Редакция Всеостройке.рф составила инструкцию, которая сэкономит время и нервы.
Вы когда-нибудь сталкивались с заманчивыми предложениями по недвижимости, но потом узнавали, что квартира уже продана? Это распространённая проблема на рынке, и часто такие объявления используются для различных целей, не связанных с реальной продажей. Давайте разберёмся, как распознать фейковые объявления.
Зачем создаются ложные объявления о продаже недвижимости?
Несколько причин:
- Сбор информации
Риелторы и продавцы могут использовать фейковые объявления, чтобы изучить спрос на рынке.
- Проверка спроса
Продавцы могут размещать подобные объявления, чтобы понять, насколько заинтересованы покупатели в конкретной квартире.
- Снижение цены
Покупатели могут публиковать ложные объявления с низкими ценами, чтобы заставить продавцов снизить цену на свои объекты.
- Мошенничество
К сожалению, мошенники тоже используют фейковые объявления, чтобы получить предоплату и исчезнуть.
- Маркетинг агентств
Недобросовестные агентства могут использовать такие объявления для привлечения потенциальных покупателей и затем предложить более дорогостоящие варианты.
Илья Фролов, управляющий партнер девелоперской компании STENOY:
«Первый признак фейкового объявления о продаже квартиры — подозрительно низкая цена. Продавец гораздо лучше покупателя осведомлен о среднем уровне цен. Более того, большинство продавцов включают наценку “на торг”, и тем более подозрительно выглядит объявление с откровенно дисконтным предложением.
Еще один повод заподозрить фейковое объявление — скорость. К объявлениям о срочной продаже или о продаже до определенной даты нужно относиться с особым вниманием. Как правило, за суматохой может скрываться проблемная квартира. И третье — требование задатка. Скорее всего, не увидите ни квартиры, ни денег. Главная цель ложных объявлений — привлечь внимание клиента, с дальнейшей попыткой продать ему что-то. Просто сбор базы. Или, что уже не так безобидно — сбор персональных данных. Отвлечь внимание клиента низкой ценой, скидкой с коротким сроком действия, какими-то еще сказочными условиями для снижения внимания клиента. Возможна продажа сложной, юридически “не чистой” квартиры. По объективным причинам точную цифру фейковых объявлений сказать невозможно, но, по ощущениям — это не более 7–8% от общего количества объявлений».
Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet:
«В данном случае понятие фейкового объявления достаточно сложно корректно сформулировать, поскольку фейковые объявления о продаже или аренде объекта недвижимости могут быть разные. Такие объявления можно условно разделить на несколько разновидностей, исходя из задач, которые они преследуют. Если разбираться, кому и зачем нужны фейковые объявления о продаже или аренде объекта недвижимости, то для начала определим две основные причины их создания. Первый вариант, самый простой и очевидный: таким образом некоторые риелторы и агенты ищут потенциальных клиентов, размещая подобные, можно сказать, рекламные объявления, чтобы собрать базу клиентов, заинтересованных в похожем объекте. Второй вариант — некоторые агенты таким образом определяют рыночную стоимость того или иного объекта: отслеживают количество звонков и степень заинтересованности целевой аудитории. Чтобы распознать фейковое объявление, необходимо позвонить по указанному в нем телефону. Без живого общения, к сожалению, здесь не обойтись, потому что внешне такое объявление выглядит как обычное, стандартное. Однако при разговоре в этом случае, скорее всего, от показа объекта начнут уклоняться под разными причинами: вам скажут, что продавец либо в отъезде, и пока показ невозможен, либо что будут согласовывать время показа с продавцом, после чего к вам вернутся с обратной связью. К сожалению, статистики по фейковым объявлениям на рынке нет. Тем не менее существуют определённые тренды на размещение такого рода объявлений участниками рынка, в том числе для исследования спроса».
Андрей Садо, управляющий партнер Penny Lane Realty: «Распознать фейковое объявление достаточно просто. Позвонив по этому объявлению, вас, скорее всего, отговорят от просмотра и будут рекомендовать посмотреть что-то другое, ссылаясь на отсутствие покупателя, на какие-то проблемы в этом объекте, невозможность его рассмотреть или “квартира находится под залогом, извините, прошу прощения, под задатком, под авансом” и так далее. То есть какими-то способами вас будут отговаривать от того, чтобы вы посмотрели эту квартиру вживую. Это первый знак фейкового объявления. Создаются фейковые объявления агентствами, которые не способны пополнять свою базу, предлагая качественные и грамотные услуги, и таким образом они копируют объявления других агентств, как один из вариантов фейковых объявлений, стараясь выставить их в рекламе выше и тем самым пополняя свою базу клиентами. Иногда сами посредники признаются коллегам по телефону, что их объявления являются подделкой, однако продолжают привлекать покупателей таким образом. Также, допустим, фейковые объявления используются для лидогенерации. Привлекательная цена, привлекательная локация, хорошая квартира, клиент звонит, его дальше пересаживают на другой объект. Эта практика используется очень часто частными маклерами и непрофессиональными агентствами. Статистика фейковых объявлений зависит очень часто от района. К примеру, “Москва-Сити” просто кишит фейковыми объявлениями не только по жилой недвижимости, но и по офисной. Сейчас, к счастью, ассоциация ARIA совместно с агентством Penny Lane и с другими агентствами-участниками ассоциации, в очень тесном общении с ЦИАНом и с Авито, предпринимают все меры для того, чтобы количество фейковых объявлений уменьшилось на этих площадках, поскольку это вызывает недовольство не только у самих профессиональных агентств и агентов, но и, конечно же, у покупателей, которые вынуждены тратить свое время на то, чтобы найти действительно объявление, которое реально. Мы активно сообщаем сотрудникам и менеджерам ЦИАН и Авито о наличии таких объявлений, отправляем голосовые сообщения, записи телефонных разговоров по таким фейковым объявлениям, чтобы впредь такие частные маклеры или агентства попадали в черный список и больше не дублировали объявления. Борьба также ведется с помощью искусственного интеллекта, который способен распознать дубли фотографий».
