Арендодатели нередко путаются в вопросе учета коммунальных платежей, которые возмещают арендаторы. В зависимости от способа оформления этих платежей могут возникать налоговые риски, узнайте из статьи как выбрать наиболее выгодный вариант.
Автор: Ольга Ульянова, аудитор и эксперт по налоговой оптимизации.
👋 Приветствую, уважаемые предприниматели и коллеги!
Рубрика – ОПТИМИЗАЦИЯ
В этой статье разберем:
✔ Как правильно оформлять коммунальные платежи.
✔ В каких случаях компенсация облагается налогом.
✔ Как избежать претензий ФНС.
✔ Практический пример ошибки клиента.
✔ Позицию Минфина и судебную практику.
1. Коммунальные платежи как часть арендной платы
Бухучет
ФСБУ 25/2018 "Бухгалтерский учет аренды" не регулирует учет переменных платежей (например, зависящих от объема потребления коммунальных услуг).
- Переменные платежи (не связанные с индексацией) не считаются арендными и отражаются:
- в доходах от обычной деятельности (если аренда — основной вид бизнеса);
- в прочих доходах (если сдача имущества не является систематической).
Налог на прибыль
Компенсация коммунальных услуг включается:
- в доходы от реализации (если аренда — систематическая деятельность);
- во внереализационные доходы (в остальных случаях).
🔹 Нормативное обоснование:
- ПБУ 9/99 "Доходы организации" (п. 2).
- Письмо Минфина № 03-03-06/3/118742 от 05.12.2022.
2. Компенсация коммунальных услуг сверх арендной платы
Бухучет
Если арендатор возмещает коммунальные услуги отдельно от аренды:
- Не признается доходом, так как не увеличивает экономические выгоды арендодателя (п. 2 ПБУ 9/99).
- Проводки:
- Дт 76 – Кт 60 – отражены затраты на коммуналку;
- Дт 51 – Кт 76 – получено возмещение от арендатора.
Налог на прибыль
Сумма возмещения включается во внереализационные доходы на дату предъявления арендатору расчетных документов (пп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ).
🔹 Нормативное обоснование:
- Письмо Минфина № 03-03-07/27491 от 17.04.2019.
- Письмо ФНС № СД-4-3/5272 от 25.03.2019.
3. Учет расходов на коммунальные услуги
3.1. Если компенсация включена в арендную плату
Бухучет:
- Дт 20 (26, 91-2) – Кт 60 – отражены затраты;
- Дт 19 – Кт 60 – учтен НДС;
- Дт 68 – Кт 19 – НДС принят к вычету.
Налог на прибыль:
- Материальные расходы (если аренда — систематическая деятельность, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ);
- Внереализационные расходы (в иных случаях, пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ).
3.2. Если компенсация идет сверх арендной платы
Бухучет:
- Расходы не признаются (п. 2 ПБУ 10/99).
- Сумма относится на расчеты с арендатором.
Налог на прибыль:
- Внереализационные расходы (пп. 20 п. 1 ст. 265 НК РФ). Последнее число отчетного периода, за который получены расчетные документы от поставщиков коммунальных услуг.
🔹 Нормативное обоснование:
- Письмо Минфина № 03-03-06/1/72012 от 17.08.2020.
- Письмо ФНС № СД-4-3/5272 от 25.03.2019.
4. НДС при перевыставлении коммунальных услуг
Когда НДС не начисляется?
Если коммунальные услуги не являются частью арендной платы, а перевыставляются для возмещения затрат, объекта налогообложения нет (письма Минфина № 03-07-11/3227 от 18.01.2024, ФНС № ШС-22-3/86 от 04.02.2010).
В письме № 03-07-11/127323 от 17.12.2024 Минфин напомнил правила НДС при аренде нежилых помещений:
Основное правило - арендная плата облагается НДС в общем порядке.
По коммунальным платежам НДС зависит от условий договора.
• Если коммунальные платежи — часть арендной платы → НДС начисляется на всю сумму (аренда + коммуналка)
• Если коммунальные платежи — возмещение затрат арендодателя → НДС не начисляется
Важно: Эти правила действуют и для арендодателей на УСН, которые с 1 января 2025 года стали плательщиками НДС.
Ключевой момент — формулировка в договоре аренды определяет налоговые последствия по коммунальным платежам.
Можно ли принять НДС к вычету?
- Нет, если услуги перевыставлены арендатору (п. 2 ст. 170 НК РФ).
- НДС включается в сумму возмещения.
🔹 Судебная практика:
- Постановление ФАС СЗО № А52-353/2006/2 от 12.09.2006.
