СМИ кишат громкими заголовками:
С 1 сентября дачникам запретят вести коммерческую деятельность на участках
1 сентября вступает в силу запрет на коммерческую деятельность на дачных участках в СНТ
Дача — не бизнес. С сентября на участках СНТ запретят любую коммерцию
И многие из моих подписчиков и клиентов переживают, можно ли будет сдавать загородные дома, как и раньше. Давайте разбираться.
Действительно, 31 июля 2025 года был опубликован Федеральный закон от 31.07.2025 № 353-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Данным законом были внесены изменения в ряд нормативных актов. И основная масса этих изменений сводится к уточнению терминологии.
Основные изменения предусмотрены в:
- Федеральный закон № 217-ФЗ (уточняется терминология, определение понятий «садовый земельный участок», «хозяйственные постройки», «имущество общего пользования», «взносы», вводится более четкое разграничение регулирования «коллективного» и «индивидуального» садоводства и огородничества, устанавливаются особенности отчуждения и строительства объектов капитального строительства и некапитальных сооружений и их частей в целях обеспечения целевого использования земельных участков, уточняются вопросы образования садовых и огородных земельных участков);
- Земельный кодекс Российской Федерации (уточняется терминология в статьях, направленных на регулирование вопросов, связанных с образованием и разделом земельных участков, уточняются нормы применительно к коллективному или индивидуальному садоводству, вводится дополнительное регулирование установления максимального и минимального размеров земельных участков для садоводства и огородничества).
Законопроектом уточняются положения Градостроительного кодекса Российской Федерации в части включения в состав зон сельскохозяйственного использования и в состав территориальных зон зоны, предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд без создания садоводческих и огороднических некоммерческих товариществ.
По сути добавили формулировку "для собственных нужд" в ряд положений. Из этого вытекает, что использовать землю и все постройки на ней можно исключительно в личных целях, не для ведения бизнеса.
Однако, эта формулировка и ранее присутствовала в Законе об СНТ.
То есть заниматься коммерческой деятельностью в СНТ нельзя было и раньше. Ничего нового в этом плане не произошло.
И ранее нельзя было строить гостиницы, базы отдыха, мини-отели, общественные бани в СНТ, то есть оказывать гостиничные услуги. То, что это делали, говорит лишь о том, что люди брали на себя риск сознательно или неосознанно.
Тем временем, гостевые дома в регионах, участвующих в эксперименте, можно размещать и на землях СНТ. То есть в некоторых субъектах РФ заниматься коммерческой деятельностью (оказывать гостиничные услуги) на садовых участках можно.
Согласно части 1 пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 07.06.2025 N 127-ФЗ (ред. от 31.07.2025) "О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов"
Для присвоения индивидуальному жилому дому типа средства размещения "гостевой дом" такой дом должен соответствовать следующим требованиям:
- индивидуальный жилой дом размещается на земельном участке, который отнесен к категории земель населенных пунктов и вид разрешенного использования которого предусматривает индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), ведение гражданами садоводства для собственных нужд.
В то же время, четкого определения понятия "собственные нужды" нет ни в одном законе.
Всё довольно обтекаемо... И мнения юристов разделились. Одни считают, что аренды жилых домов запрет не коснется, другие - что сдача жилья в аренду является предпринимательской деятельностью и подпадает под действие нового закона.
Обратимся к терминологии:
Предпринимательская деятельность - самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
Декомпозируем:
- самостоятельная
- на свой риск
- систематическая
- для извлечения прибыли
- от пользования имуществом
Любой из этих пунктов можно усмотреть в деятельности по сдаче жилья посуточно. Но в то же время можно и оспорить. Например, четкой системы в поступлении платежей за аренду может и не быть, бывают периоды простоя или когда собственник сам живет в доме, то есть использует имущество для собственных нужд.
Опять же, чем получение дохода - не нужда? Ипотеку же надо гасить, жить на что-то тоже. Для многих семей сдача жилья в аренду - основной источник дохода. Не прибыли, а именно дохода.
Формулировка "от пользования имуществом" тоже вызывает сомнения. Сдача в аренду - это акт распоряжения имуществом, а после заключения договора найма (аренды) пользуется и владеет имуществом по факту уже арендатор. То есть сдачу в субаренду - можно расценивать как предпринимательскую деятельность, а если собственник сдает от своего имени (сам или через посредника) - он реализует свое гражданское право.
Я уже ранее писала о своем мнении по этому вопросу в статье "Коснутся ли загородных домов, которые сдаются посуточно, правила о классификации средств размещения?". Считаю, что если всё правильно оформить, претензий к арендодателю быть не должно и сдача жилья в наём не будет являться предпринимательской деятельностью.
По большому счету снова всё сводится к дружбе с соседями.
Пункт 6 статьи 11 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ (ред. от 20.03.2025) "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" гласит:
Наряду с обязанностями, предусмотренными гражданским законодательством для членов некоммерческой корпоративной организации, член товарищества обязан:
1) не нарушать права других членов товарищества и лиц, осуществляющих ведение садоводства или огородничества на земельных участках, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, без участия в товариществе.
В итоге мы имеем зависимость от субъективного мнения и пробел в законодательстве. Чем это закончится, трудно сказать. Скорее всего, множеством спорных ситуаций, судебных разбирательств и, как следствие, новыми нормами.
ИТОГ:
На основании анализа законодательства и судебной практики я сделала вывод, что сдача в наём (аренду) собственного дома - не является коммерческой деятельностью. ИЖС, ЛПХ, СНТ - не важно, на какой земле он расположен. Если дом ЖИЛОЙ, если сдается целиком, если не оказываете гостиничные услуги - закон не запрещает.
Источники: