Случай, знакомый тысячам россиян.
Молодая семья покупает участок «под строительство дома». В объявлении — красивые фото, риелтор уверяет: «Категория земель — ИЖС, документы в порядке». Но когда семья начинает оформлять разрешительную документацию на строительство, администрация отказывает в согласовании: участок числится в сельхозназначении. Дом строить нельзя.
Начинается классический судебный марафон.
Как решал вопрос Верховный Суд
Верховный Суд РФ в последние годы неоднократно рассматривал дела о введении граждан в заблуждение при продаже земель.
Ключевая позиция ВС:
- продавец (или застройщик) обязан предоставить покупателю достоверные сведения о категории земли и её разрешённом использовании, и это не зависит от наличия у него возможности получить эти данные иным способом;
- если покупатель приобрёл участок под жилищное строительство, но фактически строить на нём нельзя, это считается существенным недостатком объекта;
- у покупателя возникает право требовать расторжения договора и возврата денег либо взыскания убытков.
Так, в одном из недавних дел ВС указал: ошибка в выборе участка не может перекладываться на гражданина, если он исходил из официальных заверений продавца. Суд обязал вернуть покупателю средства и признал договор недействительным.
Почему это так важно
На рынке до сих пор встречаются схемы, когда под видом «земли под строительство» продаются:
- сельхозземли, где запрещено капитальное строительство;
- участки, на которые наложены ограничения (санитарные зоны, охранные зоны, природные территории);
- земли, фактически изъятые из оборота.
Проблема в том, что для простого покупателя все документы выглядят «чистыми». Но нюансы правового режима земельной категории и ВРИ (вид разрешённого использования) вскрываются уже после покупки.
Совет юриста
Перед приобретением участка стоит проверить:
- категорию земли и вид разрешённого использования через ЕГРН;
- наличие обременений, охранных зон, публичных сервитутов;
- актуальные правила землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета.
Эта проверка занимает несколько дней, но может сэкономить годы судебных тяжб.
Итог
Верховный Суд всё чаще встаёт на сторону граждан, обманутых недобросовестными продавцами. Но даже выигранное дело — это нервы, время и расходы.
Поэтому главный вывод прост: строить мечту нужно начинать с проверки документов, а не с выбора красивого вида из окна.
💡 Афоризм для финала:
«Земля — надёжное вложение только тогда, когда её юридические границы прозрачны».