Прогноз рынка жилой недвижимости России после сентябрьского снижения ключевой ставки ЦБ: волна спроса и миграция капитала

Ключевые драйверы сентябрьского решения ЦБ

1. Текущий контекст:
   Ключевая ставка снижена до 18% в июле 2025 года после двух этапов смягчения (с 21% в начале года).
   Инфляция замедлилась до 9,02% (июль 2025), а прогноз ЦБ на 2025 год пересмотрен до 6–7%.
   Регулятор обозначил курс на дальнейшее снижение, указав среднюю ставку в 16,3–18,0% до конца 2025 года.
2. Ожидания по сентябрю:
   Аналитики прогнозируют снижение ставки еще на 200 б.п. (до 16%) на заседании 12 сентября.
   Это станет сигналом для рынков: удешевление кредитов и снижение доходности депозитов ускорят переток капитала в активы, включая недвижимость

Немедленные эффекты для спроса на жилье

1. Ипотечный спрос выйдет из "спячки":
   После июльского снижения ставки заявки на ипотеку выросли на 36,6%, а просмотры объявлений на вторичке — на 14,3% .
   Сентябрьское смягчение усилит тренд: ставки по рыночной ипотеке опустятся до 18–22%, что активизирует отложенных покупателей .
2. Ценовая динамика: рост на фоне дефицита:
   Вторичное жилье: Дефицит ликвидных предложений (в Санкт-Петербурге предложение упало на 25% за год) и рост спроса приведут к подорожанию на 5–10% до конца 2025 года 31115. Уже в июле 2025 года цены в Астрахани, Красноярске и Уфе выросли на 1,8–3% за месяц
   Новостройки: Девелоперы воспользуются оживлением спроса, чтобы сократить скидки (достигавшие 15%) и поднять цены. Рост составит 7–9% годовых из-за инфляции стройматериалов и ограниченного предложения

Прогноз цен по сегментам недвижимости после сентября 2025

Депозитные деньги хлынут на рынок недвижимости?

1. Масштабы перетока:
   На депозитах физлиц заморожено >75 трлн рублей. Даже переток 7 трлн (10% от объема) эквивалентен 15–17% годового объема сделок с недвижимостью (40–50 трлн рублей) и создаст давление на цены
2. Профиль инвесторов и их стратегии:
   Сегмент 3–10 млн руб.: Владельцы средних сумм массово вложатся в однокомнатные квартиры на вторичке или студии в готовых новостройках. Это наиболее ликвидные активы с потенциалом аренды.
   Сегмент >10 млн руб.: Инвесторы выберут бизнес-класс или качественную вторичку с ремонтом. Для них недвижимость — инструмент защиты от инфляции при падении доходности депозитов до 12–14% 96.
   Риски: Часть средств — это реинвестированные проценты за 2023–2024 годы. Их вывод не затронет "тело" накоплений, но усилит волатильность.

Риски и ограничивающие факторы

1. Ипотечная доступность останется барьером:
   Даже при ставке 16% платеж по кредиту на 10 млн руб. (20 лет) составит ~130 тыс. руб./мес., а переплата — 21 млн руб.. Для большинства это неподъемная нагрузка без льготных программ.
   Застройщики предлагают "ипотечные капканы": временные ставки 5% на 1–2 года с последующим скачком платежа (например, с 55 тыс. до 170 тыс. руб.).
2. Региональные диспропорции:
   В Москве и Петербурге рост цен сдержится 3–5% из-за насыщенности предложения.
   В городах с низким спросом (Омск, Тольятти) вероятен спад до 10%.

Стратегические выводы для инвесторов и покупателей

1. Где искать возможности:
   Вторичка в крупных городах: Покупка до сентября позволит зафиксировать цены до роста. Ключевые локации — районы с развитой инфраструктурой и коротким сроком экспозиции (среднее время продажи сократилось до 101 дня в Новосибирске).
   Новостройки высокой готовности: Снизят риски заморозки строительства (в 2025 году 48,4% проектов сдавались с задержками).
2. Когда действовать:
   До сентября 2025: Льготным категориям (IT-специалисты, семьи с детьми) — использовать госпрограммы (6%).
   IV квартал 2025 – 2026 год: Остальным покупателям дождаться снижения ставок до 14%, что сократит переплату на 30%.

Главный парадокс 2025 года: Покупка жилья в кредит при ставке 16% сэкономит больше, чем поиск "дешевого" объекта сегодня. Например, при будущей ставке 14% переплата на 12 млн руб. (вместо 10 млн) будет на 13 млн руб. ниже, чем сейчас.

Заключение: три сценария после сентябрьского решения ЦБ

1. Базовый (вероятность 70%): Снижение ставки до 16% вызовет рост спроса на 25–30%, цены на вторичку поднимутся на 7%, а депозитные деньги начнут переток в недвижимость (5–7% от объема вкладов за 12 месяцев).
2. Консервативный (вероятность 20%): ЦБ снизит ставку лишь до 17%, замедлив миграцию капитала. Цены вырастут на 3–4%, а активность ограничится льготными программами.
3. Агрессивный (вероятность 10%): Снижение до 15% спровоцирует ажиотаж и рост цен на 12–15%, но усилит инфляционные риски и вызовет ответные меры регулятора.

Итог: Сентябрь станет поворотным для рынка. Инвесторы с депозитами >3 млн руб. массово войдут в недвижимость, а покупатели с ипотекой получат краткое окно возможностей до подорожания объектов. Ключевой индикатор — не только ставка ЦБ, но и динамика предложения: если дефицит жилья усугубится, даже умеренный спрос спровоцирует ценовой шок.

Жилой-Крым.РФ - Ваш надежный гид и партнер на рынке недвижимости Крыма.
+79781820020