Продали квартиру, но владели ею менее 5 лет? По закону с дохода нужно заплатить НДФЛ 13%. Но есть 4 законных способа избежать налога — разбираем все варианты с примерами.
Налог можно не платить, если:
✔ Квартира куплена до 2016 года (срок владения — от 3 лет);
✔ Продана не дороже покупки (нужен договор купли-продажи);
✔ Использован налоговый вычет (1 млн руб.);
✔ Деньги потрачены на новую недвижимость (в течение года).
Но есть нюансы!
Способ 1. Продать за ту же цену (или дешевле), что и купили
Как это работает?
Если в договоре продажи указана та же или меньшая сумма, чем в договоре покупки, дохода нет → налог 0 руб.
Что нужно подтвердить?
✔ Договор покупки (где указана цена);
✔ Договор продажи (с аналогичной или меньшей суммой).
❗ Важно: если налоговая заподозрит занижение цены, доначислит налог по кадастровой стоимости × 0,7.
Пример:
➖ Купили за 5 млн руб. в 2022 году.
➖ Продали за 4,9 млн руб. в 2024-м.
➖ Налог = 0 руб. (нет дохода).
Способ 2. Использовать налоговый вычет 1 млн руб.
Кому подходит?
Если продали квартиру дороже, чем купили, но разница менее 1 млн руб. (или хотите уменьшить налог).
Как рассчитывается?
Налог = (Цена продажи − 1 млн руб.) × 13%
Пример:
➖ Продали за 6 млн руб. (в собственности 2 года).
➖ 6 млн − 1 млн = 5 млн руб. (облагаемая сумма).
➖ Налог = 5 млн × 13% = 650 тыс. руб. (вместо 780 тыс.).
Можно ли применить вычет к доле?
✅ Да, но максимум 1 млн на всю квартиру, а не на каждого владельца.
Способ 3. Потратить деньги на новую недвижимость
Условия:
✔ Купить другую квартиру/дом в течение года после продажи;
✔ Стоимость новой недвижимости ≥ проданной (иначе налог на разницу).
Как это оформить?
1. Подать 3-НДФЛ за год продажи.
2. Указать расходы на покупку нового жилья.
3. Приложить документы на новую квартиру.
Пример:
➖ Продали старую квартиру за 8 млн руб. (налог 1,04 млн руб.).
➖ Через 6 месяцев купили новую за 10 млн руб.
➖ Налог = 0 руб. (доход полностью покрыт расходами).
Способ 4. Если квартира куплена до 2016 года
Старое правило:
Если квартира в собственности от 3 лет — налог не платится, даже если продана дороже.
❗ Внимание:
Это работает только для жилья, купленного до 01.01.2016.
Пример:
➖ Купили квартиру в 2015 году, продали в 2024-м.
➖ Налог = 0 руб. (владели >3 лет).
🚨 Что НЕ работает?
❌ Дарение вместо продажи — налоговая может переквалифицировать сделку.
❌ Фиктивный договор с занижением цены — риск доначисления налога.
❌ Продажа родственнику — ФНС проверяет такие сделки особенно тщательно.
📊 Сравнение способов
Способ: Продажа без дохода - Вычет 1 млн руб. - Покупка новой недвижимости - Владение >3 лет (до 2016)
Когда работает? Цена продажи ≤ покупки - Разница <1 млн - Вложились в жилье за год - Куплено до 2016
Налог: 0 руб. - (Доход−1 млн)×13% - 0 руб. (если цена ≥ проданной) - 0 руб.
Вывод: какой способ выбрать?
1️⃣ Если продали дешевле → Способ 1 (никаких деклараций).
2️⃣ Если небольшая прибыль → Способ 2 (вычет 1 млн руб.).
3️⃣ Если купили новое жильё → Способ 3 (полный возврат).
4️⃣ Если квартира старая → Способ 4 (правило 3 лет).
❗ Важно: даже если налог не платится, 3-НДФЛ подать нужно (кроме случая с владением>3/5 лет).
Если продали квартиру по наследству, срок владения считается с даты смерти наследодателя — это тоже может помочь избежать налога.
Что может измениться в 2025 году?
1. Возможная индексация вычета 1 млн руб.
- Сейчас обсуждается повышение до 1,5–2 млн руб., но пока законопроект не принят.
2. Ужесточение контроля за занижением цены
- Налоговая чаще доначисляет налог по 70% от кадастровой стоимости, если цена в договоре ниже.
3. Новые льготы для семей с детьми
- Возможны дополнительные вычеты при продаже жилья, купленного на маткапитал.
Как действовать в 2025 году?
1️⃣ Проверьте срок владения (3 или 5 лет?).
2️⃣ Сравните цену продажи и покупки — если нет дохода, налог не платится.
3️⃣ Используйте вычет 1 млн руб., если есть прибыль.
4️⃣ Купите новое жилье в течение года, чтобы вернуть налог.
Пример для 2025 года
- Купили квартиру в 2022 году за 6 млн руб.
- Продали в 2025 за 8 млн руб.
- Налог = (8 млн – 6 млн) × 13% = 260 тыс. руб.
(Если применить вычет 1 млн: (8 млн – 1 млн) × 13% = 910 тыс. руб. — невыгодно!)
Вывод: выгоднее не использовать вычет, а подтвердить расходы.
А вы сталкивались с налогом при продаже? Делитесь в комментариях! 💬
Команда юридической компании "Ваш Юристъ" уже более 10 лет находится на рынке правовых услуг, помогая людям решать самые сложные и запутанные юридические вопросы. За это время мы накопили бесценный опыт, помогли тысячам клиентов и продолжаем совершенствоваться, чтобы предлагать вам только качественные и эффективные решения. Мы всегда рады помочь вам!
💬 Пишите прямо сейчас и получите консультацию: Написать на WhatsApp
📞 Телефон: +7(383) 234‒95‒33
г. Новосибирск, ул. Сибирская 57, офис 19
Также подписывайтесь на наши социальные сети (ссылки внизу) 👇
В наших соцсетях вас ждет много полезного контента — советы юристов, полезные статьи, подкасты, разборы сложных случаев и актуальные новости. Подписывайтесь и будьте в курсе! 😊
Канал компании "Ваш Юристъ": https://t.me/vash_urist_rf
Личные каналы Евгения Зырянова: https://t.me/ZyrianovE