Моя квартира - мое дело. Или не только мое?
Я уже писала ранее про ловушку свободной планировки (спойлер: такая планировка не существует).
А теперь я бы хотела расширить эту тему и рассказать о перепланировке как таковой. Статья получилась длинная, пользуйтесь навигатором, если необходимо.
Не важно, по какой причине вы решили что-то изменить: вам не нравится планировка от застройщика или у вас изменились жизненные обстоятельства, вам придется для начала изучить современные законы о перепланировке в вашем регионе. Да, они везде разные. Актуальное для Москвы может быть не актуально даже для МО, не говоря уже о совсем других областях.
Да, сейчас уже многие знают, что "нельзя трогать мокрые точки", ну и что несущие стены не просто так называются:) Я же расскажу о нюансах, о которых вы, возможно не задумывались или слышали лишь поверхностно.
Все сказанное ниже относится к Москве, август 2025
С чего начать?
Начните с документов.
- Технический паспорт квартиры с планом от БТИ: должен быть у вас при покупке квартиры. Иногда застройщик косит под дурачка и не оформляет такое, а заменяет на более дешевый аналог - технический план от обычных кадастровых инженеров, а не специальных организаций (БТИ). Этой бумажки достаточно, чтобы внести ее в ЕГРН и отдать вам ключи от квартиры. А вот для перепланировки вам придется уже самостоятельно обращаться в БТИ для оформления технического паспорта.
Если в таком техническом плане будут указаны все внутренние перегородки, а по факту в квартире даже нет разметки в один кирпич (трассировки), то перед тем, как затевать перепланировку, вам нужно будет выложить трассировку по полу квартиры в соответствии с планом. Только после этого зовем БТИ и оформляем документы.
- Поэтажный план и экспликация: это такой план с квартирами под и над вами с обозначением всех зон. Нужен для того, чтобы вы случайно не расширили мокрую зону над чьей-то спальней. Вам такое просто не согласуют:)
- Проект. Можете сколько угодно рисовать на бумажке свою идеальную планировку, но в конце-концов вам придется обратиться к организации с допуском СРО (саморегулируемая организация: объединение компаний и/или специалистов одной отрасли, которое берёт на себя часть функций государства по контролю за их деятельностью). С этим проектом вы уже идете на согласование в Мосжилинспекцию. Можете сами, можете через специальные компании, которые проходят весь путь за вас.
После получения разрешения на перепланировку у вас есть 18 месяцев, чтобы завершить все работы. Не успели - оформляйте все заново.
После завершения работ вы приглашаете к себе комиссию для получения акта о завершенной перепланировке. Этот акт они направят в Мосжилинспекцию, а та уже передаст новые данные в Росреестр.
А теперь о самой планировке. Точнее, о перепланировке. Что можно вообще сделать в вашей квартире?
Мокрые зоны
Так что же с ними? Санузел торговать нельзя? А кухню? Что вообще такое "мокрая зона"?
Логически можно догадаться, что мокрая - это та, где вода:) Если говорить технически, то это те зоны, где установлены сантехнические приборы, подключенные к стоякам водоснабжения и канализации. В таких зонах потенциально высок риск затопления нижних этажей, а поэтому в этих зонах обязательна гидроизоляция пола.
Что можно сделать с мокрыми зонами? Для начала разделим их функционально, т.к. законы для них разные:)
Санузел
Его мы можем расширить за счет нежилых зон: например, за счет коридора. Важно: под вами в этой зоне так же должно быть нежилое помещение. Вот тут нам как раз нужен поэтажный план. У соседей там коридор? Отлично. Жилая комната? Извините, но санузел никуда не едет:)
А сейчас минутка нелогичной логики. Санузел - мокрая зона. Кухня - мокрая зона. Так может подвинуть слишком большую кухню и сделать себе королевскую ванну? Простите, но нет. Санузел нельзя расширить на зону кухни. Почему? Потому что:) Все же санузел весь сам по себе более влажная зона, чем кухня, где источников воды гораздо меньше, а чувствительной к влаге мебели и техники больше. И согласно закону, размещение санузла над кухней не допускается. А если вы расширите свой санузел на зону своей кухни, с большой долей вероятности, под вашим санузлом останется чья-то кухня. Таким образом вы ухудшаете жилищные условия вашего соседа снизу, а это запрещено. Т.е. сделать такое расширение вы сможете, только если все соседи под вами, начиная с самого первого этажа, уже сделали так же)
Если вы живете на 1 этаже или под вами коммерческое помещение, то согласовать перенос санузла на зону кухни возможно.
