Помните ту самую квартиру в ЖК «Headliner»? Девятый этаж, вид на бульвар, бетон. Настоящий актив ,который мы выставили за 27,9 млн.
На днях нашлись покупатели. Начался классический риэлторский танец: попытка пробить на 26 млн, аргументы, контраргументы. В итоге мы отстояли свою позицию и ударили по рукам на 27,5 млн. Победа?Безусловно. Но самое интересное началось потом.
Покупатель с «живыми деньгами», готовый здесь и сейчас. Но есть нюанс: мы по налогам можем выйти на основную сделку только после 17 сентября. И тут звучит предложение, которое для многих покажется манной небесной
Давайте мы вам сейчас дадим крупный задаток, миллион. Подпишем предварительный договор у нотариуса. А вы нам просто дадите ключи, чтобы мы не теряли время и уже начали делать ремонт
Звучит заманчиво, не правда ли? Покупатель получает то, что хочет, а мы, вроде как,с деньгами и твердыми намерениями. Но именно в таких «выгодных» предложениях и прячется дьявол.
Мой ответ был коротким и однозначным: НЕТ.
Для человека, который не в рынке,это может показаться излишней жесткостью. Для профессионала — это единственно верное решение. Потому что, дав ключи, я как продавец вешаю себе на шею три бомбы замедленного действия.
1. Троянский конь «неотделимых улучшений». Это главный риск. Покупатель начинает ремонт, а через месяц заявляет: «Передумал». Сделка срывается. И вот вы остаетесь с квартирой, где уже проштроблены стены под чужой проект, начата грязная черновая работа, и с покупателем, который пойдет в суд требовать с вас компенсацию. И вместо прибыли вы получаете судебные тяжбы и убитый актив.
2. Ответственность за чужой хаос. Пока квартира оформлена на вас, за все отвечаете вы. Их бригада зальет соседей — иск прилетит вам. Они снесут несущую стену, реализуя свои дизайнерские фантазии, — проблемы с Мосжилинспекцией будут у вас. Вы отдаете свою собственность в руки чужих людей, не имея над ними никакого контроля.
3. Рычаг для шантажа. Начав ремонт, покупатель получает идеальный инструмент давления. За неделю до сделки он может сказать: «Знаете, цена все-таки высоковата. Давайте минус 500 тысяч, или я ухожу, а вы разбирайтесь с этим хаосом сами». Это ставит вас в заведомо слабую позицию.
Запомните главное правило рынка: чье желание — того и риски.
Покупатель хочет сэкономить месяц? Прекрасное желание. Но он должен либо принять риски на себя (подписав железобетонный договор, где он отказывается от всех претензий и страхует свою ответственность), либо просто подождать. Перекладывать свои «хотелки» и риски на продавца — это позиция слабости и хитрости, а не партнерства.
Сильный покупатель с серьезными намерениями уважает чужие границы и законы рынка. Он подождет.
А вы бы пустили покупателя делать ремонт в своей квартире до сделки? Поделитесь в комментариях.э