5. Сравнительная таблица налоговых последствий по коммунальным платежам
Выгоднее для арендодателя: Компенсация коммуналки сверх арендной платы
- Экономия НДС 20%
- Меньше налоговая нагрузка
- Снижение риска споров с ФНС
Выгоднее для арендатора: Коммуналка в составе арендной платы
- Может принять НДС к вычету с полной суммы
- Проще документооборот
В итоге схема с отдельной компенсацией коммунальных услуг налогово выгоднее для арендодателя, но требует правильного оформления договора и документооборота.
6. Ситуация из практики, разбор ошибки клиента
ИП на УСН сдает в аренду помещения. Арендаторы платят отдельно аренду и отдельно возмещают коммуналку. ИП не включал возмещение коммуналки в доходы, а налоговая требует это делать.
🔴 Позиция налоговой:
Если нет специального посреднического договора, то возмещение коммунальных услуг - это ваш доход, который нужно включать в декларацию по УСН.
Что происходит по закону:
Когда арендатор возмещает коммуналку отдельно от арендной платы, это считается оказанием услуги по перечислению коммунальных платежей. Такие суммы являются доходом и облагаются налогом.
Как можно было избежать налогообложения:
Заключить посреднический договор с арендатором ДО заключения договора с поставщиком коммунальных услуг. Тогда возмещение коммуналки не было бы доходом.
Что делать сейчас:
- Включить суммы возмещения коммуналки в доходы
- Подать уточненную декларацию
- Доплатить налог с этих сумм
Вывод: Налоговая права, клиент обратился за консультацией к нам слишком поздно. Возмещение коммунальных услуг без посреднического договора - это доходы ИП, подлежащие налогообложению по УСН.
🎯Подборка статей нашего канала про налогообложение сделок с коммерческой недвижимостью👇
🔗 Как экономить налоги по сделкам с коммерческой недвижимостью и какие возможны налоговые риски
6. Как с 2025 г. арендодателю на УСН +НДС учитывать возмещение коммуналки и не запутаться с НДС?
Суть проблемы
Пример: ИП на УСН "доходы" 6% + НДС 5% сдаёте помещение в аренду. В договоре арендная плата состоит из двух частей:
1. Постоянная часть (фиксированная сумма).
2. Переменная часть (компенсация коммуналки: свет, вода, газ).
Вы оплачиваете коммуналку поставщикам (с НДС 20%), а потом арендатор возмещает вам эти расходы.
Вопрос: Как правильно перевыставить арендатору коммуналку? Нужно ли добавлять ещё 5% НДС сверху? Как правильно учесть возмещение?
Коммуналка — часть арендной платы
- Вы еревыставляете арендатору точную сумму, которую заплатили поставщику (включая НДС 20%).
- Не нужно выделять НДС отдельно (просто укажите в документах общую сумму).
- Но! Вся арендная плата (и постоянная, и переменная части) облагается вашим НДС 5%
7. Риски для концессионеров. НДС даже при тарифе без налога
Суть спора (Постановление АС ВСО № А78-2729/2024 от 12.05.2025)
Компания-концессионер оказывала коммунальные услуги по тарифу, утвержденному без НДС. ФНС доначислила налог, суд поддержал инспекцию:
🔴 Выводы суда:
- Компания сама должна была предоставить корректные данные для расчета тарифа.
- Даже на УСН концессионеры обязаны платить НДС (письма Минфина № 03-07-11/10872 от 06.02.2025, № 03-07-11/9627 от 04.02.2025).
Выводы, как избежать претензий?
✅ Четко прописывайте в договоре, как учитываются коммунальные платежи (в составе аренды или отдельно).
✅ Не начисляйте НДС при перевыставлении счетов за коммуналку, если это возмещение затрат.
✅ Проверяйте тарифы, если работаете по концессионным соглашениям – НДС может быть обязательным.
✅ Следите за судебной практикой – позиции ФНС и Минфина меняются.
Грамотный учет коммунальных платежей защитит от доначислений и штрафов, остались вопросы, не стесняйтесь спросить!
👩🏻💻Если вам требуется помощь в разборе вашей ситуации, контакты:
WhatsApp РФ +79185831919 для иностранных клиентов +995599066822
Звонки по РФ +79518309626 💎телеграм только на этом номере
Отзывы читайте 👉🏼 здесь
Подписывайтесь на нас в телеграм, 🚀там больше фишек и советов по налогам и финансам, которые помогут вам сэкономить время и деньги.
🟢 Все услуги оказываются в удаленном формате
#ольга_ульянова_аудитор #бизнес #финансы_под_контролем #налоговоепланирование #НДС #налогообложение #коммунальныеуслуги #арендодатель #арендатор #посредническийдоговор #налоговыерисски #возмещениерасходов #правовоеоформление #документооборот #последовательностьдействий #транзитныеоперации #налоговыепоследствия