А если в квартире два санузла, но мне нужен только один?
Вы можете один из санузлов превратить в постирочную зону или даже гардероб. Главное, чтобы это было нежилое помещение.
До 2021 года правила по устройству санузлов были жёстче. Например, в квартире должен был оставаться хотя бы один санузел, который выходит в нежилую зону. А вход в санузел, в котором есть унитаз, не должен был располагаться в кухне, т.к. это ухудшает ваши же жилищные условия. Сейчас таких правил нет и по сути вы можете играть со входами в санузел как вам угодно.
Кухня
Ну уж ее-то можно расширить на санузел? И снова нет:) Почему? Примерно потому же, почему нельзя наоборот. Только тут уже речь идет не о комфорте соседей, а о вашем. Да, закон заботится о вас и запрещает вам ухудшать свои жилищные условия:) Как это работает?
Согласно закону, размещение санузла над кухней не допускается - это мы помним. Так вот, если вы перенесете кухню на территорию санузла, то уже над вашей кухней будет чей-то санузел. А это запрещено же, что вы:)
Однако, если вы живете на последнем этаже, то подвинуть кухню на санузел вы, скорее всего, сможете.
Ладно, оставим санузел. Что там дальше? Опять же, самый податливый в нашей квартире коридор вполне потеснится и примет на свою территорию кухню. Однако, если ваш сосед сверху уже успел перенести на это место часть санузла...ну вы поняли, кухня никуда не едет:) Такая вот гонка согласований между соседями получается:)
А вот с жилыми комнатами все немного сложнее:) Начнем с того, что если в вашей квартире газ, можете смело пролистывать статью дальше, т.к. с газом играть в перепланировку практически невозможно. Более того, если вы хотите устроить у себя "кухню-гостиную", вам придется снабдить ее перегородкой, которая способна полностью отделить зону кухни от зоны гостиной.
А теперь, давайте знакомиться: кухня-ниша, кухня, кухня-столовая и кухня-гостиная.
Вы можете подумать, что тут нет разницы, это все кухня. С точки зрения использования разница может быть незаметна. Но для документов это важные обозначения со своими нормами.
Кухня-ниша – это нежилая зона, оснащенная мойкой и плитой, имеющая площадь не менее 5 квадратных метров. Ее особенность в том, что она, как правило, не отделяется перегородкой от другой функциональной зоны (например, гостиной). Частый случай, когда такая ниша находится вообще в коридоре. Чаще всего кухни-ниши встречаются в студиях и однокомнатных квартирах.
Кухня - отдельное нежилое помещение, оснащенное мойкой и плитой, имеющее площадь не менее 8 квадратных метров.
Кухня-столовая – это помещение, сочетающее в себе кухню (не менее 6 квадратных метров) и зону для приема пищи.
Как видите, в зависимости от названия мы получаем норматив по метражу и организации пространства. А теперь попробуем совместить их с жилыми комнатами.
Начнем с того, что устройство кухни (любой) над жилой комнатой соседа запрещено. Т.е. сделать кухню-нишу в спальне вы не сможете, т.к. под ней будет чья-то спальня:) Как не сможете и просто подвинуть стенку между кухней и жилой комнатой, т.к. в таком случае часть вашей кухни будет нависать над жилой комнатой соседа.
Однако, вы можете убрать перегородку между кухней и жилой комнатой при условии, что зона кухни останется в своих границах. Да, так и рождается "кухня-гостиная". В документах же у вас по-прежнему будут два помещения: кухня и жилая комната. Физически они могут быть разграничены, например, разным напольным покрытием или устройством раздвижной перегородки.
Еще один вариант перепланировки - это устройство кухни-столовой. Такое помещение официально существует и имеет свои нормативы. Благодаря этому вы формально можете расширить кухню на зону жилой комнаты, при условии, что тот кусочек, который вы забираете у жилой комнаты, станет зоной столовой. Столовая - нежилое помещение и может располагаться над и под жилыми помещениями, а так же мокрыми точками:)
Балкон и лоджия
У меня тут была статья про балконы и их использование.
