Подписали вы договор аренды нежилого помещения и передали помещение по акту приема-передачи арендатору. Через какое-то время договор закончился, арендатор вернул вам помещение не в очень хорошем состоянии. Помещение вы приняли, подписали акт приемки и пытаетесь получить с арендатора компенсацию ваших затрат на ремонт. Конечно, арендатор возмещать вам ничего не планирует. Вы обращаетесь в суд, тратите время, нервы и деньги и остаетесь ни с чем.
Или еще интереснее - вы уклонились от подписания акта и пребываете в уверенности, что арендная плата начисляется. Спешу вас расстроить - исход дела вам также не особо понравится.
Давайте поговорим о том документе, которому стороны порой не придают особого значения, что и приводит к недопониманию и последующим проблемам. Как вы догадались речь пойдет про акт приема-передачи нежилого помещения.
Какое значение акт имеет для сторон? Я вижу, как минимум, два момента:
- фиксирует факт передачи (возврата) вещи;
- фиксирует состояние помещения на момент его передачи (возврата).
I. Акт как факт передачи помещения
Аренда подразумевает, что арендатор платит арендодателю деньги за то, что пользуется помещением. Соответственно, сторонам нужны доказательства того, что вещь передана (основания платить) или вещь возвращена (основание не платить). Самый простой способ это доказать - предъявить документ за подписью обоих сторон. Акт приема-передачи как раз и есть такой документ. Акт суть доказательство передачи вещи.
Но давайте рассмотрим такие ситуации:
- Акт приема-передачи подписан, но помещение не передано. Собственник по каким-то причинам уклоняется от передачи. Или арендатор по объективным причинам отказывается принимать помещение.
- Помещение передано, но акт приема-передачи не подписан. Арендатор фактически пользуется помещением, но акт не подписал.
- Помещение законно освобождено арендатором, но арендодатель уклоняется от подписания акта.
В данном случае наличие/отсутствие акта идет вразрез с реальным положением дел. Для нас важнее, конечно, реальность. Суд должен на это ориентироваться. Но доказать это сторонам будет сложнее.
Итого:
- не забывайте подписывать акт;
- подписывайте акт при фактической передаче (возврате);
- не уклоняйтесь от подписания акта при законном возврате помещения. Арендатор может просто составить акт в одностороннем порядке, а вы будете пребывать в уверенности, что арендная плата начисляется.Подобнее ситуацию я описывал в статье Арендодатель не принял помещение и потерял деньги
II. Акт как документ, фиксирующий состояние вещи
Много вы видели подробных актов, отражающих реальное состояние помещения? Я не очень. Многие арендодатели ограничиваются сухими формулировками: в хорошем состоянии, в удовлетворительном состоянии. Время летит быстро, память короткая. И вот настает момент возврата помещения. Здесь начинается самое интересное. Арендатор выскажет вам всё: в каком состоянии он это помещение получил, сколько он в это помещение вложил и прочее. Хорошо, если мирно разойдетесь. А ежели суд? Неплохо бы было доказать две вещи:
- в каком действительно состоянии помещение передавалось арендатору;
- в каком состоянии он его вернул.
В связи с этим не ленитесь - заполните акт подробно.
Рекомендации по составлению акта:
- Укажите материалы стен, полов и потолков. Если они в разных помещениях объекта отличаются, укажите это в акте.
- Укажите оборудование с указанием его количества: радиаторы отопления, сантехника, кондиционер (пульт от кондиционера), счетчики, светильники и пр.
- Укажите количество и материалы элементов помещения и отделки: двери (входные и межкомнатные), окна, витражи, декоративные элементы.
- Зафиксируйте состояние отделки, материалов и оборудования четкими и конкретными формулировками: царапины, сколы, технологические отверстия, трещины, потертости, грязь, отсутствие элементов. Безусловно, это нудная и тяжелая работа. Максимальное подробное описание мне приходилось делать при приемке помещения от арендатора, здесь интерес арендодателя очевиден.
- Отразите показания счетчиков.
- Укажите отклонение планировки от плана, зафиксированного сторонами в договоре или соглашениях.
- Укажите наличие стороннего оборудования и иного имущества, не относящегося к арендуемому помещению. Часто такое имущество остается после арендатора.
- Фиксируйте чистоту в помещении, точнее вас интересует обратная её сторона - неубранность помещения (полы, стены, окна, двери….).
- Отразите в акте, что при его составлении велась фото- и видеосъемка. Приложить к акту все фотографии бывает проблематично. А вот скинуть фото посредством WhatsApp или электронной почты вполне реально, главное, чтобы номер телефона (адрес почты) был зафиксирован в договоре аренды как средство связи.
- Привлекайте сторонние организации для составления акта: управляющая компания, ЧОП, экспертная организация, Торгово-промышленная палата и т.д.
- Старайтесь отражать в акте факты, а не умозаключения.
- Оставляйте в акте место для позиции контрагента. Помните, лучше подписать акт с указанием замечаний сторон, чем составлять акт в одностороннем порядке.
Советы эти, конечно, носят рекомендательный характер. Не всегда все эти пункты необходимо отражать в акте. Всё зависит от степени конфликта и цены вопроса. Но правило «чем подробнее, тем лучше» в данном случае доказывает свою состоятельность.
Больше информации и обсуждений в Телеграм - https://t.me/proarenda
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Закажите профессионально подготовленные образцы договоров аренды и купли-продажи нежилых помещений (магазины, офисы, помещения в строящихся домах), соглашений (скидки, рассрочки и пр.), сопутствующих договоров (поручительство, залог и пр.) всего от 1000 рублей!
Обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды