +74997072828
Хотите всегда быть в курсе актуальных новостей из мира недвижимости?
💡Телеграм-канал — свежие новости и обсуждения с первыми инсайдами!
🏡 YouTube — актуальные видео на тему недвижимости