Вопрос клиента
К нам обратился клиент за консультацией по следующему вопросу: он и супруга хотят купить квартиру за 12 000 000 руб., а продать за 15 000 000 руб. менее, чем через 5 лет – как выгоднее оформить покупку? Брачного договора у супругов нет. Супруг не пользовался имущественным налоговым вычетом за покупку, но не имеет официального дохода от работодателя. Супруга вычет получила. Ипотеки нет и никогда не было. Оба супруга резиденты РФ и планируют ими быть в будущем.
Что говорит закон?
Согласно ст. 256 ГК РФ, имущество, которым супруги обзавелись после заключения брака, считается их общей собственностью, если в брачном договоре не прописаны другие условия.
Согласно ст. 220 НК РФ, налогоплательщик может вернуть НДФЛ только с суммы в 2 000 000 рублей.
По общему правилу налог на недвижимость платит титульный собственник, то есть тот, кто владеет ей по документам. Но при уплате НДФЛ за проданное совместное имущество закон не запрещает супругам разделить доход между собой и подать две декларации.
Соглашение супругов о распределении дохода необходимо подготовить в том налоговом периоде, когда был получен доход, то есть, когда прошла оплата сделки. Иногда ИФНС не принимает такое соглашение в простой письменной форме, а требует нотариально заверенный документ.
По закону соглашение о распределении полученного дохода может составляться в произвольной форме. Его официальная форма отсутствует.
Доход может быть распределен по соглашению сторон и при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности. Причем размер долей продавцов на порядок распределения дохода не влияет. Такова официальная позиция Федеральной налоговой службы (см. ссылку). Эта позиция обязательна для применения всеми территориальными налоговыми инспекциями России.
С 1 января 2020 года в Налоговом кодексе появилась новая статья 214.10. Она предусматривает, что доход от продажи недвижимости (квартиры, земли, дома, комнаты) должен распределяться так:
· если недвижимость в долевой собственности — пропорционально долям продавцов (пункт 4);
· если недвижимость в совместной собственности — в равных долях между всеми продавцами (пункт 5).
По сути, Кодекс запретил распределять доход произвольно (то есть по решению продавцов) при расчете налога. Однако эти правила применимы лишь при условии, что продавцы не задекларировали свои доходы. Поэтому налоговая инспекция рассчитывает за них налог самостоятельно. Во-всех остальных случаях вы вправе распределить доход на основании соглашения так как считаете нужным. Это право закреплено статьей 248 Гражданского кодекса.
В 2021 году министерство выпустило письмо № 03-04-05/82492, в котором говорится, что если перед продажей жилья супруги пытаются оптимизировать налогообложение, изменив режим владения недвижимостью, то освобождение от налогов неприменимо.
То есть министерство не одобряет уход от налога через составление брачного контракта, по которому жильё становится единственным для одного из супругов. Налоговая инспекция может прислушаться к мнению Минфина и отказать в распределении, хотя письмо — это не прямое распоряжение, обязательное к исполнению.
Если брачный договор супруги не заключают, то соглашение о распределении долей должно быть нотариальным, оформленным до сделки, а суммы дохода следует прописать в договоре.
С 2023 года позиция ФНС такова: если жильё находится в совместной собственности супругов, то при определении единственного жилья также учитывается недвижимость, которая находится в личной собственности каждого из них.
С 2020 года минимальный срок, в течение которого нужно владеть жильём, чтобы продать его без уплаты НДФЛ, в некоторых случаях уменьшился с 5 до 3 лет (ст. 217.1 НК РФ).
Это происходит, если недвижимость:
· получена в наследство;
· оформлена в собственность путём приватизации;
· подарена членом семьи и/или близким родственником;
· получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
· имеет статус единственного жилья или является долей в нём.
Согласно п. п. 1.1 ст. 224 НК РФ и п. 6 ст. 210 НК РФ с 2025 г. на продажу имущества устанавливаются новые ставки:
· до 2 400 000 руб. включительно ставка налога 13%;
· от 2 400 000 – 15%;
Варианты решения
Вариант 1. В данном случае покупку выгоднее оформить полностью в собственность супруга. Так как при продаже декларацию будет подавать только он и сможет применить вычет на расходы и имущественный вычет полностью. Налог будет таким:
(15 000 000 – 12 000 000 – 2 000 000) * 13% = 130 000 руб.
Этот вариант самый выгодный. Такой суммы налога можно добиться, если по договору собственниками являются оба супруга (совместная собственность), но до даты сделки подписано соглашение о распределении дохода между супругами с продажи в пропорции 100% - супругу, 0% - супруге (иногда инспекции требуют нотариально заверить соглашение).
Вариант 2. Если оформить квартиру на обоих супругов (вписать в договор покупки двух собственников), то при продаже каждый должен будет подавать декларацию. При этом супруга не сможет воспользоваться имущественным вычетом при продаже, т.к. уже ранее пользовалась им. Если каждый из супругов по договору будет владеть по ½ доли, то налог с продажи составит:
(7 500 000 – 6 000 000) * 13% = 195 000 руб.
Этот налог должна будет заплатить супруга по своей декларации. У супруга налог составит 0 руб., т.к. применится имущественный вычет в пределах 260 000 руб. (из них 195 000 руб. пойдет в уплату налога, а остаток 65 000 руб. будет перенесен на будущее).
Вариант 3. Если оформить квартиру полностью на супругу, то налог с продажи будет еще больше. Прибыль составит:
15 000 000 – 12 000 000 = 3 000 000 руб.
Налог составит:
2 400 000 * 13% + (3 000 000 – 2 400 000) * 15% = 312 000 + 90 000 = 402 000 руб.
Этот вариант самый невыгодный.
Вариант 4. У супругов двое и больше детей и одновременно соблюдаются следующие условия:
· В семье минимум двое родных и/или усыновлённых детей младше 18 лет (24 года, если ребёнок — студент очного отделения).
· Вместо проданного объекта в том же году, когда произошла сделка, или до 30 апреля следующего года семья купит другое жильё.
· Кадастровая стоимость проданного объекта не выше 50 млн рублей.
· Площадь или кадастровая стоимость нового жилья будет больше, чем у проданного.
· На момент сделки продавцу и членам его семьи не принадлежало более 50% другого жилья, общая площадь которого больше, чем у приобретаемого.
При соблюдении всех этих условий семьи с детьми не должны соблюдать никаких сроков владения. Налога при продаже не возникнет, даже если квартиру продадут через два дня после покупки. Декларацию подавать тоже не надо. Эта льгота распространяется не только на квартиры, но и на любую жилую недвижимость.
Следите за нашими новостями. Поможем подать 3-НДФЛ и не только, а также ответим на все Ваши вопросы здесь.