Как распознать ложные объявления
- Слишком низкая цена
Проверьте, соответствует ли цена рыночной стоимости. Явно заниженные предложения (более чем на 20% ниже рыночной цены), особенно без пометки «срочно», часто являются фейковыми. Сравните цены на аналогичные квартиры в интересующем вас районе. Если цена слишком низкая для характеристик и местоположения, это должно насторожить.
- Объявления, которые слишком долго висят
Обращайте внимание на дату публикации объявления. Если объявление висит на сайте долго (более месяца), это может означать, что оно не является актуальным. Квартиры, продающиеся ниже рыночной стоимости, обычно быстро находят покупателей (если это не фейк). Исключением могут быть квартиры в менее престижных районах.
Примеры:
Если вы ищете квартиру, обратите внимание на среднюю цену за квадратный метр. Если предложение существенно отклоняется от этого диапазона, высока вероятность, что это ложная информация.
Внимательное изучение информации поможет избежать неоправданной траты времени и потенциальных финансовых потерь при работе с рынком недвижимости.
Ловушки при поиске недвижимости: как избежать фейков и найти подходящий вариант
Поиск недвижимости может быть увлекательным, но и таит в себе потенциальные ловушки. Как отличить реальное предложение от фейкового объявления? Давайте разберем несколько ключевых моментов.
Проверьте достоверность изображений
- Несоответствие описания и фотографий
Если квартира заявлена как экономкласс, но на фото выглядит как элитная, это может быть признаком подмены изображений. Фотографии могут быть скачаны из интернета.
- Недостаточное количество фотографий
Малое количество или отсутствие фотографий внутри квартиры часто является тревожным сигналом. Возможно, речь идёт о проблемном объекте или просто попытке обмана. Вместо фотографий квартиры вы видите только подъезд, двор или сам дом.
- Проверка фотографий
Используйте инструменты поиска по картинкам (Яндекс Картинки, Google Картинки) для проверки оригинальности фотографий. Особую осторожность следует проявлять при поиске недвижимости на площадках с менее жёсткой модерацией, например, на Авито.
Внимательно изучайте текстовое описание
Нечёткое или слишком идеализированное описание объекта должно вызывать подозрения. Хорошее объявление содержит подробную информацию: метраж, состояние, ремонт, наличие мебели, владельцы. Недостаток деталей или слишком эмоциональные описания — повод быть настороже.
Владимир Комлев, управляющий партнер строительной компании «Билдсервис»:
«Большинство фейковых объявлений на рынке создаются не с целью мошенничества, а связаны с работой риэлторов. Задача таких “приманок” — взять человека в работу с дальнейшей задачей просто заработать. Первый и главный признак фейка — несоответствие цены и качества квартиры. Вы самостоятельно можете сделать сравнительный анализ средней цены квартиры в районе, используя платформы по недвижимости. И если вы видите слишком сильное несоответствие, а именно — слишком хорошее предложение за малые деньги, то с вероятностью 99,99% можно понять, что это фикция. Второй момент, который обязательно нужно осветить, — это звонок по объявлению. Здесь вы по словесным оборотам можете оценить честность оппонента. “Вам будут предложены другие варианты”, “собственник квартиры сейчас не на связи”, “данное помещение находится в брони” — это стандартные методы работы риелторов. Большинство современных людей самостоятельно стараются сдать свою недвижимость, поэтому в оригинальных объявлениях видны на фото естественные недостатки квартиры. При соответствии среднего ценника в районе подобные нюансы гарантируют настоящее объявление. Но если вы видите совершенный вариант квартиры на фото, “не плавайте в облаках” — скорее всего, это искусственный рендер или банальная приманка».
Где искать проверенные объявления
- Обращайтесь к профессионалам
Поиск недвижимости через риелторские агентства — один из самых надежных способов. Четко сформулируйте свои требования: бюджет, метраж, количество комнат и другие критерии. Риелторы помогут вам найти подходящее жильё и избежать проблем.
- Проверьте репутацию
Ознакомьтесь с отзывами и результатами работы выбранной компании.
- Будьте внимательны к объявлениям с низкой ценой
Нереальные цены, особенно без дополнительных подробностей или пометки «срочно», могут быть признаком фейка. Проверяйте рыночную стоимость подобных объектов в вашем регионе.
Поиск недвижимости должен включать проверку соответствия предложений рыночным ценам и внимательное изучение фотографий.
Используйте свои знания, задавайте вопросы и будьте внимательны — это поможет вам избежать ложных объявлений и найти свой идеальный вариант.
Ранее мы также писали про SMM в строительстве и все о продвижении недвижимости.