"Продажа унаследованной квартиры без НДФЛ: как пережившему супругу сэкономить до 650 000 ₽"

Ситуация: После смерти мужа вы унаследовали квартиру, купленную в браке, и хотите ее продать. Налоговая требует 13% с прибыли? Ошибка! По правилам 2025 года, если соблюдены два условия, НДФЛ не платится вообще. Разберем, как использовать льготу по письму Минфина № 03-04-05/83933 и не попасть на доначисления.

✅ Условия освобождения от НДФЛ: 2 главных правила

1. Имущество приобретено в браке на общие средства
   Квартира, дом, земля куплены во время семейной жизни;
   Финансирование — из совместного бюджета (не важно, на кого оформлена).
2. Соблюден минимальный срок владения

⚠️ Важно! Если квартира куплена до 2016 года — срок владения 5 лет (ст. 217.1 НК РФ).

🔍 Почему срок считают с покупки, а не с наследования

Обоснование Минфина (письмо № 03-04-05/83933):

«Право пережившего супруга на долю в совместном имуществе возникает с момента его приобретения, а не с даты смерти второго супруга или выдачи свидетельства о наследстве».

Пример:

• 1998 — брак;
• 01.01.2020 — покупка квартиры (зарегистрирована на мужа);
• 15.03.2025 — смерть мужа, жена вступила в наследство;
• 01.06.2025 — продажа квартиры.

Расчет срока:

01.01.2020 → 01.06.2025 = 5 лет 5 месяцев > 3 лет → НДФЛ 0 ₽.

📊 Таблица: Когда платить налог, а когда — нет

📝 Пошаговая инструкция для продажи без налога

Шаг 1. Подтвердите статус «совместно нажитого»

Документы для налоговой:

• Свидетельство о браке;
• Выписка из ЕГРН с датой регистрации права;
• Договор купли-продажи 2020 года (где покупатель — муж);
• Совместное заявление супругов при покупке (если есть);
• Банковские выписки о переводе денег с общего счета.

💡 Лайфхак: Если квартира оформлена только на мужа — приложите его завещательное распоряжение с указанием, что имущество совместное.

Шаг 2. Проверьте срок владения

Формула:

Срок = Дата продажи - Дата регистрации права при покупке

Калькулятор на сайте ФНС: nalog.gov.ru/srok_ndfl

Шаг 3. Укажите льготу в декларации

В 3-НДФЛ отметите:

• Доход: Сумму продажи;
• Льгота: Код 644 («Имущество, находившееся в собственности 3 года»);
• Основание: «Совместно нажитое имущество супругов» + ссылка на ст. 217.1 НК РФ.

Шаг 4. Подайте документы в ФНС

• Через Личный кабинет налогоплательщика → раздел «Декларация 3-НДФЛ»;
• Или в МФЦ — если нужна отметка о принятии.

💰 Пример расчета экономии

• Квартира куплена в 2020 за 4 000 000 ₽;
• Продана в 2025 за 9 000 000 ₽;
• Прибыль: 5 000 000 ₽.

Без льготы:

5 000 000 ₽ × 13% = 650 000 ₽ НДФЛ.

По льготе:

0 ₽ (соблюдены оба условия).

⚠️ 3 ошибки, из-за которых начислят НДФЛ

1. Не доказали «совместность» приобретения
   Решение: Если документы утеряны — получите решение суда о признании имущества совместным.
2. Перепутали дату отсчета срока
   Важно: Срок считают только с регистрации в Росреестре (не с даты договора!).
3. Продали до истечения 3/5 лет
   Обход: Если срок владения <3 лет — используйте вычет 1 000 000 ₽ (ст. 220 НК РФ):
   (9 000 000 ₽ - 1 000 000 ₽) × 13% = 1 040 000 ₽ → но это дороже, чем ждать!

📑 Шаблон пояснения для ФНС (если требуют уплаты налога)

В ИФНС № 77 по г. Москве
От Петровой А.И., ИНН 770112345678

Пояснение к декларации 3-НДФЛ
Я, Петрова Анна Ивановна, продала квартиру по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д.1, кв.2 (кадастровый № 77:01:0001010:123) 10.08.2025 за 9 000 000 ₽.

Основания для освобождения от НДФЛ:
1. Квартира приобретена в период брака с Петровым И.О. 01.01.2020 (договор купли-продажи №... от 15.12.2019).
2. Срок владения на дату продажи — 5 лет 7 месяцев (> 3 лет).

Приложение:
1. Свидетельство о браке.
2. Выписка из ЕГРН о регистрации права 01.01.2020.
3. Копия договора купли-продажи 2019 г.

Прошу применить льготу по пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

Дата: 25.08.2025
Подпись: _______

💡 Советы юристов: как защититься от претензий ФНС

1. Получите предварительное письмо из Минфина — запросите разъяснения через ФНС до сделки.
2. Включите в договор купли-продажи фразу:
   «Продаваемое имущество является совместной собственностью супругов, приобретено в браке. Срок владения превышает 3 года».
3. Храните документы вечно — даже через 10 лет налоговая может проверить сделку.

Бесплатная консультация юриста

💎 Заключение: Ваша экономия — 13% от прибыли

• Не верьте риелторам, советующим «договориться» с налоговиками — льгота абсолютно законна.
• Срок владения считается с первой регистрации — даже если квартира была записана только на супруга.
• При претензиях ФНС — требуйте письменный отказ и обжалуйте его через суд с ссылкой на письмо Минфина № 03-04-05/83933.

Вам нужна юридическая консультация? Наша команда профессиональных юристов готовы помочь защитить ваши права! Оставьте заявку прямо сейчас, и мы оперативно разберем вашу ситуацию.

Запомните: Если квартиру купили в браке, а продали после смерти супруга через 3+ лет — НДФЛ 0 рублей. Не переплачивайте!