👨👩👧 Семейная ипотека сегодня — главный двигатель продаж новостроек. Но из-за этого рынок стал неравномерным: новостройки в среднем по 205 000 ₽/м², вторичка — 128 000 ₽/м². По данным ЦБ РФ, в апреле–июне в Центральной России разрыв достиг 80% — это рекорд.
📌 Что это значит простыми словами
🧱 Первичка дороже. Девелоперы поддерживали спрос льготными программами — цены ушли вверх.
🏚 Вторичка дешевле. Уже есть дом, подъезд, соседи, инфраструктура — но без субсидий от застройщика.
⚖️ Дисбаланс. Платить за «квадрат» в новостройке приходится сильно больше, чем стоит тот же «квадрат» завтра на вторичном рынке.
💬 Мы в White Broker называем это «разрывом цены входа и цены выхода». Вошли дорого — выйти (продать) можно дешевле.
⏳ Как рынок пришёл к разрыву
🟢 2020: старт льготной ипотеки под ~7% → цены на первичку ускорились.
🟡 2021–2023: разрыв вырос с ~10% до 40%.
🔴 2025: льготы урезаны, семейная ипотека держит продажи, но новостройки многим не по карману.
🧨 ЦБ называл это «кричащим дисбалансом» — риски для покупателей и банков.
⚠️ Главный риск для ипотечного покупателя
Если по ипотеке станет тяжело платить и придётся срочно продавать, то продавать вы будете уже как вторичку — дешевле, чем покупали у застройщика.
- Было: 12 млн ₽ по ДДУ.
- Реальность при перепродаже: 8–9 млн ₽.
- Итог: минус вложения + возможный остаток долга банку.
🧭 Когда первичка всё ещё оправдана?
🏗 Нужна современная планировка или редкий формат (высокие потолки, терраса).
🏫 Локация с будущим: строят метро, дорогу, школу → шанс на рост цены.
💸 Сильная скидка/субсидия от застройщика (реальная, не «на бумаге»).
🕰 Готовы ждать 2–4 года и держать финансовую подушку.
🌿 Когда лучше вторичка?
🚇 Уже есть метро/МЦД, сад, школа, поликлиника.
🪪 Можно оформить сделку быстро и въехать сразу.
💵 Экономия 20–40% к новостройке той же локации.
🧩 Нужна понятная ликвидность: продать проще.
🔍 Сравнение первички и вторички
💡 Научно-практические рекомендации от White Broker
1. Стресс-тест платежа 🧮
- Правило: ипотечный платёж ≤ 30–35% чистого семейного дохода.
- Прогоните сценарий +3 п.п. к ставке: платеж вырастет примерно на 12–15%. Потянете? Если нет — сделка рискованна.
2. Считаем «цену выхода» заранее 📉
- Смотрите аналоги на вторичке в этой же локации.
- Заложите дисконт 10–20% к цене новостройки — это ориентир вашей будущей продажи.
3. Ликвидность важнее всего 🔑
- Топ-параметры: 2–6 этаж, окна во двор, кухня от 10 м², раздельный санузел, балкон, кирпично-монолитный дом, адекватные коммунальные.
- Избегайте «шумных» трасс, тёмных кухонь без окна и первых/последних этажей без лифта/без техэтажа.
4. Проверяем реальную выгоду субсидий 🧾
- Сравните эффективную ставку (с учётом страховок/комиссий) и альтернативу: обычная ставка + живая скидка к цене. Иногда честная скидка выгоднее «красивой ставки».
5. Срок владения ≥ 5 лет ⏱
- Новостройка как инвестиция «на год-два» сейчас почти не работает. Горизонт 5–7 лет снижает риск «выйти в минус».
6. Правило «20%+6» 💼
- Первый взнос ≥ 20%, подушка на 6 ежемесячных платежей — на отдельном счёте. Это ваша защита от форс-мажора.
7. Фактор аренды 🏷
- Сравните платёж по ипотеке vs аренда аналогичной квартиры. Если аренда на 20–30% дешевле, а цели «жить именно здесь» нет — рациональнее арендовать и копить.
8. Гигиена сделки 🧪
- Первичка: проверяйте проектное финансирование/эскроу, страхование, сроки в ДДУ, репутацию застройщика.
- Вторичка: юрпроверка истории (дарения, наследство, опека, брачные режимы), отсутствие перепланировок без узаконивания, адекватные показания счетчиков.
🧰 Мини-чек-лист перед решением
• 📍 Локация: транспорт, школы, поликлиника, двор.
• 🧱 Дом: материал стен, год постройки/реконструкции, лифты, капремонт.
• 📐 Квартира: планировка, инсоляция, этаж, шум.
• 💵 Финансы: платёж ≤ 35% дохода, подушка на 6 месяцев.
• 🧾 Документы: чистая история, нет обременений/споров.
• 🔁 План «Б»: если что, кому и за сколько продам?
🧭 Что делать прямо сейчас (дорожная карта)
1. 🎯 Определите цель: жить или инвестировать.
2. 📊 Сравните 3–5 вариантов новостройка vs вторичка в одной локации.
3. 🧮 Сделайте стресс-калькуляцию платежа и «цены выхода».
4. 🔍 Закажите юридическую и техэкспертизупонравившейся вторички.
5. 📝 Торгуйтесь: по вторичке реальный торг 5–10%, по первичке — ищите реальные скидки вместо «субсидированной ставки».
6. ✅ Зафиксируйте решение — и не выходите за лимиты бюджета.
📣 Вывод White Broker
🔸Для семей с ограниченным бюджетом сейчас чаще выгоднее и безопаснее вторичка: вход дешевле, инфраструктура готова, рисков меньше.
🔸 Первичка оправдана, если это сильная локация, реальная скидка и горизонт владения 5–7 лет.
🎁 Бонус от White Broker
Мы бесплатно сделаем для вас сравнительную таблицу 3–5 объектов «первичка vs вторичка» в нужной локации и посчитаем:
- ежемесячный платёж (с учётом страховок),
- «цену выхода» через 3 года,
- срок окупаемости при сдаче в аренду,
- риски и ликвидность по чек-листу.
Напишите район и бюджет — подготовим расчёт и персональный план действия.
📞Нужен расчёт оптимальной цены или поиск квартиры?
E-mail: info@white.broker
Сайт: https://white.broker/
Тел.: +74997072828
White Broker. Простые решения — выгодные сделки.
Хотите всегда быть в курсе актуальных новостей из мира недвижимости?
💡Телеграм-канал — свежие новости и обсуждения с первыми инсайдами!
🏡 YouTube — актуальные видео на тему недвижимости