Так что просто напомню, что вы можете сделать с балконом. Если коротко, то ничего:) Нет, присоединить лоджию к комнате нельзя. Даже если вы видели, как у кого-то так сделано. Максимум, что вы можете - это снести стену между лоджией и комнатой (если она не несущая) и заменить ее на раздвижное "французское" окно. Не забывайте, что лоджия - это холодное помещение. Оно никак не утеплено со стороны улицы. Так что если вы хотите заменить стену на раздвижное окно, нужно будет еще и утеплить лоджию со стороны улицы, чтобы комната не промерзала.
Что же касается балкона, то с ним вот вообще ничего нельзя сделать. Даже остеклить, если изначально остекления не предусмотрено. Дело в том, что балкон - это отдельная плита, которая крепится к фасаду здания только одной стороной. И для нее есть норматив по допустимым нагрузкам. Так что любой "довесок" на балкон может просто привести к его обрушению.
Жилые комнаты
Вот и добрались до них. Тут все просто: не размещать под мокрыми точками (санузлы и кухни), соблюдать правило количества окон и следить за минимальным метражом.
Правило количества окон: сколько в квартире жилых комнат, столько минимально там должно быть и окон (т.е. минимум по одному на комнату). Поэтому, если вам очень хочется разделить одну большую комнату на две, в документах та часть, что осталась без окна, будет называться как угодно, но не жилым помещением (кабинет, гардеробная и т.д.). Но если вы и правда планируете в этом закутке жить, крайне рекомендуется установить между помещениями хотя бы полупрозрачную перегородку или световое окно в стене, чтобы солнечный свет тут тоже присутствовал.
Минимальный метраж. А это уже интереснее. Дело в том, что для каждой квартиры есть свои нормы по минимальному метражу жилого пространства. Поэтому прежде, чем устраивать кухню-столовую, отдавать часть спальни под кабинет и т.д., посчитайте метры:
- для однокомнатной квартиры - 14 кв.м. жилого пространства
- для двухкомнатной и более: 16кв.м хотя бы в одной комнате, остальные могут быть от 8 кв.м.
Заключение
Это основные моменты, которые стоит знать, если вы планируете перепланировку в квартире. Конечно, есть еще множество дополнительных нюансов, которые за одну статью не раскрыть. Я очень-очень рекомендую не заниматься этим самостоятельно, а хотя бы проконсультироваться в любой проектной организации, специализирующейся на перепланировках. Иначе вы рискуете потерять время и получить отказ в перепланировке просто потому, что неверно обозначили какую-то зону или не учли пару сантиметров:) Знаю случаи, когда специалисты из таких компаний помогали составить документы на весьма "рискованные" планировки, просто грамотно все расчертив.
Если же после прочтения этой статьи вы подумали "ай, да ладно, слишком сложно это все продумывать, потом еще процесс согласования, ну его!" и решили вообще ничего не согласовывать, то просто помните, что в любой момент ваши незаконные действия могут привести к очень плачевным последствиям.
1. Вы можете просто нарушить условия эксплуатации здания, что приведет к ранним трещинам, проблемам с вентиляцией у соседей, проблемам с общедомовыми коммуникациями и даже обрушению здания. Я не преувеличиваю, таких случаев, к сожалению, не мало.
2. Вы можете спокойно жить в своей незаконной перепланировке, но однажды к вам зайдет сосед в гости, увидит, что вы снесли перегородку между комнатами или возвели новую, и подаст на вас жалобу в жил инспекцию или просто в местную УК. Те придут с проверкой, выявят нарушения и вам придется выплатить штраф и заняться узакониванием вашей планировки (а в случае, если это невозможно, то и вовсе - вернуть как было). Если вам кажется нереальной ситуация с соседом, то вот вам более реальная: соседи вас затопили, к вам пришла комиссия, чтобы посчитать ущерб...ой, а что это? Кухня под санузлом? Мммм добро пожаловать в суд. Да, таких случаев тоже полно.
3. Вы избежали первых двух пунктов, но вот пришло время продавать квартиру. Перед сделкой покупатель проверяет все документы и видит, что планировка по документам не совпадает с реальной. Он понимает, что: либо он соглашается взять на себя все риски из первых двух пунктов, но отвечать за них теперь будет он. Либо, если он захочет купить эту квартиру в ипотеку, сделка вообще не состоится, т.к. от банка в квартиру зайдет оценщик, увидит несоответствия, передаст эту информацию в банк, а тот может и отказать в выдаче средств на такую квартиру. В случае, если покупатель использует собственные средства, это отличный повод запросить скидку за незаконную перепланировку, ведь он рискует, покупая такое:)
Надеюсь, написанное тут было для кого-то полезным:)