По сравнению с новостройкой, покупка квартиры на вторичном рынке несет в себе больше рисков, главный из которых – вероятность признания сделки недействительной. Игнорирование элементарных мер безопасности, связанных с проверкой чистоты сделки, может привести к потере и переданных продавцу средств, и приобретенной недвижимости.
Меня зовут Артем, я ипотечный брокер и риелтор с опытом в сфере недвижимости 11 лет. Оказываю полное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью. Поделюсь своим профессиональным чек-листом – пошаговым руководством, которое я применяю в работе с клиентами, оно поможет избежать подводных камней при покупке квартиры на вторичном рынке.
На что обращать внимание на просмотре квартиры
Популярной опцией среди покупателей становится онлайн-просмотр квартиры. Но для окончательного решения целесообразно ознакомиться с недвижимостью лично. На этапе просмотра важно сделать акцент на состоянии:
- жилого помещения, в том числе на том, имеется ли перепланировка и узаконена ли она. Обратить внимание следует на состояние коммуникаций, качество подаваемых ресурсов и др. нюансы;
- двора и дома, в котором расположено жилое помещение. Здесь важно все: наличие (отсутствие) свободных парковочных мест, детской площадки, состояние лестничных клеток, площадок, мусоропровода, состояние фасада дома, работает ли лифт, кто соседи и др.
- документов, в частности, на их наборе, соответствии данных и полноте сведений.
Проверка документов на квартиру - основа сделки
Часто скрытые риски выявляются не при визуальном осмотре объекта недвижимости, а при документальной проверке чистоты сделки.
Расскажу о документах, которые важно проверить перед подписанием договора.
✅ Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру
Среди которых:
- выписка из ЕГРН;
- техпаспорт;
- документ-основание перехода прав на объект (ДКП, ДД, свидетельство о наследстве, приемопередаточный акт на квартиру в новостройке или др.);
- текущая и архивная выписки из домовой книги (так можно узнать, кто кроме продавца прописан в жилом помещении, а также историю квартиры);
- выписка, показывающая переход прав на объект и др.
Важно! Все документы должны быть оригиналами или нотариально заверенными копиями. Скриншоты из личного кабинета не являются подтверждением.
✅ Документы, касающиеся собственника недвижимости
Среди которых:
- паспорт;
- справка из ПНД (при наличии сомнений);
- доверенности, если сделка совершается одним из владельцев жилья от лица всех собственников;
- согласие супруга на продажу, в том числе бывшего, если объект является совместно нажитым имуществом и не был разделен, особенно, если еще не прошло 3 года после развода;
- разрешение ОПП, если в составе собственников несовершеннолетнее;
- справка из БКИ (большое количество непогашенных долгов несет риск банкротства и оспаривания сделки).
Данные паспорта продавца вносятся в ДКП и должны соответствовать данным, указанным во всех других предоставленных продавцом документах. В ином случае продавец должен предоставить нотариальную доверенность на продажу конкретного объекта недвижимости, выданную ее собственником. Последнюю желательно проверить на подлинность через онлайн-сервис ФНП, а самого нотариуса через сайт нотариата.
✅ Документы, подтверждающие наличие (отсутствие) долгов
В данном случае запрашиваются:
- справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги и капремонт, квитанции или др.;
- справка об отсутствии долга по имущественному налогу.
Покупатель может самостоятельно проверить продавца по базе данных ФССП России на предмет наличия долгов, в том числе коммунальных, а также по базе данных ЕФРСБ на наличие возбужденных в отношении продавца дел о банкротстве.
Анализ юридической истории квартиры
Есть нюансы, являющие своего рода маркерами. Так, например, частый переход прав на недвижимость может свидетельствовать о мошеннической схемы или об избавлении от проблемного жилья.
Недолгое владение недвижимостью также должно настораживать. Например, продавец унаследовал жилье и сразу же его продает по заниженной цене. Это может свидетельствовать как о финансовых проблемах, так и о желании избавиться от наследства пока о нем не узнало иное заинтересованное лицо.
Оптимальным сроком владения считается срок в 3 года, равный общему сроку для предъявления исковых требований. Тем не менее, нельзя исключать возможность предъявления претензий в более поздние сроки.
Важный момент, о котором не знает 90% покупателей: выписка из ЕГРН покажет только официальную ипотеку. Но бывают случаи, когда квартиру закладывают под расписку. Проверьте, не было ли обращений в суд с требованием взыскать задолженность.
❗ Даже если на первый взгляд «всё идеально» и продавец «хороший человек», доверяйте не эмоциям, а фактам. Лучше потратить 2 недели на проверку, чем 5 лет – на суды.
И еще, покупатели иногда стараются сэкономить на юридической проверке квартиры, если приобретают ее в ипотеку, думая, что банк все сделает за них. Да, если вы берете ипотеку, банк тоже проверит квартиру, но не так тщательно. Он смотрит на ликвидность и залоговую стоимость, а не на юридическую чистоту. Ответственность за безопасность сделки лежит на покупателе.
Поэтому грамотный риелтор – это не трата денег, а инвестиция в спокойствие.
Готов помочь с проверкой вашей квартиры и оказать полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Москве и МО.
А так же вне зависимости от вашего местонахождения, помогу удаленно одобрить ипотеку, в т.ч по двум документам, без ПВ – всегда подбираю лучшие условия кредитования для клиента.
Для подбора лучших условий по ипотеке и выбора объекта недвижимости записывайтесь на бесплатную консультацию 👉 в мессенджере.