Публикую текстовую версию записки от 13 августа 2025 г. Посмотреть видеоверсию можно здесь:
ВНИМАНИЕ!!!!
В видеоверсии есть реквизиты судебного акта, о котором идет речь, а также мои комментарии к этому делу.
В рамках дела о банкротстве организации продан земельный участок, который был зарегистрирован за банкротом.
Результат торгов был оспорен в судебном порядке. Истец указывал, что проданный земельный участок является межквартальной дорогой (проездом), расположенной на территории коттеджного поселка, то есть объектом социального значения. Также указывалось, что в результате продажи участка, истец лишен возможности прохода и проезда к земельному участку, поскольку проданный участок является дорогой, ведущей к этому участку. Альтернативные способы заезда на земельный участок истца отсутствуют.
Рассмотрев дело суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска.
Суд сослался на то, что торги могут быть признаны недействительными только в случае наличия существенных нарушений при их проведении. В данном случае
существенных нарушений установленного Законом о банкротстве порядка
проведения торгов допущено не было.
Кроме того, суд счел, что истец не является лицом, чьи
имущественные права и интересы затронуты проведением торгов,
поскольку он не являлся ни участником торгов, ни лицом, заинтересованным в исходе торгов с точки зрения извлечения при продаже максимальной выручки от стоимости реализованного имущества.
Также было указано, что истец не представил доказательства того, каким образом его права и законные интересы были нарушены проведением торгов и каким образом он может их восстановить путем признания торгов недействительными.
По сути, истец не соглашается с правовым режимом спорного земельного участка, при этом режим земельного участка в случае признания торгов недействительными не изменится. В данном случае земельный
участок имеет вид разрешенного использования: «для объектов жилой
застройки», его назначение не изменялось, поэтому у суда отсутствует
право признать его социально значимым объектом.
Также суд отметил, что спорный земельный участок фактически
эксплуатируется собственниками смежных земельных участков в целях
беспрепятственного проезда к своим земельным участкам (дороги), то есть
на дату обращения с иском препятствий к его использованию в качестве
дороги со стороны покупателя не имеется.
Несмотря на то, что видом разрешенного использования данного
участка является «для объектов жилой застройки», использовать участок для жилой застройки невозможно, так как фактическое назначение участка
- дорога.
На будущее, как посчитал суд, истец вправе обратиться к покупателю участка с заявлением о предоставлении сервитута на земельный участок.
Суд апелляционной инстанции указал следующее.
Спорный земельный участок представляет собой дорогу местного значения, является социально значимым объектом, в отношении которого законодатель предусмотрел специальный порядок реализации имущества, направленный на удовлетворение публичного интереса, связанного с сохранением статуса такого объекта. Не свидетельствует об отсутствии социальной значимости участка и тот факт, что должник производил оформление за собой частной автомобильной дороги.
Было отмечено, что аналогичный земельный участок в пределах коттеджного поселка был передан муниципальному образованию.
На основании изложенного, решение суда первой инстанции было отменено и иск удовлетворен.
Суд кассационной инстанции указал следующее.
Спорный участок и земельные участки собственников являлись составной
частью земельного участка, принадлежавшего ранее должнику,
предназначенного для размещения коттеджного поселка и продававшегося по
частям под индивидуальную застройку всем желающим.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар
такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями. Поэтому при отсутствии доказательств обратного следует считать, что лица, приобретавшие земельные участки под жилую застройку уже оплатили продавцу стоимость проездов, без которых использование приобретенного земельного участка было бы невозможным.
В связи с этим земельные участки, являющиеся межквартальными
проездами на территории создаваемого коттеджного поселка могут считаться объектами вспомогательного назначения, которые следуют судьбе основного объекта (объектов).
По общему правилу, при отсутствии доказательств того, что при продаже земельных участков продавец оговорил продажу земельных участков под строительство индивидуальных домов в отсутствие возможности проезда к ним по межквартальным проездам в пределах коттеджного поселка, право собственности на земельные участки, необходимые для проезда к участкам собственников переходит в общую собственность собственников земельных участков в поселке.
Поэтому земельные участки, которые используются как межквартальные проезды в поселке с индивидуальной жилой застройкой, являясь неотчуждаемым (отдельно от основных земельных участков) общим имуществом, не могут выступать самостоятельным предметом торгов, в частности, в деле о банкротстве должника.
Основанием для признания торгов недействительными могут выступать не только нарушения, допущенные непосредственно при проведении торгов (нарушения процедуры торгов), но и незаконность передачи имущества на торги. Соответственно, вывод суда первой инстанции о ненадлежащем
способе защиты права истцами является неверным. Оспаривание торгов в
целях оспаривания договора, заключенного по результатам торгов
судебной практикой допускается.
Тот факт, что в соответствии с разрешенным использованием земельный участок не является дорогой, не имеет существенного значения для
разрешения настоящего спора, поскольку по смыслу ЗК РФ вид разрешенного использования может быть изменен собственником на соответствующий фактическому использованию в пределах перечня видов, предусмотренных градостроительным зонированием территорий.
Довод ответчика том, что создание препятствий в проезде к
земельным участкам истца со стороны покупателя к моменту разрешения
спора не доказано, не имеет значения для разрешения спора, поскольку защита
гражданских прав может осуществляться путем пресечения действий,
создающих угрозу нарушения права.
Приобретение ответчиком как лицом, не связанным с собственниками домов и земельных участков никакими обязательствами, земельного участка, обеспечивающего возможность эксплуатации жилых домов по назначению, безусловно, создает угрозу нарушения прав истцов на беспрепятственное использование их собственности.
На основании изложенного, постановление апелляционной инстанции было оставлено без изменения.
Чтобы не пропустить интересные новости, рекомендую подписаться на следующие ресурсы:
Подборка записок по земельным спорам