Дикий в своей абсурдности случай, о котором рассказал в своём канале - не единичен. Споры с владельцами коттеджных поселков всё время мелькают в новостях, доходит и до судов, и до рукоприкладства...
Призван решить проблему системно - Законопроект №155842-8 на 2 чтении сейчас. Им вводится новый статус для поселков – понятие «Жилой комплекс». ФЗ так и называется: «О жилых комплексах».
Ключевые положения:
Для удобства использую сокращения:
- ЖК - Жилой комлекс
- ЗУ - Земельный участок
- ОИ - Общее имущество
1. ЖК это совокупность ЗУ, индивидуальных жилых домов, малоэтажные жилые комплексы и иных объектов, в том числе «имущество общего пользования».
2. Имущество общего пользования – ЗУ и иные объекты, которые расположены в границах территории ЖК, сведения о которых содержатся в ППТ, такие как:
- Общее имущество в долевой собственности (
- ОИ не в долевой собственности, но нужное для «удовлетворения потребностей всех собственников»: водонапорные башни, тротуары, детские площадки, парковки и т.д.
3. Право общедолевой собственности возникает на основании участия в ДДУ, ДКП ЗУ + соглашения о возникновении доли в ОИ (которое должно стать «неотъемлемой частью ДКП»)
4. Появляется пункт аналогичный 24 статье ФЗ 217 «О ведении гражданами СНТ»:
«Собственники вправе использовать земельные участки, права на которые входят в состав имущества, находящегося в долевой собственности, для прохода и проезда к своим земельным участкам свободно и без взимания платы. Никто не вправе ограничивать доступ собственников к таким земельным участкам.»
5. Собственник ЗУ внутри ЖК не имеет права отчуждать свой ЗУ и дом, не прописав в ДКП отчуждение доли ОИ, иначе этот ДКП – ничтожен.
6. Собственники ЗУ в ЖК должны выбрать один из способов управления ОИ:
- Непосредственное управление (общие собрания), все договоры заключаются лично собственниками
- Управление с помощью ТСН
- Управление через УК
7. Общее собрание проводится вне зависимости от того, как собственники решили управлять ОИ, минимум – ежегодно (это их обязанность). Его решения правомочны при кворуме 2/3. Количество голосов не равно количеству собственников, а пропорционально той доле, которую занимает собственник в ЖК. Если ты – УК, или у тебя более 10% голосов от общего количества – в любой момент можешь инициировать проведение внеочередного общего собрания. При этом обязан всех письменно известить не менее чем за 10 дней до проведения.
8. Если ЖК принимает решение отдать управление в руки ТСН, это ТСН обладает практически теми же полномочиями, что и СНТ в ФЗ 217: на его имущество не может быть наложено взыскание, а члены ЖК, не входящие в ТСН, обязаны уплачивать плату за содержание ОИ.
9. Кроме ОИ и личных ЗУ и домов внутри ЖК есть «участки, не находящееся в долевой собственности», которые одновременно «вправе свободно использовать все собственники», но собственник такого участка «вправе устанавливать плату за пользование»… На это противоречие уже указал Правовой комитет в своем заключении.
10. При этом положительным моментом является запрет менять целевое назначение таких участков.
11. Интересны взаимоотношения с ресурсоснабжающими организациями: если размер задолженности перед ними по решению суда превысит двухмесячный – РО имеет право отказаться от оказания услуг. Единственный способ это блокировать – оплатить долг полностью до вступления в силу судебного акта.
12. Если ваш КП не имеет ППТ, вы имеете право инициировать создание ЖК, если вы:
- Смежные землепользователи
- В границах территории есть ОИ
- Решение образование ЖК принято ¾ собственников (именно по числу, а не по «весу доли»), а в общем собрании участвовали ВСЕ собственники. При этом, если на ¼ приходятся собственники имущества, которое не находится в долевой собственности – их можно заставить войти в ЖК через решение суда.
Правовой комитет при ГД замечает:
«в проекте отсутствуют положения, обязывающие первоначального собственника земельных участков отчуждать индивидуальные земельные участки в будущем жилом комплексе только вместе с долей в праве собственности на имущество общего пользования, а также разрабатывать документацию по планировке территории, в которой определять имущество, предназначенное для удовлетворения общих потребностей собственников индивидуальных земельных участков, входящих в состав жилого комплекса. Тем самым, проектом не решается проблема взаимоотношений между собственником имущества, не находящегося в долевой собственности, и собственниками жилых домов и (или) земельных участков в жилом комплексе»
Что ж, ждём доработок, а пока - если берете участок в коттеджном поселке соблюдайте минимальные меры безопасности:
- Знакомимся с соседями. В идеале - получить доступ в общий чат, посмотреть, какие проблемы там муссируются. О том, что у них спрашивать - давний пост.
- Внимательно изучаем суды по предыдущим собственникам и по УК
- Не пренебрегаем изучением Правил общежития в этой локации и Договора с УК