«Газпромнефть-Терминал» обратились к нам с задачей снижения кадастровой стоимости группы земельных участков, расположенных в разных регионах России. В результате предварительного анализа мы выделили несколько объектов с наибольшим потенциалом для уменьшения налогооблагаемой базы. Для проведения процедуры в тестовом формате был выбран земельный участок в г. Кстово Нижегородской области.
Участок площадью почти 10 гектаров имел вид разрешенного использования «под склады» и использовался под территорию нефтебазы компании, на берегу Волги. На момент обращения объект находился в законсервированном состоянии и не использовался в хозяйственной деятельности, что делало его содержание экономически невыгодным. Кадастровая стоимость составляла около 900 руб. за кв. м, что существенно превышало рыночный уровень.
Мы предложили провести оспаривание кадастровой стоимости во внесудебном порядке — через обращение в ГБУ Нижегородской области с подготовленным отчетом об оценке. Работа включала следующие этапы:
· анализ рынка с подбором релевантных объектов-аналогов и формирования собственного мнения о диапазоне рыночной стоимости;
· изучение практики оспаривания кадастровой стоимости земли промышленно-складского назначения в конкретном регионе с учетом перехода региона на установление стоимости по положениям статьи 22.1 Закона о ГКО;
· подготовка отчета об оценке для подачи заявления в ГБУ;
· взаимодействие с учреждением на этапе проверки;
· устранение замечаний и подготовка исправленного отчета с комментариями по внесенным правкам и повторная подача заявления в ГБУ.
По итогам первых 2-х этапов мы выявили, что в районных центрах «проходной» уровень даже ниже нашей собственной оценки, поскольку зачастую коллегами и специалистами ГБУ при подборе аналогов недооцениваются факторы обеспеченности коммуникациями и инфраструктурой. При этом наша рекомендация Клиенту была не пытаться снизить до минимальных уровней, а оценивать землю адекватно, с хорошим с запасом. Даже такая оценка обеспечивает снижение стоимости примерно в 2 раза до уровня 400-500 руб./кв.м,
По итогам рассмотрения нашего отчета со стороны ГБУ было высказано замечание относительно одного из аналогов и необходимости более подробного пояснения по одной из корректировок. Дополнительные пояснения к отчет были внесены, а замена аналога привела даже к небольшому снижению стоимости. Тем не менее, поскольку список замечания ГБУ должен быть конечен, и в целом уровень определенной нами стоимости был адекватным и выше показателей, которые они же обычно и согласовывают, повторная подача заявления завершилась получение положительного решения по заявлению об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.
Снижение составило 40%, с уровня 900 руб. до 500 руб. за 1 кв.м. Это позволило клиенту существенно сократить налоговые платежи и добиться желаемого результата без судебных издержек и затяжных процессов.
Процедура показала высокую эффективность внесудебного порядка оспаривания для земельных участков, аналогичных по характеристикам. Клиент рассматривает возможность применения данной методики к другим объектам своей собственности в регионах РФ. На практике эффективность во многом зависит и от профессионализма работников ГБУ конкретного региона и адекватности позиции региональных властей.