Нет, нельзя — налоговый кодекс не делает исключений для родственников. Но есть законные способы минимизировать платежи или вообще избежать налога.
Что говорит закон?
Согласно ст. 224 НК РФ, доход от сдачи жилья в аренду облагается:
✔ НДФЛ 13% — для резидентов РФ;
✔ НДФЛ 15% — для нерезидентов;
✔ Налог на самозанятость 4-6% (если оформлен статус).
Родство не освобождает от уплаты — даже если вы сдаете квартиру маме или брату.
Почему аренда родственнику — рискованная?
1. Налоговая может заподозрить «фиктивную» аренду
Если договор составлен формально, а по факту:
- Нет реальных платежей (или они мизерные);
- Родственник не живет в квартире;
- Нет коммунальных платежей на его имя.
Последствия:
➡ Доход могут доначислить + штраф 40% от суммы;
➡ Квартиру признают общей собственностью (если платили за нее вместе).
2. Если арендатор — несовершеннолетний ребенок
Родители не могут снимать у своих детей жилье «официально» — это противоречит ст. 37 ГК РФ (запрет на сделки между опекунами и подопечными).
3 законных способа не платить налог (или платить меньше)
1. Безвозмездное пользование (без договора аренды)
✔ Как работает: Вы просто пускаете родственника жить без оплаты.
✔ Плюсы: нет дохода → нет налога.
✔ Минусы:
- Квартира не ваша? Собственник может выгнать «квартиранта» в любой момент.
- Если родственник отказывается съезжать, придется выписывать через суд.
2. Дарение или завещание
✔ Как работает: передаете квартиру в собственность родственнику (он сможет сдавать ее уже сам).
✔ Плюсы:
- Нет налога (если одаряемый — близкий родственник: дети, родители, супруг).
- Не нужно отчитываться перед налоговой.
✔ Минусы:
- Вы теряете право на жилье;
- Если передумаете — вернуть квартиру почти невозможно.
3. Оформление «самозанятости» (налог 4%)
✔ Как работает: регистрируетесь в приложении «Мой налог» и платите 4% (для физлиц) с аренды.
✔ Плюсы:
- Легально + не нужно сдавать декларацию.
- Подходит даже для аренды родственнику.
✔ Минусы:
- Лимит — 2,4 млн руб. в год;
- Нельзя использовать, если есть статус ИП.
Реальные случаи из судебной практики
Дело №1: Съем у дочки
Мужчина снимал квартиру у дочери без договора, но платил ей на карту. Налоговая доначислила НДФЛ + штраф, т.к. переводы выглядели как арендные платежи.
Дело №2: Фиктивная аренда для мужа
Женщина оформила договор аренды с мужем за 5 тыс. руб./мес, хотя рыночная цена — 30 тыс. Налоговая пересчитала налог по рыночной ставке.
Чего делать НЕЛЬЗЯ?
❌ Писать в договоре аренду «за 100 руб.» — налоговая пересчитает по среднерыночной цене.
❌ Получать деньги наличными без расписки — если родственник пожалуется в ФНС, доказывать ничего не получится.
❌ Дарить квартиру «с условием» («я тебе дарю, но ты пускаешь меня жить») — такой договор легко оспорить.
Что выгоднее? Сравниваем варианты
Способ - официальная аренда - самозанятость - без договора - дарение
Налог - 13% НДФЛ - 4-6% - 0% - 0%
Риски - нет - лимит 2,4 млн/год - могут выгнать в любой момент - потеря права на квартиру
Вывод: как минимизировать налог без нарушений?
1️⃣ Если родственник будет жить долго — оформите безвозмездное пользование (но учтите риски).
2️⃣ Если хотите сохранить контроль — станьте самозанятым и платите 4%.
3️⃣ Если готовы расстаться с жильем — подарите (для близких родственников — без налога).
❗ Важно: даже если договорились «на словах», пропишите в расписке: «Деньги не являются арендной платой».
Команда юридической компании "Ваш Юристъ" уже более 10 лет находится на рынке правовых услуг, помогая людям решать самые сложные и запутанные юридические вопросы. За это время мы накопили бесценный опыт, помогли тысячам клиентов и продолжаем совершенствоваться, чтобы предлагать вам только качественные и эффективные решения. Мы всегда рады помочь вам!
💬 Пишите прямо сейчас и получите консультацию: Написать на WhatsApp
📞 Телефон: +7(383) 234‒95‒33
г. Новосибирск, ул. Сибирская 57, офис 19
Также подписывайтесь на наши социальные сети (ссылки внизу) 👇
В наших соцсетях вас ждет много полезного контента — советы юристов, полезные статьи, подкасты, разборы сложных случаев и актуальные новости. Подписывайтесь и будьте в курсе! 😊
Канал компании "Ваш Юристъ": https://t.me/vash_urist_rf
Личные каналы Евгения Зырянова: https://t.me/ZyrianovE