Это самый частый вопрос, который мне задают. Оно и понятно, чем быстрее ты построишь жилой дом на предназначенном для этого участке, тем дешевле этот участок обойдется для вас.
Согласно ЗК РФ Статье 39.20, собственник здания или сооружения находящимся на арендованном земельном участке, имеет первоочередное право выкупа (без торгов) по льготной цене.
Здание или сооружение, должно соответствовать основному виду разрешенного использования (ВРИ). То есть если у вас участки ЛПХ (п.у) или ИЖС, то это жилой дом. Любую другую нежилую постройку вам не согласуют.
В Статье 39.20 нет подробных разъяснений, на счет параметров жилого дома, но есть определение - «Жилой дом», а значит он должен соответствовать «СП 55.13330.2016 ДОМА ЖИЛЫЕ ОДНОКВАРТИРНЫЕ» (редакция от 17.05.2023)
Параметры для жилого дома:
1. Строительство должно быть завершено и объект должен быть поставлен на кадастровый учет.
2. Дом должен быть капитальным. Иметь прочную связь с фундаментом (не модульный домик). У него должны быть: кровля, стены, полы, окна, входная дверь, внутренние перегородки. Общий посыл такой, чтобы дом невозможно было разобрать, без существенных разрушений.
3. Площадь помещений не меньше:
- - Общая комната – 14кв.м
- - Кухня – 6кв.м
- - Спальня – 8кв.м
- - Санузел совмещенный – 3кв.м
Итого: 31кв.м чистой площади, но с учетом внутренних перегородок и коридором, выходит около 38кв.м
4. Достаточное утепление стен, согласно климатическому району
5. Коммуникации. Согласно все тому же СП 55.13330.2016, в жилом доме должны быть проведены: электричество, водоснабжение, канализация, отопление, вентиляция. Будет ли администрация учитывать подводку коммуникаций для принятия решений о согласовании выкупа, зависит от региона и самой администрации. Но я бы настоятельно рекомендовал провести электричество и заложить трубопровод для канализации и водоснабжения в дом, чтобы в случае претензий со стороны администрации, установить септик и решить вопрос с водой.
6. Фасад. У дома должен быть нормальный фасад, это не прописано в СП, но дом должен иметь жилой вид. На фасады обшитые ОСБ листами, часто даже кадастровые инженеры не выезжают, а комиссия может начать придираться.
Как проходит процедура выкупа?
- Получаете участок под строительство жилого дома в аренду, регистрируете договор в Росреестре
- Строите жилой дом согласно параметрам приведенных выше
- Кадастровый инженер подготавливает документацию для регистрации дома (технический план)
- Подаете документы на регистрацию жилого дома в Росреестр
- После регистрации жилого дома подаете в муниципалитет заявление о передаче в собственность земельного участка с выпиской из ЕГРН на жилой дом и копию договора аренды
- На этом этапе администрация может выслать комиссию на обследования объекта недвижимости. Если он соответствует нормативам, то муниципальные власти выносят постановление о предоставлении земли в собственность, а также о расторжении договора аренды.
- Заключаем и регистрируем договор купли-продажи земельного участка с муниципалитетом.
Что будет, если администрация откажет в выкупе? Вы можете подать в суд, настаивая, что в Статье 39.20 ЗК РФ отсутствуют характеристики для зданий и сооружений, размещаемых на земельных участках, а в статье 39.16 ЗК РФ отсутствуют соответствующие основания для отказа. Администрация может подать на вас иск на исключение записи из ЕГРН и снять ваш дом с кадастрового учета, а действия кадастрового инженера признать незаконными.
Ниже привел примеры реальных отказов администраций (взято из интеренета)
Как видно из примеров, основные причины отказов - не соответствие площадей, отсутствие капитального фундамента и отсутствие коммуникаций.
Кому понравилась статья, можете подписаться на мой ТГ канал https://t.me/zemlevladeltsy , там я буду выкладывать больше примеров из реальной практики, здесь будет больше полезной информации для тех, кому интересны вопросы по земле. Спасибо за внимание)